나이스옥션 법원경매 천안 2026타경41 [1] 충청남도 천안시 동남구 목천읍 삼성리 9-12 원앙마을부영아파트 107동 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES감정 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트단지는 충청남도 천안시 동남구 목천읍 삼성리 소재 '부영초등학교' 동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 임야, 농경지 등으로 형성되어 있으며 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 가능하고, 인근의 간선도로상에 시내버스정류장이 소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 10층으로 (사용승인일:1999.12.27) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지, 타일 등 창호 : 샤시창호

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 난방설비, 도시가스공급설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 기호(1,2)토지는 일단지로서 부정형의 평지이며, '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북측으로 왕복4차선 포장도로를 이용하여 접근가능하며. 도로의 폭 및 계통, 연속성 등의 도로여건은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

-삼성리 9-12 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2023-08-01) (중로1-208)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내구역), 가축사육 제한구역(타법에의한전부제한구역), 상대보호구역(천안부영초등학교(상대정화구역)), 상대보호구역(하얀유치원(상대정화구역)), 절대보호구역(천안부영초등학교(절대정화구역)) , 절대보호구역(하얀유치원(절대정화구역)), 공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호). -삼성리 9-14 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역 으로부터200m이내구역), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역), 상대보호구역 (하얀유치원(상대정화구역)), 준보전산지, 공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호).

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2026.07. 17

사건번호: 천안지원 2026타경41 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 목천읍 삼성리 9-12 원앙마을부영아파트 107동 3층305호

용도: 아파트

감정가: 96,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

* 면적 정보

토지면적: 52.59㎡ (약 15.91평)

건물면적: 59.76㎡ (약 18.08평)

* 아파트 정보

아파트명: 원앙마을부영1차 (목천 부영1차아파트)

동/호수: 107동 3층 305호

준공연도: 1999년 12월 27일

총 세대수: 1833세대

총 동수: 25동

최고층: 10층

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건 아파트는 충청남도 천안시 동남구 목천읍 삼성리 소재 '부영초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 임야, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근 간선도로에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도도 보통입니다.

* 도로상태

단지 북측으로 왕복 4차선 포장도로를 통해 접근 가능하며, 도로 여건은 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 9월 12일 접수된 국민은행 근저당 (채권액 92,400,000원)입니다.

* 인수되는 권리

말소기준권리보다 늦은 시점에 설정된 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 등기부상 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

* 특이사항

해당 물건은 공동담보로 진행되고 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경

본 아파트는 단독 아파트 단지보다는 주변에 임야, 농경지 등과 혼재된 지역에 위치합니다. 근린생활시설이 일부 존재하나, 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

* 주변 시설

부영초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 토지 이용 계획

주변 지역은 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어, 향후 개발 가능성 또는 산업 활동이 인접할 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 단지 개요

아파트명: 원앙마을부영1차

총 세대수: 1833세대, 총 동수: 25동

사용승인일: 1999년 12월 27일 (약 27년 경과)

최고층: 10층

* 평면 정보

본 건의 전용면적은 59.76㎡ (약 18.08평)이며, 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니 등으로 구성된 일반적인 아파트 구조입니다.

* 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주차

총 주차 대수는 1130대 (실내 자동 주차 63대, 실외 자동 주차 1067대)로, 세대당 약 0.61대 수준입니다. 전기차 충전 시설도 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 노후화

1999년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계 미상

임대관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 임차인이 나타나거나 점유 관계에 따른 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

* 공동담보 물건

공동담보로 진행되어, 다른 담보 물건의 경매 결과에 따라 채권 총액 변동 가능성이 있으나, 본 건 낙찰가에는 직접적인 영향을 주지 않을 것으로 보입니다.

* 토지 이용 제한

다양한 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 건축이나 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구 목천읍에 위치한 아파트 경매 건으로, 부영초등학교 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로 아파트 단지, 근린생활시설, 임야, 농경지가 혼재되어 있으며, 기본적인 교통 및 생활 편의 시설은 갖추고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보이며, 임차인 인수 여부도 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 진행 시 주의 깊게 확인해야 할 부분입니다. 1999년식 아파트로 다소 노후되었으나, 실거주 목적이나 안정적인 임대 수익 창출을 위한 투자 대상으로 고려해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 실거주 적합성

안정적인 학군(부영초등학교 인근)과 기본적인 생활 인프라를 갖춘 입지로 실거주 목적에 부합합니다.

* 권리상의 안전성

말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정이므로, 권리 관계가 명확하고 안전한 물건입니다.

* 시세 대비 경쟁력

감정가 9,600만원 대비 최근 실거래가 10,000만원 수준을 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석

- 2026년 6월 9일: 49.92㎡ (약 15.1평) - 6,600만원

- 2026년 6월 3일: 59.76㎡ (약 18.08평) - 10,000만원

- 2026년 6월 3일: 59.76㎡ (약 18.08평) - 10,000만원

* 감정가 및 시세 비교

본건 감정가는 9,600만원이며, 동일 면적(59.76㎡)의 최근 실거래가는 10,000만원 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정

최근 실거래가를 고려했을 때, 감정가(9,600만원)는 시세보다 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 동일 면적의 최근 거래가 10,000만원을 기준으로, 경매 유찰 가능성, 경쟁률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 시세 수준 이상으로도 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 9,600만원 ~ 10,500만원

(본 예상가는 현재까지의 정보에 기반한 것으로, 현장 조사 및 추가 정보 확인 후 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.