나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70228 [1] 경기도 양주시 덕계동 905 회천베네스트하우스 2110동 7층 703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔감정 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 덕계역(1호선) 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(1호선 덕계역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 아파트 중 제7층 제703호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 창호: 시스템창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(아파트) 1세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 냉난방설비, 도시가스설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로가 개설되어 있으며 본건 북서측으로 왕복 6차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

덕계동 905 :제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(회천지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 도시과 도시개발팀으로 문의바람), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구(1단계)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사를 위해 방문 하였으나, 이해관계인의 폐문.부재로인하여 내부 확인을 하지 못하였음. 본건은 공부상 아파트로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문 조사 결과 아파트로 이용 중인 것으로 조사됨. 이에 따라 건축물 현황도상 평면도를 첨부하였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바, 경매진행시 재확인 바람.

물건 비고

압류채권자 김재윤이 2026.7.7.자.로 민사집행법 제102조2항에 따른 우선매수신고서(매수신청금액: 금 350,000,000원)를 제출함(2026.7.8. 정정)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70228 (1)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 905 회천베네스트하우스 2110동 7층 703호

용도: 아파트

감정가: 466,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 84.65㎡ (약 25.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 공유자우선매수신고

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 덕계역(1호선) 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 인근은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 양호합니다.

* 교통: 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 북서측으로 왕복 6차선 도로에 접하여 차량 출입이 용이합니다. 또한, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 덕계역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 인접해 있어 생활 편의성이 우수하며, 현재까지 파악된 혐오 시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 2024-01-09: 소유권보존 (한국토지주택공사)

* 2024-03-05: 소유권이전 (박양우)

* 2024-03-05: 근저당 (우리은행, 82,500,000원)

* 2024-03-05: 근저당 (우리은행, 247,500,000원)

* 2025-06-02: 가압류 (김재윤, 53,000,000원)

* 2026-02-03: 강제경매 (김재윤, 95,159,990원) - 본건 경매개시결정

* 등기부채권 총액: 383,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 별도 기재 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (현재까지 파악된 임차인 정보 없음)

* 주의사항: 압류채권자 김재윤이 2026.7.7.자로 민사집행법 제102조2항에 따른 우선매수신고서(매수신청금액: 350,000,000원)를 제출하였습니다. (2026.7.8. 정정)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 덕계동은 신축 아파트 단지가 밀집한 주거지역으로, 안정적인 배후수요를 갖추고 있습니다.

* 인근 덕계역을 중심으로 상업 및 편의시설 이용이 편리하며, 지속적인 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 최근 준공된 아파트 단지로서, 현대적인 생활 인프라를 바탕으로 지역 상권의 활성화가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 본건은 공동주택(아파트) 1세대로 이용 중입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 29층 아파트 중 7층에 위치한 703호입니다.

* 내부 설비: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 냉난방설비, 도시가스설비, 소화설비 등이 완비되어 있습니다.

* 단지 정보: 아파트명은 회천베네스트하우스이며, 2023년 11월 21일 사용승인을 받았습니다. 총 15개동 995세대로 구성되어 있으며, 최고 29층, 최저 1층 규모입니다.

* 주차: 총 주차대수 1,291대 (지하 자동주차 1,284대, 옥외 자동주차 7대)가 가능합니다. (건축물대장 총괄표제부 정보 기준)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

* 전기차 충전기: 지하에 52대가 설치되어 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 현장 조사 당시 폐문 및 부재로 인해 정확한 내부 구조 및 상태 확인이 이루어지지 않았습니다. 건축물 현황도와 실제 내부 구조가 상이할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

* 공유자 우선매수 신고: 압류채권자인 김재윤이 350,000,000원의 금액으로 우선매수 신고를 하였으므로, 경매 진행 시 해당 권리 행사에 대한 검토가 필요합니다.

* 신축 아파트 하자 가능성: 2023년 11월 사용승인된 신축 건물이나, 시간이 지남에 따라 발생할 수 있는 잠재적 하자에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 덕계동에 위치한 회천베네스트하우스 아파트 2110동 7층 703호로, 1호선 덕계역 역세권에 자리하고 있습니다. 2023년 신축으로 건물 상태 및 내부 설비가 양호할 것으로 예상되며, 주변 주거 환경 또한 안정적입니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 이루어지지 않아 실제 상태 파악이 어려운 점과 압류채권자의 우선매수 신고는 입찰 시 주요 고려사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 신축 아파트: 1호선 덕계역 인접 및 2023년 사용승인으로 높은 상품성과 가치를 지닙니다.

* 우수한 생활 인프라: 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 밀집하여 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 선호도 높은 면적: 전용면적 84.65㎡는 실수요자에게 가장 인기가 많은 중형 평형대입니다.

* 지역 개발 잠재력: 택지개발지구 등에 포함되어 향후 지역 발전 및 부동산 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 466,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 84.64㎡ (9층, 2026년 5월 거래): 460,000,000원

* 74.75㎡ (23층, 2026년 7월 거래): 418,000,000원

* 시세 분석: 본건(84.65㎡)은 최근 거래된 84.64㎡ 물건과 유사한 면적 및 상품성을 고려할 때, 460,000,000원 수준의 시세를 형성하고 있을 것으로 판단됩니다.

* 경쟁 고려 사항: 압류채권자인 김재윤이 350,000,000원으로 우선매수 신고를 하였으나, 이는 최근 시세 및 감정가보다 현저히 낮은 금액입니다. 만약 경매 낙찰가가 350,000,000원을 초과할 경우, 우선매수권자가 해당 금액으로 본건을 낙찰받을 수 있습니다.

* 예상 입찰가 제안:

* 보수적 접근 시 (리스크 감안): 380,000,000원 ~ 420,000,000원

* 적정 낙찰가 목표: 430,000,000원 ~ 450,000,000원

* 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 내부 상태 확인 및 법원 경매 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.