나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500840 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 1-149 천지빌라 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용일초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설, 수봉공원 등으로 형성된 기존 주택지대로서, 제반 입지여건 및 주위환경 등은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 원거리에 1호선(경인선) "도화역" 및 인천지하철2호선 "시민공원역" 등이 소재하는 등 전반적인 대중교통 상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 402호로서, (사용승인일자 : 2008.10.20.) 외 벽 : 샌드스프레이 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장(전유부)상 "다세대주택"임.

설비내역

기본적인 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 건물 1층 자동문설비 등을 갖추 고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측으로 하향 완경사지인 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

토지 북측에서 남측으로 연결된 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하며, 도로상태는 대체 로 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하(인천광역시 고시 제2024-435호)), 지구단 위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관 한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-09) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구 역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),지적재조사사업지구(2024-04-18).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500840 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 1-149 천지빌라 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 131,000,000 원

토지면적: 31.50㎡ (약 9.53평)

건물면적: 56.71㎡ (약 17.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용일초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 수봉공원 등이 형성된 기존 주택지대로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 대체로 보통 수준입니다.

교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 1호선 "도화역" 및 인천지하철 2호선 "시민공원역"이 원거리에 소재하여 전반적인 대중교통 상황은 대체로 보통 수준입니다.

건물 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 4층 402호로, 2008년 10월 20일 사용승인되었습니다. 외벽은 샌드스프레이 마감, 창호는 새시입니다.

토지 이용상태

남동측으로 완경사지인 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

토지 북측에서 남측으로 연결된 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하며, 도로 상태는 대체로 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(G.L+15m 이하), 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도, 2025.8.26~2026.8.25), 지적재조사사업지구입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리(울산지방법원 2022카단451, 채권액 60,000,000원)보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

채권자(주택도시보증공사)가 신청한 강제경매(인천지방법원 2026타경500840)이며, 등기부채권 총액은 186,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(신 )

* 보증금: 126,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-28

* 확정일자: 2021-12-23

* 대항력: 없음

물건명세서상 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구 순위 5번 주택임차권 등기이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 사실상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 용일초등학교 인근의 주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

수봉공원이 인근에 있어 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다.

대중교통 접근성은 보통 수준이며, 주요 역까지의 거리가 있어 대중교통 이용의 편리성은 다소 제한적일 수 있습니다.

인근 부동산 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 인천 미추홀구 용현동 222-7번지 다세대주택 (69.25㎡, 4층, 2004년식) 110,000,000원에 매매 (평당 약 526만원)

* 2026년 5월 인천 미추홀구 용현동 450-255번지 다세대주택 (32.76㎡, 2층, 1996년식) 66,900,000원에 매매 (평당 약 675만원)

본건의 면적(56.71㎡, 약 17.15평)과 비교할 때, 유사한 면적의 거래 사례는 확인되지 않으나, 2004년식 건물(222-7번지)의 평당 가격이 500만원대임을 감안할 때, 본건(2008년식)의 현재 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

용일초등학교가 북측 인근에 위치하며, 수봉공원이 가까워 산책 등 여가 활동이 용이합니다. 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

주변 교육시설

용일초등학교가 인접해 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 있습니다.

주변 혐오시설

현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과로는 혐오시설이 인근에 있다는 정보는 확인되지 않습니다. 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경과 관련된 사항은 추가적인 확인이 필요하며, 이는 매각 후 인수 또는 처리 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

선순위임차권 (주의)

비록 등기부상 말소로 기재되어 있고, HUG의 말소 동의가 확약되었으나, '선순위임차권'이라는 문구 자체는 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 전입일자와 확정일자를 고려할 때, 대항력은 없으나 (없음으로 표기됨), HUG 관련 절차 진행 시 추가 확인이 요구됩니다.

토지이용계획 상 제한사항

고도지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 여러 도시계획상의 제한이 존재하므로, 향후 건축 및 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 2008년 준공된 비교적 신축 건물에 해당합니다. 용일초등학교 및 수봉공원 인근에 위치하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

권리관계는 대부분 매각으로 소멸될 예정이나, HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 문구는 추가적인 주의 깊은 확인이 필요합니다.

최근 인근 다세대주택의 매매 사례를 볼 때, 지역 시세는 꾸준히 형성되고 있는 것으로 보입니다.

다양한 도시계획상 제한사항이 존재하므로, 투자 시 이를 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물 (2008년 준공) 대비 감정가 및 시세 고려 시 매력적인 가격 형성 가능성.

용일초등학교 및 수봉공원 인접으로 주거 환경 우수.

명확한 말소기준권리 설정으로 권리관계 비교적 명확 (단, HUG 관련 확인 필수).

1.8. 예상 입찰가

감정가: 131,000,000 원

건물 연면적: 56.71㎡ (약 17.15평)

인근 시세 분석:

* 2026년 5월 거래 사례 1 (69.25㎡, 2004년식): 110,000,000원 (평당 약 526만원)

* 2026년 5월 거래 사례 2 (32.76㎡, 1996년식): 66,900,000원 (평당 약 675만원)

본건은 56.71㎡ (약 17.15평)의 면적을 가지며, 2008년 준공 건물입니다. 유사 면적의 직접적인 거래 사례는 없으나, 인근 시세(평당 약 526만원 ~ 675만원)를 참고하여 보수적으로 접근 시, 평당 550만원~620만원 수준으로 예상할 수 있습니다.

따라서 예상 실거래가 범위는 약 9,432만원 (17.15평 * 550만원) ~ 10,633만원 (17.15평 * 620만원) 수준으로 추정됩니다.

주의사항: HUG 관련 인수조건 변경 및 임차권 내용에 대한 최종 확인이 필요하며, 이는 입찰가 산정에 중요한 변수가 될 수 있습니다. 또한, 제시된 감정가는 2026년 10월 2일 기준으로, 현재 시점(2026년 10월)에서의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

추천 입찰가: 감정가(131,000,000원) 대비 저평가 가능성을 고려하되, 잠재적 리스크 요인(HUG, 임차권)과 인근 시세를 종합적으로 판단하여, 9,500만원 ~ 10,500만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. (이는 단순 참고용이며, 최종 결정은 현장 답사 및 추가 조사를 통해 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.