나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500869 [1] 인천광역시 서구 검암동 521-5 디베스트 다동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재하는 "검암중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 지하철(인천2호선 및 공항철도)'검암역' 및 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건내 제4층 제401호로서, 외벽은 치장벽돌쌓기 마감 등 창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대주택)) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(202 5-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청 평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8 .26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 거주인 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매참여시 유의 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 인천광역시 서구 검암동 521-5 디베스트 다동 4층 401호에 소재한 도시형생활주택입니다.

건물면적은 49.62㎡ (약 15.0평)이며, 토지면적은 36.03㎡ (약 10.9평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

감정평가액은 141,000,000원입니다.

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "검암중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 대단위 아파트 단지, 다세대 주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

교통 여건으로는 차량 통행이 가능하며, 인근에 지하철(인천2호선 및 공항철도)인 "검암역"과 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형이며, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.

본건 동측으로는 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2지구) 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 주변 시설 및 혐오시설

인근에 검암중학교가 위치하며, 대규모 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

주변 지역에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 권리분석

본건은 인천지방법원 2026타경500869 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

말소기준권리 외 다수의 권리관계가 존재하며, 특히 임차인 현황과 관련하여 주의가 필요합니다.

1.4. 1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김홍) (마스킹: 김 )

보증금: 200,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-12-05, 확정일자: 2022-11-17

배당신고일자: 2025-02-27

대항력: 없음

비고: 등기부등본상 주택임차권(을구 3번)이 기재되어 있으나, 말소 예정이며 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 보입니다.

* 임차인: 설수윤 (마스킹: 설 )

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-10-10

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상(0원)이며, 확정일자 정보가 없어 권리관계 파악 및 명도 시 주의가 요구됩니다.

* 임차인: 정재석 (마스킹: 정 )

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-10-01

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상(0원)이며, 확정일자 정보가 없어 권리관계 파악 및 명도 시 주의가 요구됩니다.

1.4. 2. 권리 총액 및 인수 여부

등기부채권 총액은 200,000,000원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 순위 3번 주택임차권등기(김홍)가 언급되나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 실제 인수 대상 여부는 면밀히 검토해야 합니다.

설수윤, 정재석 임차인의 경우 "대항력 있음"으로 표시되어 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 명도 시 발생할 수 있는 법적 절차 및 예상치 못한 비용 발생 가능성이 존재합니다.

1.5. 토지거래허가구역 정보

본건 소재지는 과거 토지거래허가구역으로 지정되었으나, 2026년 8월 25일부로 지정 기간이 만료되었습니다. 따라서 현재는 토지거래허가구역이 아닙니다.

1.6. 상권분석

본건이 위치한 검암동 지역은 주거 밀집 지역으로서, 검암역을 중심으로 한 역세권 개발 및 주변 편의시설과의 접근성이 좋습니다.

대단위 아파트 단지 및 다세대 주택 밀집 지역으로, 주거용 부동산에 대한 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.7. 생활정보

교통: 인천2호선 및 공항철도 환승역인 검암역 이용이 편리하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설, 마트, 병원 등이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

교육: 검암중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.8. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 "대항력 있는 임차인"으로 등재된 설수윤, 정재석의 존재입니다. 이들은 보증금이 0원이고 차임 또한 0원으로 신고되어 있으며, 확정일자 정보가 누락되어 있어 법적 권리 관계 및 향후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 높습니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권은 말소 동의가 제출되었으나, 명확한 소멸 여부는 추가 확인이 필요합니다.

감정평가서에 따르면, 현장 조사 시 거주인 및 이해관계인의 부재로 외형 조사 및 유사 물건의 일반적인 내부 상태를 기준으로 평가되었으므로, 실제 물건의 내부 상태는 다를 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 검암역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다. 그러나 "대항력 있는 임차인"들의 보증금 및 차임 정보가 불확실하고, 그들의 법적 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있어 명도에 상당한 어려움이 예상됩니다. 따라서 철저한 권리 분석과 명도 전략 수립 없이는 투자가 위험할 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

* 검암역 역세권의 우수한 입지 및 교통 편리성.

* 주변 지역의 지속적인 개발 및 도시 계획으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

* 철저한 권리 분석과 명도 성공 시, 시세 대비 저가 매수 기회 확보 가능성.

1.11. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 전용면적 30.72㎡ (636-12번지): 9,300만원 (약 302만원/㎡)

* 전용면적 72.87㎡ (645-5번지): 18,300만원 (약 251만원/㎡)

* 전용면적 62.67㎡ (616-1번지): 17,900만원 (약 286만원/㎡)

상기 매매 사례들을 바탕으로 본건 건물면적 49.62㎡에 대한 추정 시세는 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위로 산정됩니다.

감정평가액은 141,000,000원입니다.

본건은 "대항력 있는 임차인"들이 보증금 0원으로 신고되어 있으며, 이는 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 장기화될 가능성을 내포합니다. 따라서 이러한 높은 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 보증금 반환 부담은 없으나, 대항력 자체로 인한 법적 문제는 별개입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 제안합니다. 이 범위는 감정가의 약 70~82% 수준으로, 잠재적 리스크를 감안한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.