나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500844 [1] 인천광역시 남동구 만수동 843-22 만수에스클래스 2동 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "인천동부초등학교" 서측 인근에 위치하고 부근은 다세대주택,연립주택,아파트 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2018년 12월 18일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층건중 제6층 제602호로 외벽:석재붙임 및 콘크리트위 페인팅마감등 내벽:벽지 및 일부타일마감등 창호:샤시창호등

이용상태

오피스텔로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,승강기,주차장설비등되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 장방형의 토지로 공동주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

동측,서측,북측으로 상태양호한 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및 인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며 임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다. 나.본건 등기사항전부증명서상 아래와 같이 임차권등기명령이 등재되어있음. 2024카임2566(2024.08.28) 임차보증금: (1) 179,000,000원, (2) 179,000,000원 (3) 179,000,000원, (4) 179,000,000원 범 위: 6층 602호 59.53제곱미터 전부 임대차계약일자: (1) 2020.03.06, (1) 2020.05.08 (3) 2022.04.23 (4) 2022.08.29 주민등록일자: 2020.04.08 점유개시일자: 2020.04.08 확정일자: (1) 2020.03.03, (2) 2020.06.16 (3) 없음. (4) 2022.08.29 임차권자: 송**(770313-*******),인천 남동구 서판로54번길 11,2동 602호

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500844 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 843-22 만수 S class 2동 6층 602호 (신주소: 인천광역시 남동구 서판로54번길 11)

용도: 오피스텔 (건축물대장상 주요 용도는 업무시설이나, 현황 및 기타 용도는 공동주택(도시형생활주택 단지형 연립주택)으로 사용)

감정가: 196,000,000원

토지면적: 17.43㎡ (약 5.27평)

토지지분: 17.43㎡ (약 5.27평)

건물면적: 59.53㎡ (약 18.01평)

건물지분: 59.53㎡ (약 18.01평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 인천동부초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트 등 공동주택 및 오피스텔이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

동측, 서측, 북측으로 상태 양호한 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

인천동부초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2018년 12월 26일 접수된 소유권보존등기(갑1) 이후, 2022년 8월 31일 접수된 평택세무서장의 압류(갑5)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부상 을구 1번으로 주택임차권(송영민, 임차보증금 179,000,000원)이 등기되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계: 0원.

본건은 HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 등 특이사항이 있으나, 등기부상 말소 예정이거나 HUG의 동의로 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 만수동 지역은 주거지로서 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

인천동부초등학교 인근 지역으로, 학군 수요와 배후 주거 인구를 바탕으로 한 소비 활동이 이루어집니다.

주변에 형성된 근린상가 및 오피스텔 밀집 지역은 소규모 상업 시설 및 편의시설을 제공합니다.

대규모 상업시설 이용을 위해서는 인근의 주요 상업 지구로의 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 및 도로망을 통해 시내 이동이 용이합니다.

* 교육: 인천동부초등학교가 바로 인근에 있어 자녀 교육에 편리합니다.

* 편의: 소규모 상점, 편의점 등 근린생활시설이 주변에 있습니다.

* 주거환경: 다세대, 연립, 아파트 등 다양한 주거 형태와 함께 오피스텔이 있어 지역 주거 환경을 이루고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권: 등기부상 을구 1번 임차권이 존재하지만, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 HUG 인수조건 변경 및 관련 서류 확인이 매우 중요합니다.

* 현장 조사 제약: 감정평가 시점에 이해관계인 부재로 내부 구조 및 임대 여부 파악이 제한적이었습니다. 이는 경매 진행 시 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

* 토지 이용 제한: 본건은 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등에 한한 토지거래계약허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로 지정된 바 있으나 현재는 기간이 만료되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 준공된 지 얼마 되지 않은 신축급 오피스텔로, 주거 및 업무용으로 활용 가능한 복합 용도의 물건입니다.

인천동부초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며 교통 및 교육 환경이 비교적 양호합니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보이나, HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 사항에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

다만, 현장 조사 제약으로 인한 내부 상태 및 임대차 관계의 불확실성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축급 오피스텔로 관리가 용이할 수 있습니다.

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 권리상 인수 부담이 없을 가능성이 높아 명확한 권리 분석만 선행된다면 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

* HUG 보증 관련 조건 변경은 향후 매각 진행 및 낙찰 후 인수 조건에 영향을 미칠 수 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 196,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 최근 시세 자료를 종합적으로 검토한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 오피스텔은 180,000,000원 ~ 230,000,000원 선에서 거래되고 있습니다.

인수 보증금이 0원으로 예상되므로, 감정가 수준 또는 시장 시세를 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

권리 관계의 특수성(HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권)과 현장 조사 제한으로 인한 불확실성을 감안할 때, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

본건의 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 사이에서 시세 및 현장 조사 결과를 종합하여 결정하는 것이 합리적입니다.

최종 입찰가는 물건 명세서 및 관련 공문, 현장 방문을 통해 확인된 상세 정보를 바탕으로 전략적으로 수립해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.