나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500832 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 166-17 다드림아파트 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2016.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재하는 "숭의로터리" 북동측에 위치하며 인근에 오피스텔 및 다세대주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층건 중 제5층 제504호로서, 외벽 : 인조석 마감 등, 내벽 : 벽지도배 마감 등, 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급·배수 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경500832 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 166-17 다드림아파트 5층504호

신주소: 인천광역시 미추홀구 독배로492번길 34 (숭의동)

건물명: 다드림아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층건 중 제5층 제504호

준공일자: 2016년 12월 05일

용도: 오피스텔 (공동주택, 업무시설)

1.3. 면적 정보

토지면적: 12.24㎡ (약 3.70평)

토지 지분: 12.2429㎡

건물면적: 68.84㎡ (약 20.82평)

건물 지분: 68.84㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 감정가

감정가: 256,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재하며 "숭의로터리" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 오피스텔 및 다세대주택 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권보존(최승만, 2016-12-08), 주택임차권(이가람, 2025-01-02, 188,000,000원), 가압류(보령수산업협동조합, 2024-12-11, 143,039,872원), 강제경매(주택도시보증공사, 2026-01-30, 188,000,000원) 등의 권리가 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 주택도시보증공사(이가람)가 있으며, 보증금 188,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-25, 확정일자 2022-10-04입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부 요약 및 물건명세서 참고사항에 따르면, 을구 순위 3번의 주택임차권등기(이가람)가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 임차인으로부터 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 말소기준권리

말소기준권리는 보령수산업협동조합의 가압류(2024-12-11)입니다. 모든 등기부상의 권리(임차권, 가압류, 강제경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정으로, 본 경매로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

숭의동 일대는 인천의 원도심 지역으로, 상업시설과 주거시설이 혼재된 지역입니다. 숭의로터리 인근은 교통의 요지로서 유동인구가 많으며, 다양한 소매점, 음식점, 업무시설 등이 발달해 있습니다. 본건이 위치한 일반상업지역은 상권 활성화를 위한 조건을 갖추고 있으며, 인근에 다수의 오피스텔 및 주택이 있어 배후수요가 확보될 것으로 보입니다. 인천광역시에서 제공하는 상권분석 정보에 따르면, 해당 지역은 소상공인 및 일반적인 상업 활동이 이루어지는 곳으로 파악됩니다.

5. 생활정보

본건 주변에는 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 또한, "숭의로터리" 인근 지역은 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 인근의 "더미추홀퍼스트" 단지 정보를 통해 볼 때, 인천숭의초등학교, 인천남중 등 교육시설과의 접근성도 고려해 볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 HUG와 채무자 간의 채권 채무 관계나 HUG의 권리행사 방식에 대한 변경이 있었음을 시사합니다. 다만, 임차인의 대항력이 없고 HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 임차권이 소멸될 예정이므로, 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.2. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 숭의동 166-17번지 인근에 특별히 언급된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 2016년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 일반상업지역에 위치하며 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 등기부상 다수의 권리관계가 있으나, 말소기준권리 이후의 권리이며 임차인 또한 대항력이 없어 매각으로 인해 모두 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 말소 예정임을 감안할 때 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가 2억 5천 6백만 원에 비해 유사 연식 및 면적의 오피스텔 실거래가가 1억 4천만 원대에 형성된 사례가 있어, 시세 대비 고평가 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공된 오피스텔들의 높은 시세 형성 (예: 더미추홀퍼스트 약 2.4억~2.8억)

* 일반상업지역으로 향후 상업 시설로서의 활용 가능성

* 권리관계가 명확하고 인수되는 부담이 없는 경매 물건

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 건물 면적은 68.84㎡ (약 20.82평)이며, 2016년에 준공되었습니다. 주변 오피스텔의 시세는 연식 및 면적에 따라 차이가 있습니다.

2016년 준공된 '미추홀타워'(약 59㎡)의 경우 2024년 3월 1.4억 원에 실거래가 있었습니다.

2020년 준공된 '더미추홀퍼스트'(약 70㎡)의 경우 2024년 7월 2.55억 원의 실거래가가 확인됩니다.

본건의 감정가는 2.56억 원으로, 비교적 최근 준공된 신축 오피스텔의 시세와 유사한 수준입니다. 따라서 감정가 수준에서의 입찰 경쟁이 예상됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 낙찰가는 시세 및 감정가를 바탕으로 결정될 것입니다. 유사 연식의 물건 시세(약 1.4억)와 신축 물건 시세(약 2.4~2.8억) 및 감정가(2.56억)를 종합적으로 고려할 때, 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이하로 판단됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 80%~90% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁 강도를 면밀히 파악하여 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 240,000,000원 선에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.