나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500901 [1] 인천광역시 남동구 간석동 216-19 간석리페(2차)도시형생활주택 1동 3층306호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소제 '인천지하철 1호선 간석오거리역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 상업시설 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 인천지하철 1호선 '간석오거리역'을 비롯한 노선버스정류장 등이 위치하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층, 지상13층 건물 내 제3층 제306호로서 (사용승인일 : 2013.03.20) 외벽 : 몰탈위 페인트 및 일부 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감등으로 추정됨. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

주용도는 도시형생활주택(원룸형주택), 오피스텔임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 기계식주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형 평지로서 '도시형생활주택, 오피스텔' 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본물건정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500901 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 216-19 간석리페(2차)도시형생활주택 1동 3층306호

물건종별: 도시형생활주택

감정가: 136,000,000원

토지면적: 10.50㎡ (약 3.18평)

건물면적: 33.34㎡ (약 10.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 건물정보

건물명: 간석리페(2차) 도시형생활주택

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

총층수: 지하 1층, 지상 13층 중 제3층 제306호

사용승인일: 2013년 03월 20일

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, 인천지하철 1호선 간석오거리역 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 상업시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 인천지하철 1호선 간석오거리역 및 다수의 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로상태: 대상 물건 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 권리관계가 복잡하므로 면밀한 분석이 필요합니다.

* 말소될 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (한국토지주택공사): 말소 조건부로 말소 예정입니다.

* 갑 5번 압류 (남동세무서장): 말소기준권리로서 경매 절차에 따라 말소됩니다.

* 갑 6번 강제경매 (서울보증보험): 말소기준권리로서 경매 절차에 따라 말소됩니다.

* 매수인이 인수하는 권리:

* 갑 4번 소유권이전청구권가등기 (주식회사지슨개발, 2022-09-07 등기): 본 물건의 가장 큰 리스크 요인으로, 매수인이 말소되지 않고 인수해야 하는 권리입니다. 이 가등기가 실행될 경우 매수인은 소유권을 상실할 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 28일

* 확정일자: 2022년 02월 09일

* 대항력: 없음 (본 임차인은 말소 대상이므로, 임차보증금 중 인수하는 금액은 없습니다. 인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본 물건이 위치한 간석동 지역은 인천지하철 1호선 간석오거리역을 중심으로 상업시설과 업무시설(오피스텔, 도시형생활주택 등)이 밀집된 복합 상권입니다. 역세권 입지로 인해 유동인구가 풍부하며, 관련 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인천지하철 1호선 간석오거리역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행으로 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 인근 상업시설을 통해 다양한 편의시설(마트, 은행, 병원 등) 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 오피스텔 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 비교적 젊은층 및 직장인의 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 가등기 인수: 본 물건의 가장 치명적인 리스크는 매수인이 인수해야 하는 '소유권이전청구권가등기'입니다. 이 가등기가 실행될 경우 매수인은 투자금 전액 또는 상당액의 손실을 볼 수 있어, 입찰 시 최우선적으로 고려해야 할 사항입니다.

* 감정가 대비 시세: 제공된 주변 시세 자료(다세대 주택)와 비교 시, 본 물건의 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 도시형생활주택/오피스텔로서의 가치는 높게 평가되었으나, 실제 거래 가치는 다를 수 있습니다.

* 임대 현황 미상: 임차인 정보는 파악되었으나, 일반적인 임대차 계약 내용은 명확히 파악되지 않았습니다 (차임 0원).

7. 종합 의견

본 물건은 역세권 입지에 따른 편리한 교통과 생활환경을 갖춘 도시형생활주택/오피스텔입니다. 감정가는 1억 3천 6백만원 수준으로, 소형 면적으로 1인 가구 및 투자용으로 고려될 수 있습니다. 그러나 매수인이 인수해야 하는 '소유권이전청구권가등기'가 존재하여 소유권 상실의 위험이 매우 높습니다. 이 위험 요인을 감안할 때, 본 물건은 신중하고 보수적인 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 간석오거리역 초역세권으로 출퇴근 및 생활 편의성이 높습니다.

* 다목적 활용 가능성: 도시형생활주택 및 오피스텔 용도로, 소형 주거 공간 또는 투자 상품으로서의 잠재력이 있습니다.

* (주의) 가등기 리스크 관리: 만약 가등기 권리자와 협의가 가능하거나, 가등기가 실행되지 않을 것이라는 확신이 있을 경우, 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 이는 매우 높은 위험을 수반합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 136,000,000원입니다.

그러나 매수인이 인수해야 하는 '소유권이전청구권가등기'는 소유권 상실의 위험을 내포하고 있어, 이는 낙찰가 산정에 매우 큰 영향을 미칩니다.

임차인의 보증금은 대항력이 없어 인수되지 않으므로(인수 보증금 합계: 0원), 이 부분은 낙찰가의 직접적인 차감 요소가 아닙니다.

주변 시세 자료를 고려하고, 가등기로 인한 위험도를 반영하여 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 감정가의 50% ~ 70% 수준인 68,000,000원 ~ 95,200,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

입찰 전 가등기 말소 가능성, 권리자와의 소통 가능성, 그리고 소유권 상실 위험을 충분히 인지하고 본인의 투자 성향과 위험 감수 능력에 따라 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.