나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10122 [1] 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1537 연화마을에스티엑스칸6단지 606동 3층 301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 장재리 소재 "설화고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 지하철1호선(탕정역), 교육시설, 아파트단지, 근린생활시설, 다가구주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철1호선(탕정역), 차량통행이 빈번한 간선도로 및 시내 버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트구조 평지붕 25층 중 3층 301호로서, 외벽 : 외장석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 등임.

이용상태

아파트 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 난방설비, 도시가스공급설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음. ※현장조사시 폐문 부재등으로 인해 설비의 정상작동유무는 별도 확인을 요함.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지 기준 인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 기준 서북으로 노폭 약 45m 내외의 포장도로, 동측 및 남측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로, 북측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) : 도시지역,제3종일반주거지역,지구단위계획구역(아산배방),대로3류(폭 25m~30m) (접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(2021-07- 22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(설화고등학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(한들물빛중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,택지 개발지구<택지개발촉진법>,중점경관관리구역(아산신도시)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경10122 (1)

소재지: 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1537 연화마을에스티엑스칸6단지 606동 3층 301호

용도: 아파트

감정가: 534,000,000원

토지면적: 72.37㎡ (약 21.89평)

토지지분: 72.3739㎡ (약 21.89평)

건물면적: 114.37㎡ (약 34.59평)

건물지분: 114.3723㎡ (약 34.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 충청남도 아산시 배방읍 장재리 소재 "설화고등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 지하철 1호선(탕정역), 교육시설, 아파트 단지, 근린생활시설, 다가구주택 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 탕정역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 통행이 빈번한 간선도로 및 시내버스 정류장이 인접해 있어 전반적인 교통 여건은 무난한 수준입니다.

본건 소재 토지는 서북측으로 약 45m, 동측 및 남측으로 약 25m, 북측으로 약 10m 폭의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(아산배방), 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(설화고등학교, 한들물빛중학교), 택지개발지구, 중점경관관리구역(아산신도시) 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요는 별도 확인 필요)

등기부 현황상 말소기준권리는 2020년 2월 17일자 한국자산관리공사의 근저당권(을6)입니다.

이후 설정된 권리(을8, 을9, 갑8)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

이전 소유권 관련 등기(갑3, 갑4, 갑7)는 말소된 것으로 확인됩니다.

채권 총액은 약 664,200,000원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상이나, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 연화마을 STX KAN 6단지 내 아파트 물건으로, 단지 자체의 커뮤니티 시설 및 주변의 근린생활시설 이용이 가능합니다.

지하철 1호선 탕정역이 인근에 위치하여 상업 및 편의시설 접근성이 우수합니다.

아산시 배방읍 지역은 지속적인 개발과 함께 신도시 인프라가 구축되고 있는 지역으로, 배후 수요가 탄탄합니다.

5. 생활정보

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있어 생활이 편리합니다.

주변 교육시설로는 설화고등학교, 한들물빛중학교 등이 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

교통은 지하철 1호선 탕정역 이용이 편리하며, 시내버스 노선도 다양하게 분포되어 있어 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

주차는 단지 내 지하주차장 및 지상주차 공간이 충분히 확보되어 있습니다. (총 주차대수 967대)

6. 잠재적 리스크

본건은 현장조사 시 폐문 부재 등으로 인해 내부 설비의 정상 작동 여부를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 낙찰 후 설비 점검이 반드시 필요합니다.

임대 관계는 미상으로 조사되었으나, 인수되는 보증금이 없으므로 임차인 관련 리스크는 낮다고 판단됩니다.

제공된 건축물대장 전유부 정보 상의 호실(1301호)과 본 건의 등기부상 호실(301호) 간에 차이가 있습니다. 따라서 현장 방문 시 정확한 호실 및 내부 상태 확인이 필수적입니다.

감정평가액(534,000,000원)이 최근 실거래가(114.37㎡ 기준 44,800,000원)보다 높게 책정되었습니다. 시장 상황 변동 가능성을 고려하여 신중한 입찰이 요구됩니다.

본 조사 과정에서 주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았으나, 입찰 전 최종 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충남 아산시 배방읍의 주요 주거 지역에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리가 없으며, 임차인 문제도 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 감정가와 실거래가 간의 차이가 존재하며, 내부 설비 점검 및 정확한 호실 확인 등 현장 조사가 필수적이므로, 이를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰에 임해야 합니다.

8. 투자 포인트

지하철 1호선 탕정역 인근의 역세권 아파트로서 우수한 접근성을 자랑합니다.

다수의 학교와 생활 편의시설이 인접하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상되며, 이는 향후 시세 상승에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

권리관계가 명확하고 인수 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

아산 신도시 개발의 수혜 지역으로, 향후 미래 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건과 동일 면적(114.37㎡)의 최근 매매가는 44,800만원입니다.

유사 면적의 다른 거래 사례는 46,750만원, 49,700만원에 거래된 바 있습니다.

감정가는 53,400만원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

현재 시세를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 48,000만원 ~ 49,000만원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

경쟁 정도와 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 49,000만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.