나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30230 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 67-7 삼정하이빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "원미구청" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대상물건과 유사한 규모의 공동주택과 단독주택, 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 지대로 이루어져있습니다.

교통상황

제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로 10여분 정도 거리에 지하철 7호선 "춘의역"이 소재하여 교통여건은 보통정도입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 일부로서, 외 벽 : 인조석붙임, 미장스톤 마감, 창 호 : PVC창호 등 입니다.

이용상태

공부상 '다세대주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 편의설비 갖추고있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 토지로 세장형을 이루고있으며, 다세대주택 건물 (삼정하이빌) 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 남측으로 폭 약 8미터, 동측으로 약 6미터 정도의 도로에 각각 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육 제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구, 아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2026타경30230 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 67-7 삼정하이빌 4층401호

용도: 다세대주택

토지면적: 31.30㎡ (약 9.47평)

건물면적: 52.42㎡ (약 15.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 256,000,000원

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: "원미구청" 북동측 인근 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 혼재 주택지대

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 일부

이용상태: 공부상 '다세대주택' 용도

토지형상 및 이용상태: 대체로 평탄한 세장형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중

인접 도로상태: 남측 약 8미터, 동측 약 6미터 도로 접합

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로2류, 소로3류, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 원미구 원미동에 위치하며, "원미구청" 인근의 주거 밀집 지역에 속해 있습니다. 주변으로는 유사한 규모의 공동주택, 단독주택 및 일부 근린생활시설이 혼재하여 일반적인 주거 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근성은 양호하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 도보로 약 10분 거리에 지하철 7호선 "춘의역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 폭 8~10미터 및 8미터 미만의 소로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 포함되며, 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존(2016.01.13, 김청래), 소유권이전(2016.11.22, 정종복), 소유권이전(2021.05.25, 김혜숙), 가압류(2024.01.17, 경기신용보증재단, 26,220,000원, 말소), 강제경매(2026.01.28, 주택도시보증공사, 235,000,000원, 말소) 등의 권리 내역이 확인됩니다. 말소기준권리는 경기신용보증재단의 가압류입니다. 을구 순위 5번 주택임차권(고혜영, 235,000,000원)은 등기부상 말소되었으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 상태입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(고혜영)

보증금: 235,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-04

확정일자: 2021-03-29

배당신고일자: 2023-05-11

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 송진광

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-02-02

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 요약

등기부상 모든 권리는 말소기준권리(가압류) 이하로 말소될 예정입니다. 임차인 현황상 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차권 관련 리스크는 낮을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

- "아인캐슬더파크" (2026년 준공, 59.49㎡): 2026년 7월, 475,000,000원

- "다올빌리지5차" (2018년 준공, 56.58㎡): 2026년 7월, 198,000,000원

- "성도빌라" (1996년 준공, 50.76㎡): 2026년 7월, 130,000,000원

본 물건의 전용면적은 52.42㎡이며, 감정가는 256,000,000원입니다. 비교 대상 물건 중 2018년 준공된 "다올빌리지5차"(56.58㎡, 198,000,000원)와 유사한 가격대를 형성하고 있는 것으로 보입니다. 1996년 준공된 "성도빌라"보다는 높은 시세로 평가되며, 2026년 준공 예정인 "아인캐슬더파크"의 가격은 다소 높은 편으로, 신축 건물임을 감안할 때 직접적인 비교는 어려울 수 있습니다. 감정가는 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 물건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택입니다. 외벽은 인조석붙임 및 미장스톤 마감이며, 창호는 PVC창호로 시공되었습니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등 주거 편의를 위한 기본 시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

물건지 주변은 "원미구청"이 인접해 있으며, 주택가와 일부 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 상업 시설 및 공공기관 접근성이 양호합니다. (추후 지도 검색을 통해 상세 편의시설 및 혐오시설 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 등 권리관계에 복잡성이 내재되어 있습니다. 비록 임차인 현황상 대항력은 없으나, 임차권 등기 정보와 HUG의 동의 확약서 제출 등 권리관계가 복잡하게 얽혀 있어 입찰 전 권리 분석을 더욱 면밀히 해야 합니다.

6.2. 권리관계 복잡성

을구 순위 5번 주택임차권(고혜영)이 등기부상 말소되었으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시된 점은 주의가 필요합니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 점을 미루어 볼 때, 법원의 최종 배당 및 말소 절차에 따라 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다. 그러나 이러한 복잡성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

6.3. 주변 시설

(별도 지도 검색 및 분석 필요) 해당 지역은 주택 밀집 지역으로, 통상적인 주거 환경을 갖추고 있을 것으로 예상되나, 인근에 혐오시설이나 공장 등이 있는지 여부는 추가적인 현장 조사 또는 지도 검색을 통해 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 감정가는 256,000,000원으로 책정되었으며, 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 임차인 현황상 대항력 있는 임차인은 없으며 인수 보증금은 0원입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, HUG 관련 조건 변경, 복잡한 임차권 등기 이력 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 확인이 필수적입니다. 주변 시세 대비 감정가는 합리적으로 보이나, 시장 상황 및 물건 고유의 특성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 인근 다세대주택: 지하철 7호선 "춘의역" 도보 접근 가능한 위치

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예상, 인수 보증금 0원

* 합리적인 감정가: 주변 시세 및 건물 규모 대비 적정 수준으로 판단됨

* 재건축/재개발 가능성: 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력 (별도 확인 필요)

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 산정한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

인수해야 할 보증금이 0원임을 감안하고, 감정가와 주변 시세, 그리고 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 230,000,000원 범위에서 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.