나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30229 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 289-7 성진그린타운 8동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 "내촌사거리" 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 아파트 , 중소규모의 공장 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 5층 건물내의 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2002.12.11.) 외벽 : 드라이비트 및 석재 붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,항공표면<공항시설법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 부천시 오정구 내동 289-7 성진그린타운 8동 5층502호

1.2. 건물 개요

용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트조

사용승인일: 2002.12.11

건물면적: 73.16㎡ (약 22.13평)

건물지분: 73.16㎡

층수: 5층 중 5층

1.3. 토지 개요

토지면적: 39.11㎡ (약 11.83평)

토지지분: 39.1125㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)

1.4. 감정가

209,000,000원

1.5. 경매 정보

사건번호: 부천지원 2026타경30229 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 "내촌사거리" 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 아파트, 중소규모의 공장 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건은 보통임.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 변동: 조필순(보존) → 강대빈(이전) → 김현진(이전)

말소기준권리: 서민금융진흥원의 가압류 (2022.04.18 접수, 11,598,129원)

말소될 권리:

* 주택임차권: 이상무 (185,000,000원, 2021.08.10 확정, 2021.08.26 전입) - HUG 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸 예정.

* 기타 후순위 권리: 국 가압류, 부천시 압류, 주택도시보증공사 강제경매 등은 말소기준권리 이하 순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사(HUG) (이 )

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-26

확정일자: 2021-08-10

배당신고일자: 2023-09-11

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었으며, 본 건은 대항력 없는 임차인이므로 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정임. 따라서 인수 보증금은 0원으로 판단됨.

3.3. 말소기준권리

서민금융진흥원의 가압류 (2022.04.18 접수)가 말소기준권리이며, 이보다 선순위인 권리는 없는 것으로 확인됨. 따라서 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됨.

4. 상권분석

주위 일대는 다세대주택, 아파트, 중소규모의 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보(2025년 12월 기준)에 따르면, 유사 면적(33~43㎡)의 다세대 주택 매매가는 8천만원에서 1억 2천만원 범위로 확인됨. 본건 면적(73.16㎡)으로 단순 환산 시, 가치 범위가 넓게 나타나므로 해당 지역의 상세 시세 조사가 필요함.

5. 생활정보

주위 환경은 주거 지역으로, 다세대주택 및 아파트 단지가 형성되어 있으며, 중소규모 공장 등이 혼재하여 주거 환경에 영향을 줄 수 있음.

교통은 차량 접근성이 양호하고 인근 버스정류장 이용이 편리함.

내부는 폐문부재로 확인하지 못하였음.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역 지정: 본 물건 소재지는 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 비주민의 토지 취득 시 관할 구청장의 허가를 받아야 함. 이는 매수 대상자를 제한하고 거래에 복잡성을 더할 수 있음.

건물 노후도: 2002년 사용승인된 건물로 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

내부 상태 미확인: 폐문부재로 내부 상태 확인이 불가하여, 수리 또는 리모델링 필요 여부 및 비용에 대한 불확실성이 존재함.

공장 혼재: 인근 중소규모 공장으로 인해 소음, 공해 등 주거 환경에 대한 영향을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 오정구 내동에 위치한 다세대주택으로, 강제경매로 진행 중임.

권리 분석상 인수할 임차 보증금이 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됨.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간(2026.8.25.까지) 내의 거래이므로, 매수자는 토지거래허가를 받아야 하는 점을 반드시 유의해야 함.

건물 노후 및 내부 미확인 상태, 주변 공장 혼재 등 리스크 요소를 고려해야 함.

감정가(2억 9백만원)는 최근 유사 면적 매매 시세 환산가 대비 높은 편에 속하므로, 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

인수할 권리 없음: 대항력 없는 임차인 및 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 명도 및 권리 인수 부담이 적음.

토지거래허가구역 해제 시점: 허가구역 지정 해제 후에는 일반적인 거래가 가능해지며, 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

장기적 관점: 부천시 내 입지 조건 및 향후 지역 개발 계획 등을 고려한 장기 투자 관점에서 접근 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 209,000,000원

주변 시세 및 유사 물건 매매 사례(2025년 말 기준)는 33~43㎡ 면적에 대해 8천만원에서 1억 2천만원 범위로, 본건 면적(73.16㎡)으로 환산 시 예상 가치 범위가 넓게 나타납니다. 제공된 JSON 데이터의 편차가 크므로 신중한 시세 조사가 필요합니다. 건물 노후도(2002년식), 내부 미확인 상태, 토지거래허가구역 지정(2026.8.25.까지) 등의 리스크 요소를 고려할 때, 감정가(2억 9백만원) 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 이에 따라 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.