나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600208 [1] 대전광역시 서구 가장동 20-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창성 · 평가일 2026.02.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 가장동 소재 "대전가장초등학교" 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근 노변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형으로서 근린생활시설, 다가구주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측 및 북서측으로 소로, 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(2023-08-21), 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

별지 "건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, 경량철골구조 (철근)콘크리트지붕 4층으로서 외벽 : 외장석재붙임 등 마감. 내벽 : 벽지붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

근린생활시설(1층) 및 다가구주택(2층~4층)으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별지 "건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 대전지방법원 2026타경600208 (1)

소재지: 대전광역시 서구 가장동 20-1

용도: 다가구주택

감정가: 2,055,442,200원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 464.40㎡ (약 140.52평)

토지지분: 464.40㎡ (약 140.52평)

건물면적: 718.58㎡ (약 217.42평)

건물지분: 718.58㎡ (약 217.42평)

건물 제시외면적: 30.50㎡ (일괄 매각 포함)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 서구 가장동 소재 "대전가장초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.

본건은 세장형으로서 근린생활시설, 다가구주택 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물은 북동측 및 북서측으로 소로, 세로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다.

또한, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변에는 대전가장초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

제공된 정보 및 추가 검색 결과에 따르면, 본 물건지 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

주변에는 근린생활시설 및 주택이 밀집해 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 을10 (2022.10.28.) 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 960,000,000원)

경매개시결정: 을10-2 (2026.02.02.) 임의경매 (엠씨아이대부, 970,067,214원)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수 대상 권리)

본 건은 매각으로 소멸되지 않는 임차권등기가 존재하여 매수인이 인수해야 합니다.

- 을구 순위 7번 임차권등기: 2024년 5월 3일 등기, 임대차보증금 40,000,000원, 전입일 2021.10.12., 확정일자 2021.10.06.

- 을구 순위 11번 임차권등기: 2025년 12월 3일 등기, 임대차보증금 70,000,000원, 전입일 2017.11.03., 확정일자 2017.10.30.

인수 보증금 합계: 110,000,000원

3.3. 임차인 현황 (대항력 있는 임차인 중심)

대항력 있는 임차인:

* (202호) 신동환

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2021-01-26, 확정일자: 2020-12-23

* (204호) 권순임

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-20, 확정일자: (미등재)

비고: 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* (204호) 한국토지주택공사 (입주자 권순임)

보증금: 70,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2021-01-20, 확정일자: 2020-12-17

* (302호) 나선자

보증금: 50,000,000원

차임: 270,000원

전입일자: 2020-12-03, 확정일자: 2020-12-03

* (304호) 김창호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-05-06, 확정일자: (미등재)

비고: 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* (306호) 방한나

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-11-03, 확정일자: (미등재)

비고: 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* (306호) 한국토지주택공사 (입주자 방한나)

보증금: 70,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2017-11-03, 확정일자: 2017-10-30

* (307호) 이맹원

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2014-04-29, 확정일자: 2014-04-29

* (401호) 이춘숙

보증금: 70,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2021-02-01, 확정일자: 2021-02-01

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건지는 대전광역시 서구 가장동의 주택가에 위치하며, 인근에는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

4.2. 업종 및 이용 현황

토지 이용 현황상 근린생활시설 및 다가구주택 부지로 활용되고 있으며, 건물은 1층은 근린생활시설, 2층~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 이는 지역 내에서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 구조임을 시사합니다.

4.3. 상권 발전 가능성

대전 서구는 둔산신도시를 중심으로 상권이 발달해 있으며, 지역 내 주요 시설 및 교통망 확충으로 인해 지속적인 발전 가능성을 가지고 있습니다. 다만, 인근 아파트 단지들의 분석 결과에 따르면, 일부 지역은 신축 아파트 공급 등으로 인해 시세 변동성이 존재할 수 있으나, 본 건과 같은 다가구주택은 꾸준한 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인근에 대전가장초등학교가 위치하여 통학이 용이합니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 인근으로 다양한 전통시장(가수원전통시장, 한민시장 등)이 분포하고 있어 생활 물가 안정 및 다양한 상품 구매에 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 위험

본 건은 매각으로 소멸되지 않는 임차권(을구 7번, 11번)이 있어, 해당 임차인들의 보증금 총 110,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 명도 및 자금 계획 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크입니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 위험

인수되는 임차권 외에도 다수의 '대항력 있는 임차인'이 존재합니다. 특히, 보증금 또는 차임이 미상인 임차인(권순임, 김창호, 방한나)은 향후 보증금 반환 등에 대한 추가적인 분쟁의 소지가 있으므로, 철저한 확인 및 대비가 필요합니다.

6.3. 제시외 건물

총면적 30.50㎡의 제시외 건물이 존재하며, 일괄 매각에 포함됩니다. 이는 건축법상 위법 건축물 여부 및 철거/원상복구 등의 추가 비용 발생 가능성을 내포하므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

대전광역시 서구 가장동에 위치한 본 다가구주택은 대전가장초등학교 인근에 자리 잡고 있어 기본적인 주거 환경이 양호하며, 근린생활시설과 다가구주택으로 복합적으로 이용 가능한 점이 특징입니다. 차량 접근성과 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

그러나, 본 물건의 가장 큰 특징이자 리스크는 인수해야 하는 임차보증금 110,000,000원과 더불어, 보증금 및 차임이 미상인 대항력 있는 임차인들이 다수 존재한다는 점입니다. 이는 명도 진행 시 예상치 못한 추가 비용 발생 및 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 중대한 위험 요소입니다. 또한, 제시외 건물의 존재도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

- 안정적인 임대 수익 기대: 다가구주택으로 구성되어 있어 꾸준한 월세 수익 창출이 가능합니다.

- 도심 내 주거지: 대전 서구의 주거 지역에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

- 교육 환경: 초등학교가 인접하여 가족 단위 세대의 선호도가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,055,442,200원

인수 보증금 합계 (물건명세서 기준): 110,000,000원

예상 입찰가 산정 (감정가 - 인수 보증금):

2,055,442,200원 - 110,000,000원 = 1,945,442,200원

본 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 단순 산정 금액이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 시세 분석, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인으로 인한 추가 부담 가능성을 충분히 검토하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.