나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10106 [1] 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1739 천안아산역더리브 24층103-2403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가나감정 · 평가일 2026.02.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 장재리 소재 "설화 중학교" 북동측 인근에 위치하는 천안아산역더리브 제24층 제103-2403호(전유면적 84.92㎡)로서, 주위는 오피스텔, 상업시설 및 단독주택 등으로 이루어진 주상복합지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단인 버스정류소가 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 총층은 지하4층 지상45층 중 지상 제24층 제103-2403호(사용승인일 : 2021.02.26.)로서 외 벽 : 외장석재붙임 등 마감 내 벽 : 벽지, 타일 및 인테리어 등 마감 바 닥 : 타일 등 마감 창 호 : 새시 창호 등 마감

이용상태

오피스텔(방3, 욕실2, 거실, 주방, 펜트리 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지인 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 대로에 접하며, 도로상태 및 주차여건은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산배방), 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 중점경관관리구역(아산신도시)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경10106 (1)

소재지: 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1739 천안아산역더리브 24층 103-2403호

용도: 오피스텔

감정가: 278,000,000원

토지면적: 14.58㎡ (약 4.41평)

건물면적 (전유면적): 84.92㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOO (농협은행)

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 아산시 배방읍 장재리에 위치하며, "설화중학교" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 오피스텔, 상업시설, 단독주택 등으로 이루어진 주상복합지대로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

서측 및 남측으로 대로에 접하고 있어 도로 상황 및 주차 여건도 양호한 편입니다.

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 택지개발지구, 중점경관관리구역(아산신도시) 등으로 지정되어 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 별도 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 5월 28일 접수된 농협은행주식회사의 근저당(을1)입니다.

등기부등본상 소유권이전1번신탁등기말소(갑2), 근저당(을1), 가압류(갑3), 임의경매(갑4) 등이 등기되어 있습니다.

말소기준권리인 근저당보다 선순위인 권리는 확인되지 않았습니다.

등기부채권 총액은 317,616,619원으로, 이는 감정평가액보다 높은 수준입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권 개요가 언급되어 있으나, 현재 등기부상 별도로 명시된 지상권은 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 현황: 미상임

임대차 정보가 미상인 점은 인수되지 않는 보증금이라도 잠재적인 문제 발생 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건은 천안아산역 역세권에 위치한 주상복합 상가 및 오피스텔 밀집 지역에 속해 있습니다.

주변에 오피스텔, 상업시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 다양한 수요층을 확보할 수 있는 입지입니다.

건축물대장상 주요 용도는 업무시설 외 2개로 되어 있으며, 실제 이용 현황은 오피스텔(방3, 욕실2, 거실, 주방, 펜트리 등)으로 사용 중입니다.

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 동일 건물 내 유사 면적(84.92㎡)의 오피스텔이 2026년 5월 33,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

이는 본건의 감정가(278,000,000원) 대비 높은 시세 수준을 보여주며, 지역 내에서의 높은 가치를 시사합니다.

1.5. 생활정보

단지 내에는 위생 및 급배수, 전기, 승강기, 소화전, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2021년 2월 26일에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 내부 시설이 현대적일 것으로 예상됩니다.

천안아산역 인근으로 KTX, SRT 등 광역 교통망 이용이 편리하며, 주변 대중교통망 또한 잘 갖추어져 있습니다.

인근에 학교(설화중학교)가 있어 교육 환경도 일정 부분 고려할 수 있습니다.

주변 상업시설 이용이 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

임대차 현황이 미상으로, 명도 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리가 있다고 명시되었으나, 등기부상 현황으로는 별도 권리 사항이 두드러지지 않습니다. 다만, 명확한 확인 절차가 필요합니다.

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 규제 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 천안아산역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 뛰어난 입지와 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

비교적 최근에 건설되어 건물 상태가 양호하며, 내부 구조(방3, 욕실2) 또한 실거주 및 임대 수익 모두에 적합한 것으로 판단됩니다.

최근 실거래가에서 유사 면적 대비 높은 가격에 거래된 사례는 본 물건의 높은 시장 가치를 증명합니다.

권리 분석상 말소 기준 권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 권리 관계가 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

다만, 임대차 현황 미상 등의 소소한 리스크 요인은 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 명도 계획 수립이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 천안아산역 초역세권 입지로 인한 높은 미래가치 및 임대수익률 기대.

* 2021년 준공된 신축 건물로 상품성이 우수하며, 건물 관리 용이.

* 전용면적 84.92㎡의 넓은 실사용 면적으로 주거 만족도 높음.

* 최근 실거래가(33,000만원)를 고려할 때, 감정가 대비 시세차익 가능성 높음.

* 아파트 대체재로서의 오피스텔 수요 증가 트렌드 수혜 예상.

1.9. 예상 입찰가

감정가는 278,000,000원이며, 총 채권액은 약 317,616,619원입니다.

동일 건물 내 84.92㎡ 면적이 2026년 5월 33,000만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 시세는 30,000만원 이상으로 판단됩니다.

최근 실거래가와 감정가, 총 채권액 등을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 적정 입찰가는 320,000,000원 수준으로 예상됩니다.

이는 시세 대비 경쟁력 있는 가격이며, 낙찰 후 안정적인 시세차익 및 임대수익을 기대할 수 있는 가격대입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.