나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500807 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 177-9 편한자이캐슬 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '시민공원역' 북측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위여건 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장과 전철역이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건내 제4층 제404호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 승강기설비, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8미터, 남측과 동측으로 약 4미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20), 중점경관관리구역(2023-09-20) (미고제2023-156호),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경500807 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 177-9 편한자이캐슬 4층404호

용도: 오피스텔

감정가: 202,000,000원

토지면적: 9.79㎡ (약 2.96평)

토지지분: 9.7898㎡ (약 2.96평)

건물면적: 59.39㎡ (약 17.97평)

건물지분: 59.386㎡ (약 17.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 선순위임차권, 대항력있는임차인

1.2. 건물 정보

건축년도: 2018년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 2층, 지상 13층 중 4층 404호

외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감

내벽: 벽지 및 타일 마감

창호: 하이새시 창호 등

3.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '시민공원역' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 동일한 유형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

3.2. 교통상황

단지 인근에 버스정류장과 전철역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 출입 또한 용이한 편입니다.

3.3. 접근성

본건 서측으로 폭 약 8미터, 남측 및 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근 및 통행이 원활합니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2023-09-20), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)으로 지정되어 있습니다. 또한 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 일부를 포함하고 있습니다.

4.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존등기는 2018년 4월 4일에 변 외 3명 명의로 되어 있습니다. 이후 공유자 지분 이전(김 명의, 2019년 1월 31일)이 있습니다.

말소기준권리인 인천지방법원 강제경매개시결정(한국주택금융공사, 2026년 1월 29일 접수, 채권액 180,052,317원)보다 선순위인 권리 분석이 필요합니다.

4.2. 임차인 현황 및 인수 권리

등기부상 을구 1번 권리로 '주택임차권'이 조 명의로 2025년 1월 8일 접수되어 있으며, 권리금액은 158,000,000원입니다. 이 임차권은 '인수'로 표기되어 있어, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (주택임차권 등기일: 2019년 1월 31일, 확정일자: 2019년 1월 15일)

별도로, 임차인 현황에는 한국주택금융공사, 조 외 다수의 임차인이 등재되어 있으나, 이 중 '임재욱' 임차인은 보증금 0원, 차임 0원으로 되어 있으나 대항력이 있는 것으로 확인됩니다. (전입일자: 2025년 9월 2일)

또한, 조 명의의 주택임차권은 보증금 165,000,000원 (1차 보증금 증액분 7,000,000원 포함)으로 2023년 1월 18일 확정일자를 받은 내역도 확인됩니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 1번 주택임차권 등기가 명시되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 기재되어 있습니다.

4.3. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 선순위인 조 명의의 주택임차권(158,000,000원)은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 임재욱 임차인의 경우, 보증금이 미상임에도 대항력이 있어 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

5.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2026년 7월 5일에 본건과 동일한 주소지(인천광역시 미추홀구 주안동 177-9)의 10층 오피스텔(전용면적 59.462㎡)이 152,000,000원에 중개 거래되었습니다. 이는 감정가(202,000,000원) 대비 낮은 시세 수준입니다.

5.2. 최근 실거래가 동향 (추가 검색 필요)

본건과 동일한 '편한자이캐슬' 오피스텔의 최근 실거래가 및 전월세 시세를 파악하기 위해 추가적인 외부 검색이 필요합니다. (검색 결과, 2026년 7월 5일 10층 59.462㎡ 오피스텔이 15,200만원(152,000,000원)에 거래된 정보가 유일하게 제공되었으나, 감정가와 차이가 크며 전월세 정보는 누락되었습니다.)

5.3. 상권 특징

주변이 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 인근 '시민공원역'을 중심으로 상권이 형성되어 있어 유동인구가 존재합니다. 하지만 제공된 정보만으로는 구체적인 상권 활성화 정도나 투자 가치를 판단하기 어렵습니다.

6.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

단지 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6.2. 교육 및 의료시설 (추가 검색 필요)

인천 미추홀구 주안동 일대의 교육 시설(초/중/고등학교) 및 의료 시설(병원, 약국 등)에 대한 정보는 제공되지 않아 추가적인 조사가 필요합니다.

6.3. 혐오시설 유무 (추가 검색 필요)

주변 혐오시설 유무를 확인하기 위한 추가 검색이 필요합니다. (검색 결과, 인근 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.)

7.

7. 잠재적 리스크

7.1. 인수되는 임차 보증금

가장 큰 리스크는 선순위 주택임차권(조 명의, 158,000,000원)이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

7.2. 대항력 있는 임차인 (보증금 미상)

임차인 임 은 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있는 것으로 확인됩니다. 이는 명확한 금액 산정이 어려운 인수 부담을 야기할 수 있으므로, 명도 진행 시 발생할 수 있는 불확실성에 대한 대비가 필요합니다.

7.3. 감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가는 202,000,000원이지만, 제공된 최근 매매 정보는 152,000,000원으로 약 50,000,000원의 차이를 보입니다. 이는 경매 낙찰가가 감정가보다 낮게 형성될 가능성을 시사하며, 인수되는 임차 보증금(158,000,000원)이 최근 실거래가보다 더 높다는 점은 심각한 부담으로 작용합니다.

7.4. 임대 관계 미상

임대 관계가 불명확하여 명도 시 임차인과의 협상 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

8.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 역세권에 위치하며, 건물 자체의 상태나 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 등기부상 선순위 임차인이 존재하며, 이 임차인의 보증금 158,000,000원이 배당으로 모두 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 더불어, 대항력이 있으나 보증금이 미상인 임차인의 존재는 명도 과정에서의 불확실성을 높입니다. 최근 실거래가 정보는 감정가보다 현저히 낮으며, 인수해야 할 임차보증금은 오히려 최근 거래가보다 높은 상황으로, 투자 관점에서 상당한 주의가 요구됩니다.

9.

9. 투자 포인트

9.1. 역세권 입지

'시민공원역' 인근으로 대중교통 접근성이 우수하여 주거 편의성이 높습니다.

9.2. 안정적인 수요

오피스텔 및 주변 상업/주거 지역의 혼재는 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있게 합니다.

9.3. 향후 지역 개발 가능성

인천 미추홀구는 지속적인 도시 개발 및 개선 사업이 진행되는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

10.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 202,000,000원입니다. 그러나 인수해야 할 선순위 임차인의 보증금은 158,000,000원입니다.

규칙에 따라 '인수 보증금'을 제외하고 계산하면, 이론적으로는 202,000,000원(감정가) - 158,000,000원(인수 보증금) = 44,000,000원이 입찰 가능한 금액의 상단선으로 볼 수 있습니다.

하지만, 제공된 최근 매매 정보에 따르면 본건과 유사한 면적의 오피스텔이 152,000,000원에 거래되었으므로, 실제 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 높습니다.

따라서, 인수 보증금 158,000,000원을 고려할 때, 총 매수 금액(인수 보증금 + 입찰가)이 최근 시세(약 152,000,000원)를 초과하지 않도록 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 보증금 자체가 최근 시세보다 높으므로, 투자자 입장에서는 매우 신중한 접근이 필요하며, 명도 관련 비용 및 예상치 못한 추가 부담까지 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 낙찰 희망가격을 150,000,000원으로 설정한다면, 실제 부담해야 할 총액은 150,000,000원(입찰가) + 158,000,000원(인수 보증금) = 308,000,000원이 되어 시장 가치를 훨씬 상회하게 됩니다. 따라서 본건의 예상 입찰가는 보증금 인수 부담으로 인해 실질적인 투자 수익을 확보하기 어려운 구조임을 감안해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.