나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60219 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1085-28 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 유사규모의 다세대주택이 밀집한 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 내 제2층 제202호로서, - 외벽 : 치장벽돌 쌓기, 외장석붙임 및 드라이비트 마감 등, - 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

주거용(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역[전 부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 서울보증보험 주식회사(양도전:주택임차권자 한국토지주택공사)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.4.13.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 현황

1.1. 1.소재지

경기도 고양시 일산서구 덕이동 1085-28 2층202호

1.1. 2.용도

다세대주택

1.1. 3.면적

토지 면적: 53.12㎡ (약 16.07평)

토지 지분: 53.125㎡ (약 16.07평)

건물 면적: 47.43㎡ (약 14.35평)

건물 지분: 47.43㎡ (약 14.35평)

1.1. 4.감정가 및 매각 정보

감정가: 200,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 경매 정보

1.2. 1.사건번호

고양지원 2026타경60219 (1)

1.2. 2.경매구분

부동산강제경매

1.2. 3.채권자

서OOOOOOOOOO (서울보증보험 주식회사)

1.2. 4.특이사항

SGI 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 유사 규모의 다세대주택이 밀집한 주택지대로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본 건까지 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (H )

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-23

* 확정일자: 2021-05-28

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자인 서울보증보험 주식회사가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

3.2. 인수되는 권리 분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2026년 1월 29일 접수된 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정(2026타경60219)입니다. 이보다 선순위인 권리는 모두 말소 대상이므로, 낙찰자는 별도의 인수 부담이 없습니다. 특히, 한국토지주택공사(H )의 임차권은 대항력이 없으며, 채권자의 조건변경 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 전형적인 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 주변에 상업시설이 집중된 상권보다는 주거 기능에 집중된 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕으로, 지상 4층 중 제2층에 해당합니다. 외벽은 치장벽돌 쌓기, 외장석붙임 및 드라이비트 마감 등이며, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 시설

주변에 고양예술고등학교가 위치해 있으며, 제반 차량 접근 및 버스 정류장 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가 대비 시장가치

본 건의 감정평가액은 200,000,000원이지만, 최근 유사 물건의 매매 사례를 분석한 결과, 감정가 대비 시세가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 입찰 시 보수적인 접근이 필요함을 시사합니다.

6.2. 토지이용계획

본 건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히 가축사육제한구역 지정으로 인해 인근에 축사 등과 관련된 시설이 있을 경우 냄새 등의 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 현재 주변 환경은 주택지대로 묘사됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다. 또한, 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없는 점은 매우 긍정적입니다. 다만, 감정가 대비 주변 시세가 낮게 형성되어 있는 점을 고려할 때, 신중한 가격 전략이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 등기 관련 문제가 적습니다.

* 임차인의 보증금 미인수로 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 면적, 층수, 건축 연도 및 주변 실거래가를 종합적으로 고려하였을 때, 현재 감정가(200,000,000원)는 시장가치 대비 다소 높게 형성된 것으로 판단됩니다. 최근 유사한 2층 다세대주택이 165,000,000원에 거래된 사례가 있으나, 본 건은 면적이 다소 작고 건축 연령이 더 오래되었습니다. 따라서 시장 가치에 기반한 보수적인 접근이 필요하며, 예상 입찰가는 155,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.