나이스옥션 법원경매 대전 2026타경34 [1] 대전광역시 중구 산성동 144-20 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들감정 · 평가일 2026.02.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 산성동 소재‘문성초등학교’북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하고, 간선도로와의 접근성, 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형 토지이고, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(산성동2 주택재개발정비사업), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-04-30)(대전문성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(산성동2구역주택재개발)<도시 및 주거환경정비법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천 중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -정원수 등은 일반적인 거래관행에 따라 토지가격에 포함평가함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘벽돌 및 연와조 스라브즙 및 스라브위 세멘와즙 2층 건물로서, (사용승인 : 1982.7.15.) 외 벽 : 치장벽돌 마감 등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 창 호 : 샷시창호마감임.

이용상태

공부상 용도 '주택'임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ‘건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 소유자 미상의 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

기호2 건물 중 부속건물(세멘벽돌조 스라브즙평가건 2.0㎡)은 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -주택 등의 내부 조사는 불가하여, 건축물대장상 현황도면과 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였음. -외부계단, 비가림시설 등은 일반적인 거래관행에 따라 건물가격에 포함평가하였음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-5) 포함
- 목록2 중 부속건물(세멘벽돌조 스라브즙평가건 2.0㎡)은 소재불명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경34 (1)

* 소재지: 대전광역시 중구 산성동 144-20

* 용도: 단독주택

* 감정가: 260,297,800원

* 토지면적: 132.90㎡ (약 40.2평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 93.41㎡ (약 28.3평)

* 건물 제시외면적: 11.30㎡ (약 3.4평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대전원예농업협동조합

* 특이사항: 재개발구역 (산성동2구역 주택재개발정비사업)

* 주의사항:

- 일괄매각이며, 제시외 건물(2-1~2-5)이 포함됩니다.

- 목록2 중 부속건물(세멘벽돌조 스라브즙평가건 2.0㎡)은 소재불명입니다.

* 건물 구조: 세멘벽돌 및 연와조 스라브즙 및 스라브위 세멘와즙 2층 건물 (사용승인: 1982.7.15.)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대전광역시 중구 산성동 소재 '문성초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다. 제반 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진입이 가능하며, 간선도로와의 접근성 및 버스승강장과의 거리 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(산성동2 주택재개발정비사업), 가축사육제한구역, 상대보호구역(대전문성초등학교), 정비구역(산성동2구역주택재개발), 중점경관관리구역입니다.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 없음. 말소기준권리인 대전원예농업협동조합의 근저당권(2019.3.28. 접수) 이하 모든 권리는 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

- 임차인: 이

- 보증금: 120,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022.07.05

- 확정일자: 2022.07.01

- 배당신고일자: 2024.07.15

- 대항력: 없음

- 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 건물 등기부상 주택임차권(을14)도 말소 예정으로 확인됩니다.

* 등기부 현황 요약:

- 토지 등기부채권 총액: 91,200,000원

- 건물 등기부채권 총액: 211,200,000원 (주택임차권 포함)

- 낙찰자는 모든 부담을 소멸시키고 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본 건은 단독주택, 다세대주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 주거지역 내에 위치합니다.

* 상업 시설: 소규모 근린생활시설이 인근에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: '문성초등학교'가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 교통: 차량 진입이 원활하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재개발 구역: 본 건은 산성동2구역 주택재개발정비사업 구역 내에 포함되어 있어, 사업 진행 과정 및 결과에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다. 재개발 관련 변수(사업 속도, 계획 변경 등)를 면밀히 파악해야 합니다.

* 건물 노후화: 1982년 사용승인된 건물로 연식이 상당하여, 향후 리모델링 또는 신축에 대한 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 제시외 건물 소재 불명: 목록2 중 부속건물(2.0㎡)의 소재가 불명확한 점은 현장 확인이 필요합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본 건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 재개발 사업 계획 등 주변 환경 변화에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 대전 중구 산성동에 위치한 단독주택으로, 재개발 구역 내에 편입되어 있어 향후 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다. 건물의 연식은 오래되었으나, 토지 면적이 비교적 넓고 재개발 사업의 진행에 따라 주거 환경 개선 및 자산 가치 증대가 기대됩니다. 권리 관계는 명확하여 낙찰 후 인수할 부담은 없어 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 재개발 잠재력: 산성동2구역 주택재개발정비사업 구역 내 위치하여, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 입지 환경: 초등학교와 근접한 주거지역으로, 교육 환경 및 생활 편의성 측면에서 양호한 편입니다.

* 권리관계 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로, 권리 인수 위험이 없는 안전한 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 260,297,800원

* 주변 시세 분석:

- 제공된 주변 다세대 주택 매매/전월세 정보(2026년 4월 거래 사례)를 살펴보면, 연식과 면적에 따라 5,000만원 ~ 13,300만원 수준의 거래가 있었습니다. 다만, 이는 본 건과 용도 및 규모가 다르므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

- 본 건은 단독주택 용지로서의 가치와 넓은 토지 면적(132.90㎡), 그리고 재개발 잠재력을 고려해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 이 는 대항력이 없습니다.)

* 예상 입찰가 산정:

- 감정가 대비 보수적으로 80% 수준: 약 208,000,000원

- 감정가 대비 적극적으로 90% 수준: 약 234,000,000원

- 추천 입찰가: 210,000,000원 ~ 230,000,000원 사이에서 현장 답사, 재개발 진행 상황, 향후 예상 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.