나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50172 [1] 경기도 광주시 삼동 310-49 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온유 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 삼동 소재 "삼1통 마을회관" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제4층 제402호로서, 외벽: 치장벽돌붙임 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감. 창호: 샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. 후첨 "건물개황도" 참조.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 개별 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포종다로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역 (일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전 법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책 기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~ 26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

현황 '청송빌리지 A동'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

성남지원 2026타경50172 (1)

소재지

경기도 광주시 삼동 310-49 4층 402호 (현황 '청송빌리지 A동')

용도

다세대주택

감정가

193,000,000원

토지면적

45. 96㎡ (약 13.90평)

토지지분

45. 96㎡ (약 13.90평)

건물면적

56. 52㎡ (약 17.10평)

건물지분

56. 52㎡ (약 17.10평)

구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축년도

2010년

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

서 (서OOOOOOOO)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 삼동 소재 "삼1통 마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통인 편입니다.

도로상태

본건 북서측 및 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25. / 외국인 등 / 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

1.2. 권리분석

말소기준권리

강서세무서장 압류 (2023.02.20.)

주요 권리 내역

* 채권자 (강제경매): 서울보증보험 (2026.01.26.)

* 임차인 (주택임차권): 한국토지주택공사 (보증금 150,000,000원, 전입일자 2022.07.25., 확정일자 2022.06.03.)

* 기타 압류: 강서세무서장 (2023.02.20.), 서울특별시 (2023.04.10.), 송파세무서장 (2024.08.13.), 광주시 (2026.05.11.)

권리 분석 요약

* 인수되는 권리:

- 한국토지주택공사 임차권 150,000,000원. 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서상 매수인이 인수해야 할 수 있다고 명시되어 있습니다. 다만, 서울보증보험(SGI)으로부터 제출된 확약서에 따라 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의가 있다면 인수 부담이 없을 수 있으므로, 입찰 전 최종 확인이 반드시 필요합니다.

* 소멸되는 권리:

- 말소기준권리(강서세무서 압류) 이후 등기된 모든 권리 (한국토지주택공사 주택임차권 등기 제외, 서울특별시 압류, 송파세무서 압류, 서울보증보험 강제경매, 광주시 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

- 임차인: 소 (소진훈)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-16

대항력: 없음 (인수 부담 없음)

- 임차인: 한 (한국토지주택공사)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-25

확정일자: 2022-06-03

대항력: 없음 (단, 물건명세서상 인수 가능성 있음)

인수 보증금 합계 (임차인 현황 기준): 0원. 단, 한 임차인 보증금 150,000,000원은 인수 가능성이 있어 최종 확인 필요.

1.3. 상권분석

주변 지역 특성

본건은 주거 밀집 지역으로, 다세대주택, 다가구주택 및 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

상업 시설 현황

생활 편의를 위한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

대중교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용 시 대중교통 이용이 가능합니다.

주변 편의/교육/의료 시설

"삼1통 마을회관"이 인근에 있으며, 지역 내 기본적인 생활 기반 시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

주변 환경

특이사항으로 지적된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수 가능성

한국토지주택공사 임차보증금 1억 5천만원의 인수 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 확약서 제출로 인해 부담이 없을 수도 있으나, 최종 배당 결과 및 법원 공고를 통해 반드시 확인해야 합니다.

SGI 인수조건 변경 관련 불확실성

'SGI 인수조건 변경' 문구는 서울보증보험(SGI)이 제출한 확약서 내용과 관련이 있는 것으로 보이며, 이에 따라 임차권 인수 여부가 달라질 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정

본 물건이 소재한 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 소유권 이전 등기 시 외국인 등 특정 대상 및 용도에 따라 허가를 받아야 할 수 있습니다. (2025.08.26.~2026.08.25.)

기타 지역 제한

성장관리구역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 각종 규제 사항이 적용되고 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 삼동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 193,000,000원입니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 관계 분석상 가장 중요한 부분은 한국토지주택공사 선순위 임차권 1.5억원으로, 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 그러나 서울보증보험(SGI) 제출 확약서 내용에 따라 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한 경우 인수 부담이 없을 가능성도 있습니다. 이에 대한 최종 확인이 필수적입니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 토지거래허가구역 지정 등 추가적인 사항을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

인수되는 임차 보증금이 없을 경우, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

보증금이 0원인 임차인이 있어 명도 관련 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월~6월 경기도 광주시 삼동 지역의 다세대주택 매매가는 면적 및 층수에 따라 다양하게 나타납니다.

- 53.91㎡, 2층 (2002년식, 삼성하이빌2동): 19,800,000원 (약 36.7만원/㎡)

- 79.94㎡, -1층 (2011년식, 삼성하이츠(나동)): 13,000,000원 (약 16.3만원/㎡)

- 73.96㎡, 4층 (2003년식, 삼보그린빌103동): 10,500,000원 (약 14.2만원/㎡)

본건 물건은 56.52㎡ (약 17.10평), 4층 (2010년식)입니다. 가장 유사한 조건의 삼성하이빌2동 (53.91㎡, 2층, 2002년식)의 단위면적당 가격(약 36.7만원/㎡)을 적용할 경우, 본건의 시세는 약 20,740만원으로 추정됩니다. 이는 감정가 19,300만원과 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

인수 보증금 제외

한국토지주택공사 임차보증금 1.5억원은 인수 여부가 불확실하나, 최악의 경우 인수한다고 가정하면 입찰가 산정에 큰 영향을 미칩니다. 그러나 확약서 내용이 유효하여 보증금 인수가 없다고 가정하고, 보수적으로 접근하겠습니다.

추정 입찰가

감정가 19,300만원을 기준으로, 권리 관계의 복잡성 및 명도, 수리비, 취득세 등 부대 비용을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 최근 유사 물건 거래가 19,800만원인 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 약간 하향하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

추천 입찰가 범위

170,000,000원 ~ 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.