나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600206 [1] 대전광역시 중구 대흥동 36-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2026.02.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 대흥동 소재 '대흥동 현대1차아파트' 서측 인근에 소재하는 토지로서 주위는 '대전 오토바이 특화거리' 주변으로 점포, 숙박시설 등 상업용시설, 소규모 아파트단지, 단독주택 및 창고등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 2필 일단으로 사다리 평지로서 단독주택임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 로폭 약4미터의 도로를 통하여 접근가능하나 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 공히, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등임.

제시목록 외의 물건

기호(2)위 지상에 별지 "사진용지"와 같이 경제적 가치가 없는 창고가 소재나 이에 구애없이 토지를 평가하였음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 기호(2)위 지상의 제시외수목(단풍나무1주)은 일반 거래관행 상 토지에 포함하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 기와지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 1944년) - 외벽 : 치장벽돌 및 몰탈위 페인트 등 마감, - 내벽 : 벽지 등 마감, - 창호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택이나 현재 빈집 관리대상으로 현황 공실임.

설비내역

현재 빈집관리 대상으로 위생설비, 난방설비, 전기설비 등의 관리상태는 불량임.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 기호(3)건물은 매매(2022년 3월 30일)로 인하여 소유권이전이 완료되었으나 건축물대장 상 '소유자현황'이 미정리되어 종전 소유자로 표시되어 있는 점 참고하시기 바라며, 또한 미등기된 건축물대장(목조주택 27.57㎡, 목조주택 21.09㎡ , 소유자: 김용기)이 열람되나 이는 소재불명이니 경매 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1 진입로로 이용중임
- 목록2 경제적 가치가 없는 창고가 소재하고, 제시외 수목(단풍나무 1주)은 토지에 포함하여 평가함
- 목록3 단독주택이나 현재 빈집 관리대상으로 현황 공실임
- 목록3 매매2022. 3. 30)로 인하여 소유권이전이 완료되었으나 건축물대장상 소유자 현황이 미정리되어 종전 소유자로 표시되어 있음, 미등기된 건출물대장(목조주택 27.57㎡, 목조주택 21.09㎡, 소유자: 김용기)이 열람되나 이는 소재불명임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600206 (1)

소재지: 대전광역시 중구 대흥동 36-3

용도: 단독주택

감정가: 233,465,160원

토지면적: 125.00㎡ (약 37.81평)

토지지분: 125㎡ (약 37.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.62㎡ (약 16.22평)

건물지분: 53.62㎡ (약 16.22평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한밭새마을금고

특이사항: 공동담보

주의사항: - 일괄매각

- 목록1 진입로로 이용 중임

- 목록2 경제적 가치가 없는 창고가 소재하며, 제시외 수목(단풍나무 1주)은 토지에 포함하여 평가함

- 목록3 단독주택이나 현재 빈집 관리대상으로 현황 공실임

- 목록3 매매(2022. 3. 30)로 인하여 소유권이전이 완료되었으나 건축물대장상 소유자 현황이 미정리되어 종전 소유자로 표시되어 있음. 미등기된 건축물대장(목조주택 27.57㎡, 목조주택 21.09㎡, 소유자: 김용기)이 열람되나 이는 소재불명임

2. 입지조건

본 건은 대전광역시 중구 대흥동 소재 '대흥동 현대1차아파트' 서측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 '대전 오토바이 특화거리' 주변으로 점포, 숙박시설 등 상업용시설, 소규모 아파트단지, 단독주택 및 창고 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨 [cite: 본문].

차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨 [cite: 본문].

북서측으로 로폭 약 4미터의 도로를 통하여 접근 가능하나 지적도상 맹지임 [cite: 본문].

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역임 [cite: 본문].

3. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2022년 4월 11일 접수된 한밭새마을금고의 근저당권(을5)임. 본 경매로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정임.

총 채권액은 189,000,000원임.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인과 관련된 인수 부담은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

본건이 소재한 대흥동은 대전의 원도심으로서, '으능정이 문화의 거리'와 '대흥동 문화·예술의 거리', '가구·오토바이 특화거리', '칼국수 거리' 등 특색 있는 상권이 밀집해 젊은 층의 방문이 활발한 지역임.

'대전 오토바이 특화거리' 인근에 위치하며, 점포, 숙박시설 등 다양한 상업용 시설이 혼재하고 있음 [cite: 본문].

일반상업지역에 해당하여 향후 상업적 활용 가능성이 있으며, 도심권에 위치하여 생활 인프라가 우수한 지역임.

