나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500873 [1] 인천광역시 부평구 십정동 572-2 이레하이니스 6층604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 인천광역시 부평구 십정동 소재 '인천제일고등학교' 북동측 인근에 위치함 ○ 주위환경 대로변 주거 및 상업지대로 주거환경은 보통임 -편의시설: 모다백화점(도보 19분) 등 -교육시설: 제일고등학교(도보 6분) 등 -공원시설: 희망체육공원(도보 3분 거리) 등

교통상황

○ 차량접근성 : 자유로움 ○ 대중교통여건 : 양호함 -버스: 인근 간선도로(마장로)변에 버스정류장 소재함 -전철: 남동측 인근에 부평삼거리역 및 북서측 인근에 백운역 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 6층 604호로서 ○외부마감: 드라이비트 미장스톤 마감 ○내부마감: 벽지, 타일 등 마감 ○외부창호: PVC 새시

이용상태

○ 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수 및 급탕설비, 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비 등

토지의 형상 및 이용상태

○ 토지형상: 부정형 토지임 ○ 이용상황: 공동주택(도시형생활주택),제1종근린생활시설 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

○ 남서측으로 광로 및 북동측으로 소로의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상 ○ 주차:35대 ○ 주택임차권: 보증금(186,000,000원),점유개시일(2021.12.02)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500873 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 십정동 572-2, 이레하이니스 6층 604호

용도: 도시형생활주택

감정가: 142,000,000원

토지면적: 21.84㎡ (약 6.6평)

건물면적(전용면적): 45.54㎡ (약 13.8평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

집합건물 건축년도: 2015년 3월 3일

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 십정동 소재 '인천제일고등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 대로변에 위치하며 주거 및 상업지대로 구성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 모다백화점(도보 19분) 등이 인근에 있습니다.

* 교육시설: 인천제일고등학교(도보 6분)가 인접해 있습니다.

* 공원시설: 희망체육공원(도보 3분 거리)이 가깝습니다.

* 교통 상황:

* 차량 접근성: 자유로운 편입니다.

* 대중교통: 양호한 편입니다. 인근 마장로변에 버스정류장이 있으며, 남동측 인근에 부평삼거리역, 북서측 인근에 백운역이 소재합니다.

* 도로 상태: 남서측으로는 광로, 북동측으로는 소로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 11월 1일 접수된 희망1자산대부관리의 가압류 (갑8) 입니다.

* 인수되는 권리:

* 갑구 순위 6번 소유권이전청구권가등기(2022년 6월 2일 등기, 권리자: 주식회사지슨개발)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이 가등기가 완결될 경우, 매수인은 소유권을 상실할 위험이 있습니다.

* 말소되는 권리:

* 을구 순위 3번 주택임차권(권리자: 임두환, 금액: 186,000,000원, 전입 2021.12.02, 확정 2021.10.22)은 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.

* 기타 가압류, 압류, 강제경매 등은 말소기준권리 이후의 권리로서 모두 말소될 예정입니다.

* 채권 총액: 210,634,351원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로, 도보권 내에 기본적인 편의시설 및 교육시설이 분포하고 있습니다.

* 인천제일고등학교와 인접하여 교육 환경이 갖추어져 있으며, 희망체육공원이 가까워 여가 활동에도 유리합니다.

* 모다백화점이 인근에 있어 쇼핑 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 도시형생활주택으로 현재 공동주택으로 이용 중입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조의 9층 건물 중 6층 604호입니다.

* 내 외부 마감: 외부 드라이비트, 내부 벽지, 타일 등 마감되었으며, PVC 새시 창호가 설치되어 있습니다.

* 설비 내역: 급배수, 급탕, 위생, 도시가스, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 주차: 총 35대 주차 가능하며, 건물 내부에 21대, 외부에 14대 주차 공간이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 최우선 인수 권리: 갑구 순위 6번 소유권이전청구권가등기는 본 경매로 인해 말소되지 않으며, 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 위험 요소입니다. 만약 가등기 채권자가 본인들의 권리를 행사할 경우, 매수인이 소유권을 상실할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이 명시되어 있어, 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건에 변동 사항이 있거나 복잡한 절차가 수반될 수 있음을 시사합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약허가구역으로 지정되었던 이력이 있습니다 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 십정동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 그러나 최선순위 가등기 권리자가 존재하며, 이 권리가 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수된다는 점은 매우 중대한 위험 요소입니다. 가등기 권리자가 본인의 권리를 행사할 경우 소유권 상실 가능성이 있으므로, 해당 권리의 성격과 완결 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 역시 잠재적인 복잡성을 내포하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최근에 건축된 건물(2015년 준공)로, 신축급 도시형생활주택의 장점을 가집니다.

* 학교, 공원, 백화점 등 생활 편의시설 및 교육, 여가 시설이 잘 갖추어진 입지입니다.

* 대중교통 이용이 편리하여 직주근접 생활이 가능합니다.

* 가등기 위험을 감수하고 적극적으로 권리 관계를 해소할 수 있는 투자자에게는 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 최선순위 가등기라는 매우 큰 위험 요소를 내포하고 있어, 입찰가 산정에 있어 신중한 접근이 필요합니다. 감정가는 142,000,000원으로 책정되었으나, 이는 권리 분석상 인수해야 할 가등기 위험이 반영되지 않았거나, 혹은 매우 보수적으로 산정되었을 가능성이 있습니다. 인근 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 건물의 연식, 면적, 입지 등을 고려할 때 시장가치는 감정가보다 높게 형성될 수 있습니다.

그러나 가등기 위험으로 인해 매수인은 소유권 상실 위험을 부담해야 하므로, 이에 대한 보상 차원에서 통상적인 경매 물건보다 훨씬 낮은 가격으로 입찰해야 합니다.

종합적인 시세 분석과 위험 요소를 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 125,000,000원으로 산정합니다. 이는 감정가 대비 약 88% 수준이며, 잠재적 위험을 고려한 보수적인 입찰 희망가를 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.