나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10125 [1] 충청남도 천안시 서북구 백석동 1007 백석리슈빌아파트 104동 16층1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "환서초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제16층 제1601호로서, 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감 창호: 새시 창호임

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급 ·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 아파트단지부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 주변으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(백석2지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해여림유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경10125 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 1007 백석리슈빌아파트 104동 16층 1601호

용도: 아파트

감정가: 539,000,000원

토지면적: 79.46㎡ (약 24.04평)

건물면적: 156.62㎡ (약 47.38평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "환서초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주거 지역으로서의 입지 환경은 양호합니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장 등이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지는 사다리형의 형상으로 아파트 단지 부지로 이용 중이며, 단지 주변으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(백석2지구)에 속하며, 소로1류, 소로3류, 중로1류 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 상대보호구역(해여림유치원)에 해당합니다.

특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 학교 등 교육시설이 인접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2011년 01월 05일에 접수된 농업협동조합중앙회 근저당권입니다.

등기부상 모든 권리(소유권이전, 신탁등기말소, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위로 설정되었거나, 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

* 임차인 현황

* 목 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-12-04. 대항력 없음.

* 황 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입일자 2019-12-04, 확정일자 2019-12-04, 배당신고일자 2026-04-22. 대항력 없음.

인수 가능한 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 백석리슈빌아파트는 2010년 4월 28일에 사용 승인된 아파트 단지입니다.

총 901세대로 구성되어 있으며, 총 주차 대수는 1,352대(지하 1,066대, 지상 286대)입니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

주변에 환서초등학교, 천안백석중학교, 천안백석고등학교 등 교육시설이 밀집해 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

환서초등학교가 인접해 있어 자녀의 교육 환경이 양호합니다.

차량을 이용한 도심 및 인근 지역으로의 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 불편함이 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건에는 두 명의 임차인이 조사되었으나, 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없습니다.

다만, 명도 과정에서 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

건물 자체의 물리적 하자, 누수, 결로 등은 현장 방문을 통해서만 정확히 파악 가능하므로, 반드시 사전 현장 조사를 권장합니다.

관리비 미납분 등도 낙찰 후 부담 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 백석동에 위치한 아파트로, 주거 환경이 우수하며 실거주 목적 투자에 적합한 물건으로 판단됩니다.

교통, 교육, 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리관계가 모두 정리될 것으로 예상되어 권리상 안전성이 높은 물건입니다.

임차인의 대항력은 없으나, 명도 관련 변수를 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치: 천안시 서북구는 주거 선호도가 높으며 지속적인 개발이 이루어지고 있습니다.

우수한 생활 인프라: 학교, 상업시설, 교통 등 생활에 필요한 모든 인프라 접근성이 뛰어납니다.

권리관계 명확성: 복잡해 보였던 등기부 권리들이 매각으로 모두 소멸되어 권리 분석이 깔끔합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 539,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과,

2026년 6월 15일: 84.9961㎡ (약 25.7평) - 30,200만원

2026년 7월 11일: 130.8525㎡ (약 39.6평) - 42,800만원

본건의 건물면적은 156.62㎡ (약 47.38평)으로, 가장 최근 거래된 130.8525㎡(약 39.6평) 매물보다 면적이 크므로 시세는 42,800만원보다 높을 것으로 예상됩니다.

유사 면적 대비 평당가격을 산정하면 약 108만원/평 수준입니다. 이를 본건 면적에 적용 시 약 51,200만원 수준의 시세를 추정할 수 있습니다.

감정가 대비 낙찰률 85%~90%를 적용하면 45,815만원 ~ 48,510만원 범위의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최근 시세 및 감정가, 그리고 경쟁률을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 480,000,000원에서 500,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.