나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52009 [1] 충청북도 청주시 상당구 용암동 2108 용암주공아파트1단지 102동 9층905호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청감정 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 "용암초등학교" 북동측 인근에 소재하는 "청주 용암주공1단지 아파트 단지" 내에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 초등학교 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건 소재 아파트 단지까지 차량 출입 가능하며, 인근 간선도로에 대중교통이 왕래하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 피씨조 평스라브지붕 15층 건중 제9층 905호로서 외 벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감. 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등. 창 호 : 샛시창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 옥내소화전 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 60%이하, 용적률 220%이하, 높이 15층이하, 건축한계선: 대로변6m), 지구단위계획구역(용암1택지개발지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(용암중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용암초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원봉중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청석고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(용암초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경52009 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 상당구 용암동 2108 용암주공아파트1단지 102동 9층905호

* 용도: 아파트

* 감정가: 95,000,000원

* 토지면적: 29.00㎡ (약 8.77평)

* 토지지분: 29㎡ (약 8.77평)

* 건물면적: 49.80㎡ (약 15.06평)

* 건물지분: 49.8㎡ (약 15.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 양OO

* 전용면적: 49.80㎡ (약 15.06평)

* 분양면적: 약 69.65㎡ (102동의 총 면적 및 세대수 기반 추정)

* 건축년도: 1994년 11월 1일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 "용암초등학교" 북동측 인근에 위치한 "청주 용암주공1단지 아파트 단지" 내에 소재합니다. 단지 주변은 아파트, 근린생활시설, 초등학교 등이 혼재하고 있어 주거 환경은 보통으로 평가됩니다. 지도 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 교통상황: 대상 물건이 위치한 아파트 단지까지 차량으로 진입이 용이하며, 인근 간선도로를 통해 대중교통 이용이 편리하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 도로를 통해 외부 공공 도로와 연계되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(건폐율 60% 이하, 용적률 220% 이하, 높이 15층 이하, 건축한계선 6m)이며, 지구단위계획구역(용암1택지개발지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(용암중학교, 청주교육지원청, 용암초등학교, 원봉중학교, 청석고등학교), 절대보호구역(용암초등학교)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 2월 2일 접수된 양현서 채권자의 강제경매 개시결정 등기가 말소기준권리입니다. 이 권리 이후에 설정된 모든 권리(저당권, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부현황:

* 2013년 9월 2일: 이상구 소유권 이전

* 2018년 8월 20일: 박민규 소유권 이전

* 2024년 5월 17일: 서민욱 소유권 이전 (매매)

* 2026년 2월 2일: 양현서 강제경매 (말소기준권리)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설과 교육시설이 잘 갖추어져 있어 주거 기능에 특화된 상권입니다. 대형 상업시설보다는 단지 내 상가 및 인근 소규모 상권을 이용하게 됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 피씨조 평스라브지붕 15층 건물 중 9층 905호에 해당합니다.

* 내외관: 외벽은 시멘몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샛시 창호로 마감되었습니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 옥내소화전 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등의 복리시설이 있으며, 용암초등학교가 인근에 위치합니다.

* 주차: 아파트 단지 내 총 500대의 주차 공간이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1994년 준공된 아파트로, 약 30년의 건축 연혁을 가지고 있어 향후 시설 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 점유 및 명도 불확실성: 임대관계가 미상으로, 현재 점유자가 누구인지, 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수(이사 비용, 명도 기간 등)에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

* 감정가와 시세의 차이: 감정가(95,000,000원)와 최근 실거래가(최고 80,000,000원) 사이에 상당한 차이가 있어, 입찰가 산정에 신중한 검토가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 청주시 상당구 용암동의 안정적인 주거 지역 내에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 환경 및 교통 여건은 양호합니다. 15층 건물 중 9층에 위치하여 일조권 및 조망 측면에서 이점이 있을 수 있습니다. 다만, 1994년식 노후 건물이라는 점과 현재 점유 및 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 과정에서의 불확실성을 고려해야 합니다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 실수요자 접근 용이: 용암초등학교 인근의 학군과 주변 생활 편의시설을 고려할 때, 실거주 목적의 수요층에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

* 시세 차익 기대: 현재 감정가 대비 최근 거래가에 다소 간극이 있어, 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 주거 안정성: 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 주거 환경의 안정성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석: 동일 면적(49.80㎡)의 최근 매매가는 2026년 3월 8,000만원, 2026년 6월 6,550만원, 2026년 7월 7,200만원으로 확인됩니다.

* 전월세 시세 고려: 2026년 6월, 13층 및 15층 매물에서 7,800만원의 전세 보증금 계약이 이루어진 사례가 있습니다.

* 시세 추정: 위 거래 사례들을 종합할 때, 본 물건의 현재 적정 시세는 7,500만원에서 8,500만원 범위로 추정됩니다.

* 예상 입찰가: 감정가(95,000,000원)와 실거래가, 그리고 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 예상 입찰가는 85,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.