나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500831 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 20 엘.스테이 101동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재감정 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 "부평북초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 유 사형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽 : 스톤코트 마감 등, 창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 약 10미터, 북측으로 로폭 약 3미터 내외의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025. 8.26. ~ 2026.8.25.), <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

- ‘공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)’으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500831 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 20 엘.스테이 101동 5층501호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 202,000,000원

토지면적: 33.93㎡ (약 10.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.82㎡ (약 13.86평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경, ‘공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)’으로 이용 중임.

등기부채권 총액: 227,000,000원

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 20번지, 엘.스테이 101동 5층501호에 위치하고 있습니다.

주변으로는 유사한 형태의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

인근에 "부평북초등학교"가 소재하며, 학교 동측 인근에 위치합니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 5층 건물 중 5층에 해당합니다. 외벽은 스톤코트 마감이며, 창호는 샤시창호입니다.

토지는 자체 지반이 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 공동주택 부지로 이용 중입니다.

본건은 서측으로 로폭 약 10미터, 북측으로 로폭 약 3미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

엘.스테이 건물은 2017년 5월 17일 건축 허가를 받아 2017년 12월 1일 사용 승인된 건물입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2026년 2월 3일에 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(갑10)입니다.

인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 이에 따라 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김민규)

* 보증금: 227,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 21일

* 확정일자: 2022년 3월 14일

* 배당신고일자: 2024년 3월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

집합건물 등기부 요약:

* 갑2 (2018-01-15): 김종성 지분 전부 이전

* 갑7 (2020-08-28): 소유권 이전 (6번 신탁등기 말소)

* 을1 (2024-03-25): 주택임차권 (김민규, 227,000,000원) - 말소 예정

* 갑8 (2022-04-11): 소유권 이전

* 갑9 (2024-01-23): 소유권 이전 (매매)

* 갑10 (2026-02-03): 강제경매 (주택도시보증공사, 227,000,000원) - 말소기준권리

권리 분석상 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 갈산동 지역은 주거지와 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 상권입니다.

최근 실거래가 정보 분석:

* 2026년 7월 6일, 갈산동 120-13번지 신다우빌리지(103동) 53.06㎡가 173,500,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 327만원)

* 2026년 7월 3일, 갈산동 182-5번지 세종빌리지(9동) 38.66㎡가 73,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 189만원)

* 2026년 7월 3일, 갈산동 118-9번지 우덕빌라(가동) 50.48㎡가 205,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 406만원)

본건은 엘.스테이 101동 501호로, 2017년 준공된 비교적 신축 건물에 해당합니다. 주변 빌라들의 준공연도가 1992년~1997년인 점을 고려할 때, 본건은 연식 면에서 유리합니다.

제공된 실거래가 중, 본건과 면적이 유사하고 비교적 최근에 거래된 우덕빌라(50.48㎡)가 205,000,000원에 거래된 점을 참고할 때, 본건의 감정가 202,000,000원은 주변 시세를 반영하는 수준으로 판단됩니다. 신축 연식을 고려하면 ㎡당 가격은 우덕빌라보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

부평북초등학교와 인접하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG와의 인수 조건 변경 내용에 대한 정확한 확인이 필요합니다. 관련하여 HUG와 적극적인 소통이 요구됩니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역: 건폐율 60%, 용적률 250% 이하의 규제를 받습니다.

* 상대보호구역(<교육환경 보호에 관한 법률>): 학교 인근 지역으로, 일부 건축행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 과밀억제권역(<수도권정비계획법>): 수도권 과밀억제 정책의 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 외국인 등 주택 용도 취득 시 허가가 필요할 수 있습니다. (경매 낙찰 시에는 일반적으로 해당되지 않으나, 추후 거래 시 참고 필요)

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로: 일부 도로 포함 사항은 건축 관련 기준 준수 여부를 확인해야 합니다.

임대관계 미상: 현재 임차인이 거주 중인지는 미상이나, HUG 측 임차인은 확인되었고 인수 부담이 없는 것으로 보입니다. 그러나 점유 여부 및 내부 상태는 현장 확인이 필수적입니다.

건축물 대장상 신탁등기 말소 이력이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 갈산동에 위치한 엘.스테이 아파트(도시형생활주택)로, 2017년에 준공된 신축 건물에 해당합니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되며, 임차인(HUG) 역시 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 상태입니다.

주변 시세 및 건물의 신축 연식을 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경 내용, 토지이용계획 상의 제한 사항, 그리고 정확한 점유 및 내부 상태 파악을 위한 추가적인 조사와 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 유지보수 측면에서 유리합니다.

권리 안전성: 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

입지 조건: 학교 및 근린생활시설 인근으로 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

소형 면적: 1인 가구 또는 소형 가구 실수요자에게 적합한 면적입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 202,000,000원

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 45.82㎡)의 50.48㎡ 빌라가 205,000,000원에 거래된 바 있습니다. 본건은 신축(2017년식)이라는 점에서 가격 경쟁력이 있습니다.

감정가는 ㎡당 약 441만원 수준으로, 우덕빌라의 ㎡당 시세(약 406만원)보다 약간 높습니다.

신축 연식의 장점과 권리상 인수 부담이 없다는 점을 고려하면, 감정가 수준인 202,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

잠재적 리스크(HUG 조건, 토지이용계획 등)를 감안하여, 보수적으로는 감정가의 90% 수준인 180,000,000원부터, 적극적으로는 100% 수준인 210,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

실제 투자 결정 시에는 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 추가 조사, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.