나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30216 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 448-27 2층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "심곡1동행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합건물, 공동주택, 일반주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층중 2층 2호로서 외벽 : 연와조적 및 시멘트몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 공동주택부지로 인접도로와 등고. 평탄함.

인접 도로상태등

동측으로 소로2류에 접하며 본건까지 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>으로 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경30216 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 448-27 2층2호

* 건물명: 우정연립

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 156,000,000원

* 토지면적: 34.70㎡ (약 10.50평)

* 토지지분: 34.699999999999996㎡ (약 10.50평)

* 건물면적 (전용면적): 50.58㎡ (약 15.30평)

* 건물지분: 50.58㎡ (약 15.30평)

* 건축연도: 1986년

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "심곡1동행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합건물, 공동주택, 일반주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통입니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 소로2류에 접하여 차량으로 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 4월 28일자 부천시의 압류 (갑16)입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (이원대)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-30

* 확정일자: 2021-07-30

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 주택임차인 이원대는 대항력이 없으며, 보증금 140,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어, 을구 순위 15번 주택임차권 등기 또한 말소될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 건물 매매 정보 분석 결과, 최근 2026년 7월에 거래된 인근 다세대주택의 경우, 2001년식 41.85㎡(약 12.66평) 전용면적의 주택이 11,100만원에 거래되었습니다. 또한, 2003년식 61.17㎡(약 18.50평) 전용면적 주택은 17,100만원에 거래되었습니다.

* 본건은 1986년식으로 주변 거래 사례보다 건축 연도가 오래되었습니다. 건물 면적(50.58㎡)은 비교 사례 중 중간 정도에 해당합니다.

* 감정가 156,000,000원은 건축 연도가 오래된 점을 고려할 때, 주변 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 주위에는 주상복합건물, 공동주택, 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근에 버스정류장이 위치하며 차량 출입이 용이하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

* 교육: 본건 지역은 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한사항이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 1986년에 건축되어 건물 상태가 노후되었을 가능성이 있으며, 추후 수리 또는 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 및 관련 확약서 제출 등으로 인해 권리관계가 복잡했던 이력이 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원이지만, 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 토지이용계획상 제한: 상대보호구역, 절대보호구역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리관계상 특이사항으로 HUG가 연관되어 있으나, 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 1986년식의 노후된 건물이라는 점과 토지이용계획상 일부 제한사항이 있다는 점은 고려해야 할 부분입니다. 감정가 대비 실거래가 비교 시, 노후된 건물을 감안한 신중한 접근이 필요해 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 보증금 미인수: 1억 4천만원의 임차 보증금을 낙찰자가 인수할 필요가 없어, 초기 투자 부담이 낮습니다.

* 입지: 부천시 원미구 심곡동 지역은 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 꾸준한 수요가 예상되는 지역입니다.

* 경매 절차 간소화: HUG가 채권자로서 경매를 진행하고 임차권 말소에 동의함에 따라, 권리관계가 비교적 명확하게 정리된 상태로 매각될 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 156,000,000원으로 책정되었습니다. 주변 실거래가와 비교 시, 본건 건물의 노후도(1986년식)를 감안할 때 보수적인 접근이 필요합니다. 인근 2001년식, 41.85㎡ 주택이 11,100만원에 거래된 점을 고려하면, 본건 50.58㎡의 경우 보수적으로 접근할 경우 130,000,000원에서 140,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 건물의 상태 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여, 잠재적 가치와 위험을 반영한 예상 입찰가는 135,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.