나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50031 [1] 경기도 평택시 서정동 771-17 1층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "경기도교육청 평택도서관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며 인근 노선버스정류장까지의 거리 등 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층 지상 4층 건물 내 제1층 제2호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 토지로서 인접지와 등고평탄하며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

* 사건번호: 평택지원 2026타경50031 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 서정동 771-17 1층2호 (별장빌라 라동 201호)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 용도: 다세대주택

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 90,000,000원

* 토지 면적: 36.16㎡ (약 10.94평)

* 토지 지분: 36.16㎡ (약 10.94평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 60.87㎡ (약 18.41평)

* 건물 지분: 60.87㎡ (약 18.41평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 기타 기본 정보

* 건축년도: 1991년 (준공일 1992.03.16)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본 건은 경기도 평택시 서정동 소재 "경기도교육청 평택도서관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

2.2. 교통 상황

* 본 건까지 제반 차량 접근 가능하며 인근 노선버스정류장까지의 거리 등 교통여건 보통임.

2.3. 토지 이용 및 도로 상황

* 토지 형상 및 이용 상태: 2필 일단의 세장형 토지로서 인접지와 등고평탄하며, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 북측 및 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 등기부 요약 (집합건물):

* 갑1: 1994.10.12. 소유권 이전 (이재호)

* 갑2: 2002.05.27. 소유권 이전 (강갑순)

* 을7: 2011.12.14. 근저당 (한국주택금융공사, 465,000,000원, 말소기준권리)

* 갑5: 2026.01.16. 소유권 이전 (정경화 외 2명, 상속)

* 갑6: 2026.01.26. 임의경매 (한국주택금융공사, 95,431,220원)

* 등기부채권 총액: 465,000,000원

3.2. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리: 2011.12.14. 한국주택금융공사 근저당 (을7)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을7 근저당을 말소기준으로 모든 근저당, 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등이 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 구체적인 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대 관계: 본 건 임대 관계 미상으로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 관련 정보가 제공되지 않아 존재 여부를 알 수 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

* 제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 해당 지역 다세대주택의 면적 대비 가격은 다양하게 나타납니다.

* 2026년 7월 거래된 51.92㎡ 연립주택(개나리)은 4,300만원에 거래되었습니다 (약 82.8만원/㎡).

* 2026년 7월 거래된 39.06㎡ 다세대주택(현진청실빌라A동)은 6,300만원에 거래되었습니다 (약 161.3만원/㎡).

* 2026년 7월 거래된 59.93㎡ 다세대주택(금일주택다동)은 11,000만원에 거래되었습니다 (약 183.5만원/㎡).

4.2. 감정가와 시세 비교

* 본 물건의 감정가는 90,000,000원으로, 건물 면적 60.87㎡ 기준 약 147.8만원/㎡입니다.

* 최근 거래 사례 중 59.93㎡ 면적의 금일주택다동이 11,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 감정가는 중간 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 검색 결과, 인근에 마트, 편의점 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (참고: 검색 결과 3, 4)

5.2. 교육 및 문화 시설

* "경기도교육청 평택도서관"이 북서측 인근에 위치하여 교육 및 문화 시설 접근성이 양호합니다.

5.3. 교통 접근성

* 차량 접근성은 양호하며, 인근 노선버스정류장을 통한 대중교통 이용 또한 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

* 1991년 준공된 건물로 30년 이상 경과되었습니다. 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한 사항

* 제1종일반주거지역

* 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 비행안전제6구역(전술)(해발 56m-140m 미만): 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 건축 제한 등이 있을 수 있어 확인이 필요합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시): 외국인이 주택을 취득하는 경우 계약 허가를 받아야 합니다.

6.3. 권리 및 임대차 관련 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성이 있어, 명확한 내용 확인 및 인수 여부 판단이 필수적입니다.

* 임대 관계가 미상이며, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 주변 환경 리스크

* 현재 제공된 정보 및 검색 결과에서 직접적인 혐오시설이 명확히 언급되지는 않았습니다. (참고: 검색 결과 5는 타 지역의 혐오시설 갈등 사례를 제시함)

* 그러나 비행안전구역에 해당하므로, 이에 따른 소음 등의 간접적인 환경적 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 서정동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 90,000,000원입니다. 인근에 교육 및 편의시설이 있으며 교통 여건도 보통 수준입니다. 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택이 감정가보다 높은 가격에 거래된 사례가 있어 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 건물의 노후화, 토지 이용 제한(특히 비행안전구역), 그리고 권리상 미확인 사항(지상권, 임대차)은 투자 전 반드시 면밀한 조사가 필요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 도서관 인근 입지로 교육 및 문화 접근성이 용이합니다.

* 최근 실거래가에서 감정가 대비 높은 가격에 거래된 사례가 있어 시세 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 토지와 건물을 함께 취득하는 일괄 매각 물건으로 활용 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 건물 면적은 60.87㎡ (약 18.41평)이며, 감정가는 90,000,000원 (약 147.8만원/㎡)입니다.

최근 실거래 사례 중 59.93㎡ 면적이 11,000만원 (약 183.5만원/㎡)에 거래된 점을 고려하면, 본 물건의 시세는 감정가 이상으로 평가될 수 있습니다.

또한, 잠재적 리스크 요소를 감안하더라도, 현재 시장 상황과 유사 물건의 거래 동향을 종합적으로 판단했을 때, 보수적으로 감정가의 100% ~ 115% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 90,000,000원에서 103,500,000원 사이로 산정할 수 있습니다.

수익률 및 투자 목표에 따라 적정 입찰가를 최종 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.