5. 생활정보

주변 생활정보:

* 편의시설: 대전 중앙시장, 각종 상점가, 금융기관, 병원 등 도심권 내의 풍부한 편의시설 이용 가능.

* 문화/여가시설: 우리들공원, 테미공원 등 공원이 인접해 있으며, 대흥동 문화·예술의 거리 등 문화시설 접근성이 좋음.

* 교육/의료: 도심 지역 특성상 다양한 교육 및 의료시설 이용이 용이함.

* 혐오시설: 조사 결과, 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

건축물대장상 소유자 현황 미정리: 목록3(단독주택)의 경우, 2022년 3월 30일 매매로 소유권 이전이 완료되었으나 건축물대장상 소유자 현황이 종전 소유자로 표시되어 있어 정리 필요 [cite: 본문].

미등기 건축물 존재 및 소유자 불명: 목록3 건물 외에 미등기된 목조주택 2채(각 27.57㎡, 21.09㎡)가 존재하나, 소유자인 김용기의 소재가 불명하여 법적 처리에 주의 필요 [cite: 본문].

맹지: 북서측으로 약 4미터 도로에 접하나 지적도상 맹지에 해당하여 건축 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있음 [cite: 본문].

건물 상태: 단독주택(목록3)은 현재 빈집으로 관리 대상이며 현황 공실 상태로, 설비 관리 상태가 불량함 [cite: 본문]. 또한 경제적 가치가 없는 창고가 소재함 [cite: 본문].

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 대흥동의 일반상업지역에 위치한 125㎡ 규모의 토지와 그 위에 소재한 53.62㎡ 규모의 단독주택임. 감정가는 233,465,160원이나, 최근 주변 일반상업지역 토지 실거래가(평당 1,391만원 ~ 7,640만원)를 고려할 때, 토지 가치만으로도 감정가를 상회할 잠재력이 매우 높음. 특히 '대전 오토바이 특화거리' 인근이라는 입지는 상업적 활용 가치를 높임.

다만, 건축물대장상 소유자 현황 미정리, 미등기 건축물 존재 및 소유자 불명, 지적도상 맹지, 빈집 상태의 단독주택 등 다수의 리스크 요소를 보유하고 있음 [cite: 본문]. 이러한 위험 요소들을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

핵심 입지: 대전 도심권, 일반상업지역 내의 핵심 상권(오토바이 특화거리, 으능정이 문화거리 인근)에 위치.

높은 토지 가치 잠재력: 125㎡의 토지 면적과 일반상업지역이라는 용도 지역으로 인해, 특히 최근 토지 실거래가 수준을 감안할 때, 토지의 본질적 가치가 매우 높음.

향후 개발 가능성: 상업지역이라는 특성상, 건축물 노후화 문제에도 불구하고 토지 자체의 잠재적 가치 상승 및 용도 변경을 통한 개발 가능성 존재.

상대적으로 낮은 감정가: 시장 토지 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이며, 이는 잠재적 투자 수익률을 높일 수 있는 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석:

본 건이 소재한 대흥동 일반상업지역의 최근 토지 실거래가 정보에 따르면, 토지 단가는 평당 1,391만원에서 7,640만원(1㎡당 약 421만원 ~ 764만원) 수준임. 본 건의 토지 면적은 125㎡(약 37.81평)임.

이를 기준으로 산정한 토지 시세는 약 5억 2,625만원(125㎡ * 421만원/㎡)에서 9억 5,500만원(125㎡ * 764만원/㎡)에 이르는 것으로 추정됨. 이는 본 건의 총 감정가 233,465,160원을 크게 상회하는 수준임.

이러한 시장 시세를 고려할 때, 감정가는 토지의 실제 가치를 충분히 반영하지 못했을 가능성이 높음.

예상 입찰가 산정:

토지의 높은 시세 잠재력에도 불구하고, '맹지'라는 점, 1944년식의 노후된 주택, 건축물대장상 미정리된 소유자 현황 및 소재불명인 미등기 건축물의 존재 등 명확한 리스크 요인이 존재함 [cite: 본문].

따라서, 시장 토지 시세를 기준으로 하되, 해당 리스크 요인들을 감안하여 보수적인 접근이 필요함.

높은 토지 가치와 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 5억 5천만원 수준으로 제시하며, 입찰 참여 시에는 현장 답사를 통해 상세 권리관계 및 현황을 재확인하는 것이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.