나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500847 [1] 인천광역시 서구 검암동 634-15 스페이스빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은감정 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 승학로506번길에 위치하며, 주위는 각급학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 "검바위역" 등이 소재함.

건물의 구조

2010년 7월에 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 4층건 중 4층 401호로서, 외벽: 석재, 드라이비트 마감 창호: 샷시 이중창호임. (사용승인일:2010-07-14)

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025- 05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-12-03)(서인천고등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 (과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2026타경500847 (1)호

* 소재지: 인천광역시 서구 검암동 634-15 스페이스빌 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 1억 3천 4백만원

* 토지면적: 29.50㎡ (약 8.92평)

* 토지지분: 29.50㎡ (약 8.92평)

* 건물면적: 38.94㎡ (약 11.78평)

* 건물지분: 38.94㎡ (약 11.78평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 2010년 7월 14일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

* 해당 층수: 4층 건물 중 4층

* 특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 승학로506번길에 위치하며, 주변에는 각급 학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 교통상황: 차량의 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 "검바위역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구)으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역(2025.05.20까지), 상대보호구역(서인천고등학교, 2025.12.03까지), 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부 갑구 5번, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026년 2월 3일 접수)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있습니다.

* 주요 권리 내역:

* 갑구 3번 (2016.10.07): 윤미옥 명의 소유권 이전

* 을구 3번 (2024.10.10): 한재희 명의 주택임차권 (1억 4천 5백만원, 2022.09.26 전입, 2022.08.18 확정일자) - 본 권리는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 갑구 4번 (2022.11.02): 황상욱 명의 소유권 이전 (매매가 1억 5천만원)

* 갑구 5번 (2026.02.03): 주택도시보증공사 명의 강제경매 (1억 4천 5백만원, 말소기준권리)

* 임차인 분석:

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 거주자: 한재희)

* 보증금: 1억 4천 5백만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 9월 26일

* 확정일자: 2022년 8월 18일

* 배당신고일자: 2024년 10월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG(주택도시보증공사) 인수 조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 인천 서구 검암동 일대는 주거 단지가 밀집된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. "검바위역"이 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 우수하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다. 또한, 단지 내 또는 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 인천2호선 '검바위역' 역세권에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 인천 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설(마트, 소매점 등) 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 단지 주변으로 각급 학교가 소재하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. 특히, '서인천고등학교'가 인근에 있어 교육 관련 시설 접근성이 좋습니다.

* 주거 환경: 공동주택과 단독주택이 혼재된 일반적인 주거 지역으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인이 주택용도 토지를 취득할 경우 관련 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다. 내국인에게는 직접적인 제약이 없을 가능성이 높습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사의 인수 조건 변경은 계약 관계나 향후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 시사합니다. 다만, 임차인의 대항력이 없고 보증금 관련 확약서가 제출된 점은 긍정적입니다.

* 기타 법적 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 일부 법적 제한사항이 존재하나, 일반적인 주택 거래 및 거주에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, '검바위역' 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 2010년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 공동주택 및 근린생활시설, 학교 등이 인접하여 주거 환경이 양호합니다. 권리 분석상 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권이 있으나, 대항력이 없고 매각으로 소멸될 예정이며 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 매우 깔끔한 편입니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점은 참고할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: '검바위역'과의 근접성은 향후 시세 상승 및 임대 수익 확보에 유리한 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 대항력 있는 임차인이 없고, HUG 관련 채권의 인수 부담이 없으므로 낙찰 후 명도 및 소유권 확보가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 주거 용이성: 안정적인 주거 환경과 편의시설, 교육시설 접근성이 높아 실수요자 및 임대 투자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

* 적정 시세 대비 분석: 감정가 1억 3천 4백만원 대비 최근 실거래가(2026년 1월 기준)를 고려할 때, 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 1월)를 기반으로 시세 분석을 진행했습니다.

* 인천광역시 서구 검암동 636-12, 2010년식, 30.72㎡(약 9.29평)이 9천 3백만원에 거래되었습니다 (평당 약 1,000만원).

* 인천광역시 서구 검암동 616-1, 2010년식, 62.67㎡(약 18.96평)이 1억 7천 9백만원에 거래되었습니다 (평당 약 944만원). 본 물건과 같은 2010년식, 4층으로 유사성이 높으나 면적이 더 큽니다.

* 인천광역시 서구 검암동 645-5, 2009년식, 72.87㎡(약 22.05평)이 1억 8천 3백만원에 거래되었습니다 (평당 약 830만원). 이 건은 면적이 훨씬 큰 점을 감안해야 합니다.

본건 물건은 건물 면적 38.94㎡(약 11.78평)으로, 62.67㎡ 물건(1억 7천 9백만원)보다는 작지만 30.72㎡ 물건(9천 3백만원)보다는 큽니다. 62.67㎡ 물건의 평당가(약 944만원)를 기준으로 역산하면, 11.78평 * 944만원/평 = 약 1억 1,115만원 수준입니다. 30.72㎡ 물건의 평당가(약 1,000만원)를 적용하면 11.78평 * 1,000만원/평 = 약 1억 1,780만원 수준입니다.

감정가는 1억 3천 4백만원입니다. 권리관계의 인수 부담이 없고, 역세권 입지를 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이상으로 경쟁이 붙을 가능성도 있습니다. 그러나 최근 거래된 유사 조건의 물건 시세를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

종합적인 시세와 물건의 장단점을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 1억 1천 5백만원 ~ 1억 2천 5백만원 사이로 판단됩니다. 입찰 참여 시에는 최신 시세 변동 추이 및 현장 조사 결과를 반드시 반영하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 주변 시설 검색 결과: 인천광역시 서구 검암동 634-15 주변을 검색한 결과, 특별히 혐오시설이나 심각한 문제점을 야기할 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 대부분 주거지 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.