나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60255 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 275-9 엠타운 3동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 '내유초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 다세대주택 및 연립주택 등으로 형성된 소규모 공동주택 지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 용이하며, 인근에 마을버스정류장 등이 소재하고 있는 등 제반 교통 상황은 대체로 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물 중 제3층 제301호로서 외벽: 치장벽돌쌓기 등, 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등, 창호: PVC새시 이중창 등의 구조입니다.

이용상태

다세대주택으로서 방3, 거실, 주방, 욕실2 등의 이용 구조입니다.

설비내역

위생설비, 소방설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 북 하향 완경사지에 평탄하게 부지 조성되어 있으며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제 한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축 사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀 집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용 되는토지) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 이세나)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 202026.2.11.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2026타경60255 (1)

1.2. 소재지

경기도 고양시 덕양구 내유동 275-9 엠타운 3동 3층301호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 건물 구조

철근콘크리트구조 평지붕, 지상 4층 건물 중 3층 301호 (사용승인일: 2012년 5월 17일)

1.5. 면적

* 토지: 52.82㎡ (약 15.98평)

* 건물: 57.13㎡ (약 17.28평)

1.6. 감정가

145,000,000원

1.7. 경매 구분

부동산 강제경매

1.8. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 '내유초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 연립주택 등으로 형성된 소규모 공동주택 지대입니다.

2.2. 교통

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 대체로 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형상 및 도로

부정형의 토지로 북하향 완경사지에 평탄하게 부지가 조성되어 있으며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 폭 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

계획관리지역, 성장관리구역(주거 zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 166,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 17일

* 확정일자: 2021년 11월 10일

* 배당신고일자: 2024년 03월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)와의 인수조건 변경 확약서에 따라 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 이에 따라 본 물건의 경매 절차에서 임차인의 보증금은 인수되지 않는 것으로 분석됩니다.

3.3. 인수되는 권리

없음

3.4. 등기부상 주요 권리 사항

* 소유권보존 (2012.05.23)

* 소유권이전 (2013.02.27, 2022.01.07)

* 주택임차권 (이세나, 2024.03.22 접수, 말소 예정)

* 압류 (고양시, 2025.05.15 접수, 말소기준권리)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2026.01.29 접수, 말소 예정)

* 등기부채권 총액: 166,000,000원

3.5. 주의사항

신청채권자인 주택도시보증공사는 임차인 이세나와 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이는 경매 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됨을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 매매 사례를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 면적 약 45㎡ 기준으로 45,000,000원에서 125,000,000원까지 다양하게 형성되어 있습니다.

* 2026년 7월 3일 거래된 양지그린타운 45.675㎡ 물건은 45,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 2일 거래된 위너스빌 45.37㎡ 물건은 107,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 2일 거래된 블루캐슬 45.19㎡ 물건은 125,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 가격 비교

본건의 전용면적은 57.13㎡ (약 17.28평)으로, 최근 거래된 비교 물건들의 전용면적(약 45㎡, 약 13.6평)보다 약 1.27배 넓습니다. 이를 고려했을 때, 본건의 감정가 145,000,000원은 시장 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다. 특히, 면적이 넓은 점을 감안하면 비교적 경쟁력 있는 가격으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 이용상태

다세대주택으로서 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개의 구조로 이용 가능합니다.

5.2. 건물 설비

기본적인 위생설비, 소방설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 관련

임차인 이세나의 대항력이 HUG와의 계약 조건 변경으로 인해 포기되었고, 인수 보증금이 0원으로 분석되나, 관련 서류 및 확약 내용을 면밀히 재확인할 필요가 있습니다. HUG와의 계약 조건 변경 내용이 낙찰자에게 미칠 수 있는 잠재적 영향을 다시 한번 점검해야 합니다.

6.2. 토지 이용 계획상 제한

본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 특히 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상의 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다.

6.3. 주변 환경

'가축사육제한구역'으로 지정된 점을 고려할 때, 주변에 축사 등이 존재할 가능성이 있으며, 이에 따른 냄새나 환경적 영향 등을 사전 조사해야 합니다. 현재까지 직접적인 혐오시설 정보는 확인되지 않았으나, 관련 환경 요인이 있을 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 내유초등학교 인근의 소규모 공동주택 단지에 속해 있습니다. 감정가 145,000,000원 대비 넓은 면적(57.13㎡)을 가지고 있으며, 최근 인근 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 평가됩니다. 권리분석상 임차인의 보증금이 인수되지 않는 것으로 판단되어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG와의 조건 변경 계약 내용과 토지 이용 계획상의 제한 사항은 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 명도: 임차인과의 보증금 인수 문제가 해결되어 있어, 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 합리적인 가격: 감정가 및 주변 시세 대비 넓은 면적을 고려할 때, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 입지 조건: 초등학교 인근의 주거지역으로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건은 임차 보증금 인수 부담이 없으며, 감정가는 145,000,000원입니다. 최근 인근 유사 면적 다세대주택의 매매 시세는 약 135,000,000원에서 159,000,000원 범위로 형성되어 있습니다. 이를 종합적으로 고려하여, 경매 특성상 발생하는 위험 요인 및 향후 명도 비용 등을 감안했을 때, 예상 입찰가는 감정가 및 시세 범위 내에서 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

9.2. 제안 입찰가

135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.