나이스옥션 법원경매 대전 2026타경56 [1] 대전광역시 동구 가양동 531-159 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만 · 평가일 2026.02.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 가양동 소재 "가양초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 일반주택지대임. 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량통행 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 대체적으로 사다리형 토지로서 현황 '단독주택'으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북측의 3미터 이내의 막다른 도로를 통하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(성남동3구역 주택재개발정비사업), 근린공원(2024-01-30)(근린공원(성남동3구역)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(성남동3구역주택재개발)<도시 및 주거환경정비법>임.

제시목록 외의 물건

건물개황도 및 사진용지 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌및시멘트벽돌조 슬래브위후형스레트지붕 등 2층 건으로서 (사용승인일자 : 1981년 10월 13일) 외벽 : 벽돌, 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : 타일 및 벽지 등 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

현황 "단독주택"으로 이용중임.

설비내역

전기시설, 위생 및 급배수시설, 난방설비 등이 되어 있음이 추정됨.

부합물 및 종물

사진 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-3) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2026타경56 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOO (대전충남우유농업협동조합으로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 동구 가양동 531-159

용도: 단독주택

토지면적: 128.00㎡ (약 38.72평)

건물면적: 95.62㎡ (약 28.92평)

건물 제시외면적: 20.00㎡ (약 6.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 매각 정보

감정가: 231,268,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 대전광역시 동구 가양동 소재 "가양초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 주로 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반 주택지대로 형성되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 자유로운 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

본건 토지는 북측으로 약 3미터 이내의 막다른 도로를 통해 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(성남동3구역 주택재개발정비사업), 근린공원(성남동3구역), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 정비구역(성남동3구역주택재개발)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 등기부 현황

등기부등본상 소유권은 박순영, 박종석 등으로 이전되었으며, 현재 말소되지 않은 권리는 없습니다. 총 채권 금액은 1,124,141,301원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 대상 권리

말소기준권리는 2011년 11월 22일 접수된 대전충남우유농업협동조합의 근저당권(을3, 26,000,000원)입니다. 이 권리보다 후순위로 설정된 모든 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수 대상 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황 및 권리 분석

임차인 박종호는 2002년 5월 11일에 전입하였으며, 대항력이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석 (JSON 데이터 활용)

최근 매매 정보에 따르면, 가양동 일대의 연립, 다세대, 빌라(주택) 거래는 2026년 5월 기준 5천만원에서 7천3백만원 사이에서 이루어졌습니다. 해당 거래들은 전용면적 55.23㎡ ~ 72.48㎡ 규모이며, 건물 신축 연도는 1980년~1994년입니다. 거래 금액은 면적당 약 91.8만원에서 132만원 수준입니다.

4.2. 시세 현황 및 평가

제공된 JSON 데이터는 다세대 주택 거래 사례로, 본건은 단독주택임을 고려할 때 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건의 감정가는 231,268,000원으로, 이는 토지 가치 및 향후 재개발 가능성을 포함한 것으로 추정됩니다. 주변 다세대 주택의 실거래가와 감정가 간에는 상당한 차이가 존재하며, 이는 본건의 경우 토지 가치 및 개발 잠재력이 시세에 크게 반영되었음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

본건은 "가양초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 주택지대로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있어 교육환경은 보호받고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 특수물건정보

본건은 유동화 물건이며, 재개발구역 및 정비구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있으나, 개발 계획의 확정 및 진행 시기에 따라 불확실성이 존재합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 박종호가 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인의 권리 주장 범위 및 명도 절차 진행 시 추가적인 확인과 신중한 접근이 필요함을 의미합니다.

6.3. 재개발/정비구역 관련 불확실성

재개발구역 및 정비구역으로 지정되어 있으나, 구체적인 개발 계획, 사업 진행 속도, 입주권 확보 가능성 등은 불확실하며, 이는 투자 수익 실현 시점을 예측하기 어렵게 만드는 요인입니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 동구 가양동에 위치한 단독주택으로, 재개발 및 정비구역으로 지정되어 있어 미래 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력이 있는 물건입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 재개발 사업의 불확실성은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 감정가는 토지 가치와 개발 잠재력을 반영한 것으로 보이며, 주변 다세대 주택 시세와는 괴리가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 및 정비구역 지정으로 인한 미래 개발 가치 기대.

* 단독주택으로서 토지 가치 상승 잠재력 보유.

* 유동화 물건으로, 향후 매각 절차 진행 시 기회 발생 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 231,268,000원입니다. 주변 시세는 다세대 주택 기준으로는 감정가보다 현저히 낮은 수준이나, 본건은 단독주택으로 토지 가치 및 재개발 잠재력이 반영된 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 재개발 사업의 불확실성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 이에 따라, 현 시세 및 위험 요소를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 약 208,000,000원으로 산정합니다. 이는 감정가의 약 90% 수준이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리 분석을 더욱 면밀히 하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.