나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30228 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 626-6 서진 그린빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '금강아파트' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물 내 제2층 제203호로서 - 외벽 : 외장타일 붙임 등 - 창호 : 새시조, 방범창 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경자 지대의 토지를 계단식으로 평탄하게 조성한 장방형의 토지로서 현황 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 8m, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 공동주택 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30228 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 626-6 서진 그린빌 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 217,000,000원

토지면적: 31.00㎡ (약 9.38평)

건물면적: 54.82㎡ (약 16.59평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '금강아파트' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

남측으로 노폭 약 8m, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 제2종일반주거지역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 유효기간 2025.8.26.~2026.8.25.).

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 11월 8일 접수된 메리츠캐피탈주식회사의 가압류입니다.

집합건물 등기부등본상 여러 권리들이 등기되었으나, 대부분 말소 예정이거나 말소된 상태입니다.

등기상 을구 9번으로 2023년 9월 13일 주택임차권(채권액 205,000,000원, 임차인: 엄일숙)이 등기되어 있으나, 이는 말소기준권리보다 늦게 등기되었습니다.

물건명세서상 해당 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출된 상태입니다.

또한, 임차인 현황에 기재된 주택도시보증공사(엄일숙)와 조은채 모두 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황에 기재된 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되어 있어, 상기 임차권 및 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 될 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 심곡본동 지역은 주거시설과 상업시설이 혼재된 지역으로, 주변은 공동주택, 단독주택, 상가점포 등이 자리하고 있습니다.

최근 주변 지역 실거래가 분석 결과, 2022년에 신축된 연립주택(49.91㎡)이 2.75억원, 2010년에 건축된 다세대주택(55.08㎡)이 1.55억원에 거래된 사례가 있습니다.

본건(2015년식, 54.82㎡)의 감정가는 2.17억원으로, 최근 거래된 신축 건물보다는 낮고 구형 건물보다는 높은 가격대를 형성하고 있어 시세에 부합하는 수준으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조 평지붕의 지상 5층 건물 내 제2층 제203호입니다. 외벽은 외장타일 마감, 창호는 새시 및 방범창으로 구성되어 있습니다.

현장 조사 시 이해관계인의 협조 부족으로 내부 구조를 직접 확인하지 못하였으므로, 입찰 전 반드시 내부 상태를 확인하시기 바랍니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수자는 취득 후 관할 시청 등으로부터 토지거래허가를 받아야 하는 절차가 필요합니다. 허가 지연 또는 불허가 시 계약이 무효가 될 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권(주택임차권)이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 낙찰자 인수 부담이 없을 것으로 예상되나, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

현장 조사 시 내부 구조 확인이 이루어지지 않았으므로, 실제 내부 상태와 건축물 현황과의 차이, 하자 여부 등을 사전에 반드시 점검해야 합니다.

임대 관계가 미상으로, 현재 거주 중인 세입자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 주변 시세 대비 합리적인 감정가를 가지고 있습니다.

주요 권리사항인 HUG 임차권의 보증금 2.05억원은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 판단되며, 이는 본건의 투자 가치를 높이는 요소입니다.

하지만 토지거래허가구역이라는 점은 취득 과정에서 추가적인 절차와 리스크를 수반합니다. 또한, 내부 상태 미확인으로 인한 잠재적 위험도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

장점:

* 주요 권리인 HUG 임차보증금(2.05억원)을 인수하지 않아도 되는 조건으로 명도가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 배후 수요가 존재합니다.

* 대중교통 접근성이 무난하여 생활 편의성이 있습니다.

* 최근 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로, 시세 차익 또는 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

단점:

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 부동산 취득 시 별도의 허가를 받아야 합니다.

* 내부 상태 미확인으로 인한 수리비 발생 가능성이 있습니다.

* 향후 부동산 시장 변동성에 따른 투자 위험이 존재합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 217,000,000원

주요 권리사항(HUG 임차보증금 2.05억원)을 인수하지 않는다는 전제 하에, 보수적인 접근을 고려합니다.

토지거래허가구역 지정, 내부 확인 불가 등의 리스크를 감안하여 감정가의 85% 수준을 예상 입찰가로 산정합니다.

예상 입찰가: 184,450,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.