나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500771 [1] 인천광역시 계양구 동양동 625-17 현대파크빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 '인천당산초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주 위는는 본건과 동유형의 다세대주택 등이 혼재하며, 배후로 근린주택 및 아파트, 근린생 활시설, 공원 등이 소재하는 정비된 주택지대로서 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도 는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 501호로서, (사용승인일자: 2011.07.29) 외벽: 미장스톤 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 바닥: 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 대체로 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호1 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 가축사육제한구역(전부제한지역), 장 애물제한표면구역(수평표면), 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491)), 과밀억제권 역, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 계양구청 문화체육관광과 문의(032-450-5824)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.2 6.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건은 제시외 건물 ㉠(복층)이 소재하오니 경매진행시 참고하시기 바람. ② 임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500771 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 동양동 625-17 현대파크빌 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 171,000,000원

토지면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

건물면적: 39.76㎡ (약 12.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 정보:

사용승인일자: 2011년 07월 29일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물명: 현대파크빌

층수: 5층 건물 중 5층

총 연면적(건축물대장 기준): 529.12㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 '인천당산초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 본건과 같은 유형의 다세대주택 등이 혼재하며, 근린주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 정비된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (2025-07-28)

* 가축사육제한구역

* 장애물 제한표면구역

* 상대보호구역 (인천북부교육지원청)

* 과밀억제권역

* 역사문화환경보존지역 (자세한 사항은 계양구청 문화체육관광과 문의)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

본건은 해당 토지이용계획에 따라 건축 및 거래에 제한이 있을 수 있습니다. (토지거래허가구역 지정기간은 만료되었습니다.)

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

본건은 주택도시보증공사가 채권자인 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 09월 13일 접수된 부산지방법원 2022카단104284 가압류 (주택도시보증공사, 금2,071,000,000원)입니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 2,271,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 손진국

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-10-14

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (조은호)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-20

확정일자: 2021-03-30

배당신고일자: 2023-05-30

대항력: 없음

비고:

3.5. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 엄기순 (2011-08-01)

* 소유권 이전: 황인남 (2011-12-16)

* 주택임차권: 조은호 (금200,000,000원, 2023-05-30 말소, 전입 2021-04-20, 확정 2021-03-30)

* 소유권 이전: 권영만 (2021-05-11)

* 가압류: 주택도시보증공사 (금2,071,000,000원, 2022-09-13, 말소기준권리, 말소)

* 압류: 동안산세무서장 (2022-09-16, 말소)

* 압류: 계양구 (2024-12-19, 말소)

* 압류: 남동세무서장 (2025-03-19, 말소)

* 압류: 강서구 (2025-09-15, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (금200,000,000원, 2026-01-30, 말소)

3.6. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 현재 등기부상 없습니다. 을구 5번 주택임차권이 등기부상 말소되었으나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급된 점은 HUG 인수조건 변경 사항과 연관하여 추가 확인이 필요합니다. 다만, 현재까지 파악된 정보로는 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

최근 인근 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월: 40.51㎡, 2021년식, 2층 거래가 199,000,000원

* 2026년 7월: 50.8275㎡, 2010년식, 2층 거래가 170,000,000원

* 2026년 7월: 54.65㎡, 2008년식, 4층 거래가 105,500,000원

4.2. 본건과 시세 비교

본건의 전용면적은 39.76㎡ (약 12.03평)입니다. 최근 거래 사례 중 본건과 면적이 유사한 40.51㎡ 건물이 2026년 7월 199,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 건물 연식(2011년)과 비교하면, 해당 거래가액은 본건의 적정 가치를 판단하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다. 2010년식 50.82㎡ 건물이 170,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 감정가 171,000,000원은 현재 시세와 부합하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

인천당산초등학교가 인근에 위치하며, 다세대주택, 근린주택, 아파트 등이 혼재된 주거 단지입니다.

5.2. 편의시설

근린생활시설 및 공원이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설은 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 교육시설

인천당산초등학교가 도보 통학 가능한 거리에 있습니다.

5.4. 교통

단지 주변으로 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 이용한 시내외 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사가 채권자이면서 HUG 인수조건 변경이 있다는 점은, HUG가 본건을 직접 인수하려던 계획이 변경되었음을 시사합니다. 이는 향후 명도 절차나 HUG와의 협상 과정에 영향을 줄 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 (복층): 감정평가서상 복층 제시외 건물이 평가에 포함되었으나, 해당 건물의 적법성 여부 및 건축물대장과의 차이 등을 확인해야 합니다. 불법 건축물일 경우 추후 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 임대 미상: 임차인 현황에 명시된 임차인 외에 다른 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 임대차 관계는 낙찰 후 명도 과정에 중요한 변수가 될 수 있으므로, 현장 조사를 통해 점유 관계를 상세히 파악해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어, 향후 건물 개축이나 증축 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 지도 조사 결과, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 동양동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 입지, 교통, 생활 환경 측면에서 무난한 편입니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 사항과 을구 5번 주택임차권의 처리 경위에 대한 면밀한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

제시외 건물(복층)의 존재는 잠재적 변수이며, 임대차 관계 또한 현장 확인이 필수적입니다.

최근 실거래가 수준을 고려할 때, 감정가는 적정하거나 다소 저평가된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 2011년 준공으로 비교적 신축에 속하여 즉각적인 수리가 필요하지 않을 가능성이 높습니다.

* 대부분의 권리가 말소되어 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능한 물건입니다. (HUG 관련 사항 제외)

* 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되어 있어 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 171,000,000원이며, 최근 인근 실거래가를 고려했을 때 유사 면적 물건이 199,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 파악되며, 채권 총액이 높아 경매 절차가 진행된 점 등을 고려할 때, 유찰 가능성도 있습니다.

안정적인 시세 형성을 보이는 지역임을 감안하고, HUG 관련 변수를 고려하여 보수적으로 접근한다면, 감정가 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

주변 시세를 고려한 적정 입찰가는 175,000,000원에서 190,000,000원 사이에서 판단하는 것이 합리적일 것으로 보입니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수, HUG 관련 추가 확인 결과 등을 종합적으로 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.