나이스옥션 법원경매 춘천 2026타경1 [1] 강원특별자치도 춘천시 퇴계동 1052 퇴계이안 106동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 퇴계동 소재 "퇴계초중학교" 북측 인근에 위치하는 "퇴계이안" 제106동 제6층 제601호 구분건물로서, 부근은 아파트단지 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 23층 중 제6층 제601호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감, 외장타일 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등, 창호: 플라스틱샤시 창호 등임.

이용상태

아파트(방5, 거실 및 주방, 욕실3 등)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 아파트로서의 제반설비를 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기준시점 현재 부정형 완경사지의 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(제3종일반주거지역), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2016-08-26)(춘천 퇴계지구 도시개발사업)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

* 사건번호: 춘천지방법원 2026타경1 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 윤OO

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 소재지 및 정보

* 소재지: 강원특별자치도 춘천시 퇴계동 1052 퇴계이안 106동 6층 601호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 경사지붕, 23층 중 6층

* 이용 상태: 아파트 (방 5개, 거실, 주방, 욕실 3개)

* 건물 사용승인일: 2007년 8월 9일

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 109.34㎡ (약 33.07평)

* 건물 면적 (분양 면적 추정): 191.90㎡ (약 58.05평)

* 전용 면적: 제공된 자료만으로는 정확한 전용 면적 확인이 어려우나, 일반적인 경우 분양 면적보다 작음. 관련 매매 사례의 전용 면적은 약 85㎡ 및 112㎡ 수준임. 본 물건의 191.90㎡ 면적은 희소성 있는 고급 대형 평형으로 추정됨.

1.4. 감정가

* 감정가: 633,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 강원특별자치도 춘천시 퇴계동에 위치한 "퇴계이안" 아파트 단지 내에 소재함.

* "퇴계초중학교" 북측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 일반적인 주거 지역임.

2.2. 교통 상황

* 단지 내 도로를 통해 외부 간선 도로와 연결되어 차량 접근이 용이함.

* 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능함 (거리 및 운행 횟수는 보통 수준).

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2025년 9월 4일 윤윤옥이 설정한 근저당 (615,000,000원).

* 본 경매 개시 결정(2026타경1)은 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임.

* 등기부 채권 총액: 620,000,000원 (근저당 615,000,000원 + 전세권 5,000,000원).

* 소유권 이전: 김길순(2011년), 박명희(2014년), 이숙기(2020년) 순으로 소유권이 이전되었음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상으로 확인되었음.

* 임대차 관계 금액이 미상인 경우에도 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, "춘천 퇴계지구 도시개발사업" 구역에 포함되어 계획적인 개발 환경을 갖추고 있음.

4.2. 편의시설

* 인근에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

* 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등의 부대시설이 마련되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 학군

* "퇴계초중학교" 북측에 인접하여 도보 통학이 가능한 거리에 위치함.

* 교육환경 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역)으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서 양호함.

5.2. 단지 정보

* 아파트 명: 퇴계이안

* 세대수: 703세대 (총 12개 동)

* 주차: 총 1041대 (자주식 위주)

* 관리사무소 연락처: 033-256-0031

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

* 본 물건은 중복 사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 가능성이 있음.

6.2. 임대차 관계 미상

* 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있음.

6.3. 토지이용계획상 제한

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 춘천시 퇴계동에 위치한 "퇴계이안" 아파트 단지 내 대형 평형으로, 비교적 신축 연식과 안정적인 권리 관계를 보유하고 있습니다.

* 주변 개발 계획 및 우수한 교육 환경 등 입지 조건이 양호하며, 단지 규모가 크고 부대시설이 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높습니다.

* 191.90㎡ (약 58평)의 면적은 일반적인 아파트 대비 희소성이 있어 가치 상승 잠재력이 있을 것으로 판단됩니다.

* 다만, 중복 사건 존재 및 임대차 관계 미상 등의 리스크 요인이 있으므로, 입찰 전 현장 조사와 권리 관계에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 춘천시 퇴계동의 신축급 아파트 단지 내 희소성 있는 대형 평형 물건.

* 단지 내 풍부한 부대시설과 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있음.

* 향후 도시 개발 사업 및 지역 발전에 따른 가치 상승 기대.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 633,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 7월 기준):

* 84.98㎡ (약 25.7평, 11층): 37,800만원

* 84.98㎡ (약 25.7평, 3층): 31,000만원

* 112.47㎡ (약 34.0평, 16층): 43,500만원

* 본 물건은 191.90㎡ (약 58.05평)으로, 공개된 매매 사례보다 상당히 큰 면적을 가지고 있습니다. 112.47㎡ 면적의 43,500만원 거래 사례(㎡당 약 386.77만원)를 기준으로 단순 면적 비례 시, 본 물건의 예상 시세는 약 74,244만원 수준으로 산출됩니다. 이는 감정가(633,000,000원)보다 높은 수치입니다.

* 다만, 실제 전용 면적, 내부 상태, 유사 평형의 정확한 실거래가 및 단지 내 희소성 프리미엄 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 보수적인 접근과 경매 참여율, 그리고 잠재적 리스크 요인(중복 사건, 미상 임대차)을 감안할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 650,000,000원 ~ 700,000,000원.

* 인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰가 외 추가로 인수할 보증금은 없습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 동향을 면밀히 반영하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.