나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500877 [1] 인천광역시 부평구 부평동 118-43 티제이더플레이스 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부흥초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 여건 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내의 제4층 제403호로서, (사용승인일 : 2017.07.13.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

현황 '오피스텔'로 이용중임. (별지 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전, 화재경보설비, 승강기설비 및 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며, 현황 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와 집합건축물대장상의 건축물현황도(내부구조도)와 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500877 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 118-43 티제이더플레이스 4층403호

* 건물명: TJ더플레이스

* 구분: 오피스텔 (건축물대장상 주용도: 업무시설, 부가용도: 공동주택, 업무시설)

* 토지면적: 8.47㎡ (약 2.56평)

* 건물면적: 59.66㎡ (약 18.05평)

* 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 227,000,000원

* 사용승인일: 2017년 07월 13일

* 건축규모: 총 14층 건물 중 4층 403호 (전유부분 면적 59.66㎡)

* 건축구조: 철근콘크리트구조

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부흥초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변 지역은 동류형 업무시설, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경이 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부상 말소기준권리는 2022년 06월 02일 접수된 남동세무서장의 압류 (을구 5번)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다. 을구 3번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임 )

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 04월 13일

* 확정일자: 2022년 04월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 특수물건정보: HUG 인수조건 변경.

* 등기부채권 총액: 약 2,234,000,000원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 부평동 일대는 복합적인 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역으로, 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있습니다.

* 이는 오피스텔의 안정적인 임대수요를 확보하는 데 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인천부흥초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 주변 상업지역에 각종 편의시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다. 또한, 인근에 편의점, 카페, 마트 등 다양한 근린생활시설이 있어 이용이 편리합니다.

* 교통: 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정은 향후 토지 이용이나 개발에 제한을 줄 수 있으나, 구분건물인 오피스텔 자체의 현재 이용에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용 확인이 반드시 필요합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 부담이나 조건이 발생할 수 있는 중요한 변수입니다.

* 현장조사: 감정평가서상 이해관계인 부재로 임대관계가 불명확했던 점을 고려할 때, 현장 방문을 통해 건물 내부 상태 및 실제 점유 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

* 혐오시설: 인근 지역에 대한 초기 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 확인을 위해서는 현장 답사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 부평구의 중심 상업 및 주거 지역에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

* 다만, 채권자인 HUG와 관련된 '인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어, 입찰 전 해당 조건에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 이 조건이 향후 낙찰자에게 미칠 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

* 전반적으로 안정적인 투자 가치를 지닌 것으로 판단되나, HUG 관련 사항에 대한 면밀한 사전 조사가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지적 장점: 부평동은 유동인구가 많고 상업 및 업무 활동이 활발한 지역으로, 오피스텔의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계의 명확성: 복잡한 권리 관계 없이 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 안전한 투자가 가능합니다.

* HUG 조건 활용: HUG 인수조건 변경 내용에 따라 유리한 조건으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다. (예: HUG의 특정 가격 제안 또는 인수 참여 등)

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 227,000,000원이며, 건물 면적은 59.66㎡ (약 18평)입니다.

* 주변 유사 물건의 시세 및 본건의 입지, 건물 상태 등을 종합적으로 고려했을 때, 현 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다. 최근 자료에 따르면 부평동 일대의 유사 면적 오피스텔 매매가는 1억 6천만원대부터 2억 6천만원대까지 다양하게 분포하고 있으며, 특히 TJ더플레이스 오피스텔의 경우 2026년 9월 기준 24평형의 매매 시세가 1억 6천만원으로 분석되기도 했으나, 이는 면적 및 시점 차이에 따른 것으로 보입니다.

* 특히 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 채권액(235,000,000원) 및 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항을 고려하여, HUG의 회수 목표액 또는 특별 조건을 반영한 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 235,000,000원으로 제안합니다. 이는 HUG의 채권액과 유사한 수준으로, HUG와의 협의 가능성 또는 HUG 주도의 매각 절차를 감안한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.