나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70231 [1] 경기도 포천시 가산면 우금리 296-8 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더안감정 · 평가일 2026.02.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 가산면 우금리 소재 '우금삼거리' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 점포 및 공장을 중심으로 농경지, 농가주택 등이 혼재된 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형의 완경사진 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임. 일련번호(3) : 부정형의 완경사진 토지로서, 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 공히 서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,3) 공히 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023 -06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역 (의정부국도유지사무소 문의)<도로법>, 접도구역(의정부국도유지사무소 문의)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-26)((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호, 포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 일반철골구조 스라브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 사이딩 및 벽돌쌓기 등, 내벽 : 인테리어 등, 바닥 : 데코타일깔기 등, 창호 : 하이새시 및 알루미늄새시 등 마감임.

이용상태

명령서 및 일반건축물대장상 1층은 '주차장', 2층은 '근린생활시설'로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 전기설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㉠~㉥이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 1층의 내부구조 등을 확인하지 못하였으며, 일련번호(2) 1층의 용도는 명령서 및 공부상 '주차장'이나, 이해관계인 탐문 및 외부관찰 등으로 보아 타용도로 이용될 수 있는 바, 경매 참여시 참고 및 재확인 하시 기 바람. - 일련번호(2)는 완경사진 일련번호(1) 위 지상에 소재함에 따라 인접한 서측의 왕복 2차선 도로 대비 각 층은 명령서 및 공부상 '1층, 2층'이나, 현황 '지하층, 1층'으로 보일 수 있는 바, 경매 참여시 참고 및 재확인 하시기 바람. - 본건 지상에 소재하는 제시외건물 중 기호㉥은 타인소유의 토지 지상에 소재하는 것으로 파악되는 바, 경매진행시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70231 (1)

* 소재지: 경기도 포천시 가산면 우금리 296-8

* 신주소: 경기도 포천시 진금로 134 (가산면 우금리)

* 용도: 근린생활시설 (제2종근린생활시설-사무소)

* 감정가: 476,754,000원

* 토지면적: 427.00㎡ (약 129.17평)

* 건물면적: 198.00㎡ (약 59.90평)

* 제시외 건물 면적: 91.60㎡ (약 27.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자 (경매 신청 채권자): 소흘농업협동조합

* 토지 등기부채권 총액: 388,276,000원

* 건물 등기부채권 총액: 317,000,000원

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 포천시 가산면 우금리 소재 '우금삼거리' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 점포 및 공장을 중심으로 농경지, 농가주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건도 보통으로 평가됩니다.

* 본건 토지는 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획상 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 도로구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2006년 2월 14일 접수된 소흘농업협동조합의 근저당권입니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 근저당권(윤경자), 가압류(손진섭), 압류(포천세무서장, 포천시)는 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 그러나 임대 관계는 미상이며, 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 건물 1층의 내부 구조 및 실제 이용 상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 공부상 '주차장'으로 기재되어 있으나, 타 용도로 이용될 가능성이 있으므로 경매 참여 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 본건 지상에 소재하는 제시외 건물 중 기호 ㉥은 타인 소유 토지 지상에 소재하는 것으로 파악되었습니다. 경매 진행 시 해당 부분의 법적 문제 및 정확한 경계는 별도 측량이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 근린생활시설 용도로, 주변 지역이 점포, 공장, 농경지, 농가주택 등이 혼재된 복합 용도 지역입니다.

* 지역 상권으로서의 잠재력을 가지고 있으며, 주변의 산업 활동 및 주거 형태에 따라 수요가 발생할 수 있습니다.

* 현재 상세한 상권 분석을 위해서는 주변 경쟁 업종, 잠재 고객층, 유동 인구 등에 대한 추가적인 조사와 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 본건이 위치한 지역은 주거와 상업 활동이 혼합된 곳으로, 기본적인 생활 편의 시설은 주변 지역을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 대중교통 이용은 가능하나, 대도시 중심부 대비 편의 시설 접근성이 다소 제한적일 수 있습니다.

* 주변 주거 및 상업 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 이용 용도 불확실성: 공부상 1층 용도가 '주차장'으로 되어 있으나, 실제로는 타 용도로 활용될 가능성이 있습니다. 이는 향후 건축법규 위반 여부 및 가치 평가에 영향을 줄 수 있으므로, 현황을 면밀히 재확인해야 합니다.

* 건물 층수 인식 차이: 경사진 토지 위에 건축되어 공부상 '1층, 2층' 표기임에도 현황은 '지하층, 1층'으로 인식될 수 있습니다. 이는 실제 사용 편의성 및 가치에 영향을 미칠 수 있는 부분이므로 주의가 필요합니다.

* 제시외 건물 관련 경계 침범: 일부 제시외 건물이 타인 소유 토지를 침범한 것으로 파악되어, 향후 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 정확한 지적 경계 확인을 위한 측량이 요구됩니다.

* 토지 이용 규제: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 도로구역, 접도구역, 성장관리권역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하여, 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 근린생활시설 용도의 토지 및 건물 일괄 매각 건으로, 경기도 포천시 우금삼거리 인근에 위치합니다.

* 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 보여 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

* 다만, 제시외 건물 관련 경계 침범 문제, 건물 1층의 실제 이용 현황 불확실성, 다양한 토지 이용 규제 등은 잠재적 리스크 요인으로 반드시 고려해야 합니다.

* 따라서, 입찰 참여 전에 반드시 현장을 재방문하여 상세한 현황을 파악하고, 관련 법규 및 권리 관계를 철저히 검토할 것을 권장합니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 별도의 명도 협상이나 권리 관계 복잡성으로 인한 부담이 적습니다.

* 근린생활시설로서 지역 내 상업 활동 및 사무 공간으로 활용될 수 있는 잠재적 가치가 있습니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서, 권리 인수 부담이 없는 비교적 명확한 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 본건의 감정가(476,754,000원)를 기준으로 하되, 낙찰 후 발생하는 명도 비용, 건물 수리 및 개조 비용, 주변 시세, 향후 지역 개발 가능성, 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수 보증금을 제외한 순수 투자 비용을 감안하여, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. 본 보고서에서는 상세한 시장 분석 자료가 부족하므로, 예상 입찰가를 직접적으로 제시하기 어렵습니다. 투자자 본인의 면밀한 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.