나이스옥션 법원경매 대전 2026타경74 [1] 대전광역시 서구 갈마동 398-17 다가구주택주건축물제1동 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 "둔원고등학교" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 다가 구주택 및 단독주택 등으로 이루어진 기존 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로 평지이며, 다가구주택용 건물의 부지임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 4M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별첨 "건물개황도 및 사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 다가구주택 (사용승인일자: 2024.3.4) 외벽: 화강석 및 치장벽돌 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 새시 창호임.

이용상태

1층: 다가구주택(1가구) 2층: 다가구주택(3가구) 3층: 다가구주택(3가구) 4층: 다가구주택(1가구).

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화기설비 등 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

별첨 "건물개황도 및 사진용지" 참조.

공부와의 차이

1층의 일반건축물대장상 용도는 "제2종근린생활시섫(사무소)"이나, 현황은 "다가구주택(1가 구)"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록 1(건물) 1층의 일반건축물대장상 용도는 "제2종근린생활시설(사무소)"이나 현황 "다가구주택(1가구)"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경74 (1)

소재지: 대전광역시 서구 갈마동 398-17 다가구주택주건축물제1동

용도: 다가구주택

감정가: 1,594,043,880원

토지면적: 274.50㎡ (약 83.04평)

건물면적: 421.99㎡ (약 127.65평)

제시외 건물 면적: 21.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트 경사지붕 4층 다가구주택

사용승인일자: 2024년 3월 4일

건물 세대수: 총 8가구 (1층 1가구, 2층 3가구, 3층 3가구, 4층 1가구)

주요 설비: 위생, 급배수, 승강기, 난방, 화재탐지 및 경보, 소화 설비 등

3. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 "둔원고등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다가구주택 및 단독주택 등이 밀집한 기존 주거지대입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 이용상태

본 토지는 세장형의 평지로, 다가구주택 부지로 이용 중입니다. 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 지역 지구는 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하고 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설

본 건 인근에는 둔원고등학교를 비롯한 다수의 학교가 소재하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 생활 편의를 위한 근린생활시설 및 상업시설 접근성이 양호한 편입니다. 인근에 유해 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

* 등기부상 권리관계

말소기준권리는 대전푸른신용협동조합의 근저당(2024.03.22. 접수)이며, 이에 따라 해당 권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등은 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 토지 등기부채권 총액: 1,881,237,721원

* 건물 등기부채권 총액: 2,121,237,721원

* 임차인 현황 및 인수되는 보증금

본 건의 경우, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 임차인: 이 (101호)

보증금: 20,000,000원

차임: 700,000원

전입/확정일자: 2024.11.27

배당신고일자: 2026.02.26

대항력: 없음

* 임차인: 박 (201호)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024.09.09

확정일자: 2024.09.10

배당신고일자: 2026.02.13

대항력: 없음

* 임차인: 곽 (202호)

보증금: 30,000,000원

차임: 780,000원

전입일자: 2024.09.13

확정일자: 2026.02.10

배당신고일자: 2026.03.03

대항력: 없음

* 임차인: 천 (203호)

보증금: 30,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/확정일자: 2024.06.12

배당신고일자: 2026.02.23

대항력: 없음

* 임차인: 오 (301호)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024.08.23

확정일자: 2024.07.26

배당신고일자: 2026.02.13

대항력: 없음

* 임차인: 양 (302호)

보증금: 80,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2024.08.26

확정일자: 2024.08.09

배당신고일자: 2026.02.07

대항력: 없음

* 임차인: 박 (401호)

보증금: 30,000,000원

차임: 1,600,000원

전입/확정일자: 2025.04.22

배당신고일자: 2026.03.10

대항력: 없음

* 임차인: 유

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024.06.25

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 전세권 설정 내역(160,000,000원, 2024.07.11 접수)이 등기부상 말소 처리되었으며, 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 확인됩니다.

5. 상권분석

본 물건은 다가구주택 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 인근에 학교가 다수 있어 학생 및 교직원 등 젊은 수요층의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 1층이 건축물대장상 '제2종근린생활시설(사무소)' 용도로 되어 있었으나 현황은 '다가구주택(1가구)'으로 이용 중인 점은 추후 임대 수익률 증대를 위한 상가 공간 활용 가능성을 시사합니다.

6. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하고, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 수월합니다.

* 교육: 둔원고등학교를 비롯한 초, 중, 고등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 편리한 주거 지역입니다.

7. 잠재적 리스크

* 1층 용도 불일치: 건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(사무소)'이나, 현황은 '다가구주택(1가구)'으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 변경 시 행정적인 처리나 추가 비용 발생 가능성이 있으며, 원상복구 명령 등 제재의 대상이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 건물 면적 외에 21.00㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 해당 부분에 대한 법적 명확성 및 활용 방안에 대한 추가 검토가 필요합니다.

* 임대관계: '기타참고사항'에 임대관계 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 따르면 모든 임차인이 대항력이 없어 명도에는 문제가 없을 것으로 보입니다. 다만, 계약 내용 및 보증금 반환 문제 등은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 갈마동의 안정적인 주거 지역에 위치한 신축 다가구주택입니다. 2024년 3월에 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 점과, 모든 권리가 매각으로 소멸되고 인수되는 보증금이 없다는 점이 큰 장점입니다. 1층 용도 불일치라는 특이사항이 있으나, 현황대로 다가구주택으로 이용 시에도 충분한 임대 수익을 기대할 수 있으며, 추후 상가 용도로의 전환 가능성도 열려 있습니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 3월 사용승인된 현대적인 시설을 갖춘 건물로, 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 안정적인 주거지: 대전 서구 갈마동은 우수한 학군과 생활 편의시설을 갖춘 대표적인 주거 지역으로, 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 명확한 권리관계: 인수할 보증금이 전혀 없고 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 추가적인 권리 관련 부담이 없습니다.

* 1층 용도 활용 가능성: 1층의 근린생활시설 용도 이력을 활용하여 추가적인 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

10. 예상 입찰가

감정가 1,594,043,880원을 기준으로, 신축 건물이라는 점과 명확한 권리관계를 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황에 따라 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 결정하는 것을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1,434,639,500원 ~ 1,594,043,880원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.