나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500848 [1] 인천광역시 부평구 부평동 119-11 레인보우캐슬 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평중학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설, 상업시설, 공동주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 건물 중 7층 702호로서, 외벽: 석재 및 몰탈위페인트 등 마감 창호: 샷시 마감. (건축물대장 사용승인일:2017.7.19)

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔) 임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 및 제1종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측 및 동측, 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500848 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 119-11 레인보우캐슬 7층702호 (신주소: 인천광역시 부평구 부흥북로96번길 12)

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 245,000,000원

토지면적: 9.95㎡ (약 3.01평)

토지지분: 9.946㎡ (약 3.01평)

건물면적: 74.57㎡ (약 22.56평)

건물지분: 74.57㎡ (약 22.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평중학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 업무시설, 상업시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 11월 8일자 부평구(인천광역시)의 압류 (갑4).

경매 개시 결정 채권자: 주택도시보증공사 (2026-01-30) (갑5).

임차인 현황:

* 임차인: 조

보증금: 10,000,000원

차임: 600,000원

전입/확정일자: 2025-08-29

배당신고일자: 2026-04-03

대항력: 없음. (매각으로 소멸)

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 246,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-14

확정일자: 2020-12-15

배당신고일자: 2025-02-10

대항력: 없음. (매각으로 소멸)

등기부 요약:

* 을구 3번 주택임차권(김 , 246,000,000원)은 등기부상 말소 대상이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 기타 을구 권리(을3) 및 갑구 권리(갑4, 갑5)는 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 말소됩니다.

총 인수 보증금: 0원.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 부평동 일대는 다양한 업무시설, 상업시설, 주거용 건물이 혼재되어 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

오피스텔로서 임대수요 및 투자 가치를 고려할 수 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 건물 중 7층 702호 (사용승인일: 2017년 7월 19일).

내외관: 외벽은 석재 및 몰탈위 페인트 마감, 창호는 샷시 마감.

설비: 위생, 상하수도, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 환경: '부평중학교' 남동측 인근에 위치합니다.

토지 이용: 2필지 일단의 부정형 토지로 업무시설, 공동주택, 제1종근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 본건 토지는 북측, 동측, 남측으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

혐오시설: 인근 지역에 대한 초기 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

물건명세서 상 "HUG 인수조건 변경, 선순위임차권"이라는 특이사항이 기재되어 있습니다.

다만, 임차인 현황 및 등기부상 주택임차권(김 )은 대항력이 없으며, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정이므로, 임차권 관련 위험은 크지 않은 것으로 판단됩니다.

토지이용계획상 '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정되었던 이력이 있으나, 해당 지정기간(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)이 이미 만료되었으므로 현재 시점에서는 추가적인 허가 절차는 필요하지 않을 것으로 판단됩니다.

감정평가액(245,000,000원) 대비 최근 실거래가(19,500 ~ 21,800만원) 간의 차이가 존재하므로, 낙찰 후 시세차익 실현에 신중한 접근이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 부평구의 상업 및 업무지역에 위치한 오피스텔로, 입지조건 및 건물 상태는 양호한 편입니다.

권리관계 상 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인 관련 리스크도 해소될 것으로 보입니다.

다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 격차를 고려하여 시장 상황을 면밀히 분석하고 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 임대수요가 예상되는 부평 상업/업무 지구 내 위치.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 소유권 이전이 용이함.

감정가 대비 최근 실거래가 수준으로 입찰 시, 시세 차익보다는 시장 평균가 수준에서의 안정적인 취득 가능성.

1.8. 예상 입찰가

최근 2년간의 실거래가 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 70㎡)의 오피스텔은 19,500만원에서 21,800만원 사이에서 거래되었습니다.

특히 2026년 5월 20일, 7층(71.4㎡) 오피스텔이 19,800만원에 거래된 사례가 본건(7층, 74.57㎡)과 가장 유사한 조건으로 판단됩니다.

이를 바탕으로 환산 시, 본건의 적정 가치는 약 20,700만원 내외로 추정됩니다.

감정가 24,500만원은 최근 실거래가보다 높은 수준임을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

권리상 인수 부담이 없고, 임차인 관련 리스크가 해소되는 점을 고려하여, 19,500만원 ~ 21,000만원 범위 내에서 전략적으로 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

보수적인 입찰가로 20,700만원을 제시합니다.

최종적인 입찰가 산정은 법원 현황 조사, 추가적인 시세 조사, 본인의 투자 성향 및 자금 계획을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.