나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10145 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 2063 이편한세상두정3차 108동 25층2501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 <두정역> 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 각종 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상27층 건물 내 제25층 제2501호로서, (사용승인일 : 2017.02.28) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 깔기 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지이나 자체 지면 평탄화한 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복4차선 및 서측으로 왕복3차선의 아스팔트 포장도로를 이용 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(두정동 ○○아파트), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-142)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(북일고등학교 상대보호구역) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(북일여자고등학교(상대정화구역))<교육환경 보호 에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건은 소유자의 폐문 부재 등으로 인하여 이용 상황은 건축물현황도 및 인근탐문조사 등으로 판단하였는바, 업무진행 시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 천안지원 2026타경10145 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 2063 이편한세상두정3차 108동 25층 2501호

* 용도: 아파트

* 감정가: 411,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 50.37㎡ (약 15.24평)

* 건물 면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

* 건물 면적 (전용면적 해당 추정): 85.00㎡ (약 25.71평)

1.3. 건물 상세 정보

* 동/호수: 108동 2501호

* 층수: 지상 25층 (건물 총 27층)

* 사용승인일: 2017년 02월 28일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 위치 및 주위 환경: 본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 '두정역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 각종 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 인접 도로 상태: 본건 남측으로 왕복 4차선 및 서측으로 왕복 3차선의 아스팔트 포장도로를 이용 가능함.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(두정동 OO아파트), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)

* 제한 상태: 가축사육제한구역, 상대보호구역(북일고등학교, 북일여자고등학교)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을1 (근저당, 한국주택금융공사, 2017-05-23)

* 말소되는 권리: 소유권이전 1번 신탁등기 말소, 을1 근저당(한국주택금융공사), 을2 근저당(한국자산관리공사), 갑7 가압류(신한은행), 갑11 임의경매(한국자산관리공사)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부 상 명시된 소멸되지 않는 권리는 없으나, 추가 확인 필요)

* 등기부채권 총액: 369,224,376원

3.2. 임차인 현황

* 인수되는 보증금: 0원

* 임차인 정보: 임대관계는 미상임. 소유자의 폐문 부재로 이용 상황은 건축물현황도 및 인근 탐문 조사 등으로 파악되었으므로, 업무 진행 시 참고하시기 바람.

4. 상권분석

* 상권 특징: 본 물건은 대규모 아파트 단지와 함께 각종 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 주거 밀집 지역에 위치함.

* 주변 시설: 두정역 인근으로 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이하며, 학교 등 교육 시설도 인접해 있음.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: e편한세상두정3차 아파트

* 세대수: 992세대

* 동수: 11개동

* 최고층: 27층

* 주차 시설: 단지 총 주차 대수 112대 (지상 3대, 지하 25대, 전기차충전기 지하 62대 포함)

* 편의 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 커뮤니케미티 공간, 자전거 보관소 등

5.2. 주변 교육 및 편의시설

* 교육 시설: 북일고등학교, 북일여자고등학교 등 학교와의 상대보호구역에 해당함.

* 편의 시설: 인근 근린생활시설 이용이 편리하며, 대규모 아파트 단지 내 상가 이용도 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계: 임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음. (인수 보증금은 0원이므로 보증금 관련 문제는 없음)

* 토지이용계획: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 일부 제한 사항이 있으나, 공동주택으로서의 이용에는 큰 제약이 없을 것으로 판단됨.

* 주변 환경: 지도 검색 결과, 해당 아파트 단지 주변에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 두정동에 위치한 신축급 아파트(2017년 준공)로, 편리한 교통망과 잘 갖춰진 생활 인프라를 갖추고 있음. 25층 고층에 위치하여 조망권이 양호할 것으로 예상되며, 최근 실거래가 데이터를 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있음. 다만, 임대차 관계 미상인 점은 명도 시 유의해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

* 역세권 및 교통 요지: 두정역 인근으로 편리한 대중교통 및 차량 접근성 확보.

* 신축급 아파트: 2017년 준공으로 비교적 최신 연식의 아파트.

* 우수한 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내 생활 편의 시설 및 주변 상업 시설 접근성 좋음.

* 고층 세대: 25층으로 탁 트인 조망 확보 및 쾌적한 주거 환경 기대.

9. 예상 입찰가

* 최근 시세 분석:

최근 2026년 7월 실거래가 데이터에 따르면, 본건과 유사한 면적(84.9㎡대)의 25층 매물은 358,000,000원에 거래되었음. 같은 면적의 7층 매물은 380,000,000원에 거래되었으며, 24층 75.79㎡ 매물은 360,000,000원에 거래되었음. 이는 현재 감정가 411,000,000원 대비 낮은 수준임.

* 예상 입찰가: 385,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.