나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70242 [1] 경기도 의정부시 호원동 468-4 1동 4층 414호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연감정 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 '르네상스아파트(통칭)' 단지내에 위치하는 부동산으로서, 주변은 단독주택, 근린생활시설, 학교, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건내 기호 1(1동 414호)로서, 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감, 창호 : 하이샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됨.

이용상태

기호 1 : '아파트'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 화재탐지설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 평지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 20 미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 상대보호구역(호암초, 호암유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호원고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, <추가기재> 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로)) 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70242 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 의정부시 호원동 468-4 1동 4층 414호

용도: 아파트

토지면적: 9.56㎡ (약 2.89평)

토지 지분: 9.5622㎡ (약 2.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 15.64㎡ (약 4.73평)

건물 지분: 15.64㎡ (약 4.73평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 가격 정보

감정가: 86,000,000원

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 선순위 임차권, SGI 인수조건 변경

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 선순위 임차권, SGI 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 '르네상스아파트(통칭)' 단지 내에 위치하며, 주변은 단독주택, 근린생활시설, 학교, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로 제반 입지 여건은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 대체로 무난합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 상대보호구역(호암초, 호암유치원), 상대보호구역(호원고), 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(평화로) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 5월 11일자 울산세무서장의 압류(갑8)입니다.

그 외 주택임차권(을1, 한국토지주택공사, 96,200,000원)은 등기부상 말소 처리되어 있으며, 2023년 4월 21일 제출된 물건명세서 상 확약서에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용으로 대항력 포기 확약이 확인됩니다.

이 외 다수의 압류 및 강제경매 개시결정 등기(을12, 서울보증보험)가 존재하나, 모두 말소기준권리 이후로 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사

보증금: 96,200,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 2월 25일

확정일자: 2021년 2월 10일

배당신고일자: 2023년 4월 12일

대항력: 없음 (확정일자 및 물건명세서 상 대항력 포기 확약으로 보증금 인수 없음)

비고: 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 호원동 일대는 주거지역과 상업시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 호암초등학교, 호원고등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 편의시설 및 혐오시설

주변에 메가MGC커피, 행복의원 등 근린생활시설이 위치합니다. 검색 결과, 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 발견되지 않았습니다.

4.3. 개발 호재

별도의 개발 호재에 대한 정보는 현재 제공되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 르네상스시티

주소: 경기도 의정부시 호원동 468-4 (평화로 137)

사용승인일: 2017년 1월 17일

동수: 1동 / 세대수: 176세대

최고층: 13층

전용면적: 15.64㎡ (약 4.73평)

총면적 (건축물대장 기준): 6021.15㎡

주차: 총 90대 (지상 40대, 지하 50대)

난방방식: 개별난방

5.2. 단지 내 시설

관리사무소, 엘리베이터 (승객용 2대, 비상용 2대) 등 기본적인 부대시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련

등기부상 한국토지주택공사의 주택임차권이 말소 처리되었고, 물건명세서 상 대항력 포기 확약이 제출되어 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 '선순위 임차권'이라는 문구가 특이사항에 기재되어 있어, 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. SGI 인수조건 변경

'SGI 인수조건 변경'이라는 기재는 본건 매각 또는 잔금 납부 과정에서 SGI(서울보증보험)와 관련된 조건이 변경되었거나, 특정 조건을 인수해야 함을 시사할 수 있습니다. 이는 구체적인 내용 확인 없이는 인수 후 예상치 못한 부담이 발생할 수 있는 중요한 리스크 요소입니다.

6.3. 기타

감정평가서 요약 상 '공부와의 차이'는 없으며, '기타참고사항'의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 호원동에 위치한 르네상스시티 아파트로, 2017년 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 전용면적 약 4.73평의 소형 아파트이며, 토지 및 건물 지분으로 구성되어 있습니다.

권리관계는 말소기준권리보다 앞선 임차권이 존재하나, 등기부상 말소 처리되었고 대항력 포기 확약 제출로 인해 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 보입니다. 이는 경매 절차의 중요한 긍정적 요인입니다.

다만, '선순위 임차권'이라는 문구와 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항은 추가적인 확인이 필요한 잠재적 리스크 요인입니다. 특히 'SGI 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 인근에 학교가 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 명확한 권리관계

한국토지주택공사의 임차권이 말소되었고 대항력 포기 확약이 제출되어, 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 점이 가장 큰 투자 포인트입니다.

8.2. 비교적 신축인 점

2017년 사용승인된 건물로, 준공 연차가 오래되지 않아 즉각적인 대규모 수선 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8.3. 소형 평수

소형 평수는 투자금 회수 및 실수요자 확보에 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면 2026년 2월 7,000만원(2층), 2026년 3월 6,000만원(11층), 7,500만원(12층)에 거래되었습니다. 평균 거래가는 약 6,833만원 수준입니다.

감정가는 8,600만원으로 최근 실거래가 평균보다 높게 책정되었습니다. 권리상 인수할 보증금이 없는 점을 고려하되, 'SGI 인수조건 변경'과 같은 불확실성 요인을 감안해야 합니다.

현 시세 및 감정가, 불확실한 요소를 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 접근한다면 최근 최고 실거래가 수준인 7,500만원에서 7,800만원 사이를 목표로 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 단, 'SGI 인수조건 변경'의 구체적인 내용을 명확히 파악한 후 입찰가를 최종 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.