나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3523 [1] 서울특별시 영등포구 당산동 121-108 훼미리하우스138 제10층 제1005호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청아 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "서울영동초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리 지하철 당산역, 영등포시장역이 소재하는 등 제반교통사황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트(평지붕) 13층 건 내 제10층 제1005호로서 (사용승인일 : 2013.02.08) 외벽 : 외장석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 도시형 생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,난방설비,승강기설비,소방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 장방형 토지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 20미터 내외, 남동측으로 약 6미터 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1 :도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)). 일련번호2 :도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)),건축선(건축과 문의)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대 관계: 미상임. 2)기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3523 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동 121-108 훼미리하우스138 제10층 제1005호

용도: 도시형생활주택 (전용면적 14.28㎡)

감정가: 130,000,000원

토지면적: 4.77㎡ (약 1.44평)

건물면적: 14.28㎡ (약 4.32평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경 (주택도시보증공사 관련 조건)

사용승인일: 2013년 2월 8일

2. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 당산동에 소재하며, "서울영동초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 서울 도심의 복합적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

인접 필지 대비 등고 평탄한 장방형 토지에 건립되어 있습니다.

북동측으로 약 20미터, 남동측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접하여 차량 진출입이 용이합니다.

건물 자체는 철근콘크리트 구조의 13층 건물 내 10층에 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2023년 4월 4일자 영등포구(서울특별시)의 압류입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이며, 소멸되지 않는 권리는 등기부상 별도 명시되지 않는 한 없습니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (대리인: 고 )

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 23일

* 확정일자: 2021년 8월 30일

* 배당신고일자: 2023년 12월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 주택임차권 등기 말소 조건. 본 임차인은 매각 조건에 따라 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기해야 합니다.

* 신혜연

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 4월 7일

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 없음

* 비고: 명확한 권리관계 정보는 없으나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

따라서 낙찰자는 임차인의 보증금이나 차임에 대해 인수하는 금액이 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 당산동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼합된 지역으로, 기본적인 상업 기능이 발달해 있습니다.

특히 지하철 당산역 및 영등포시장역이 근거리에 있어 유동인구가 많고, 다양한 상업 시설 및 편의 시설 이용이 편리한 지역입니다.

이는 소형 주거 공간의 임대 수요를 창출하는 데 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통:

* 지하철 2호선 및 9호선 환승역인 당산역과 영등포시장역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 다양한 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설:

* 주변에 다수의 마트, 병원, 음식점 등 생활 편의 시설이 밀집해 있습니다.

* 영등포시장 등 전통시장 및 대형 상업 시설 이용이 용이합니다.

* 교육:

* 서울영동초등학교가 북동측 인근에 소재합니다.

* 본건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 기타:

* 건물의 건축 구조는 철근콘크리트이며, 건물 내부에 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경으로 인해, 임차인(고 )은 매수인에게 보증금 반환 청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 명확한 권리 이전 및 말소 절차를 요구하므로, 관련 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 일반상업지역 등에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 건축선 등 다수의 도시계획적 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용 또는 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

* 소형 면적: 건물 전용면적이 14.28㎡ (약 4.32평)으로 매우 작아, 특정 수요층(1인 가구 등) 외에는 활용도가 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 영등포구의 핵심 교통 요지인 당산역 및 영등포시장역 인근에 위치한 도시형생활주택입니다.

소형 면적임에도 불구하고, 쾌적한 주거 환경과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

특히, 본건은 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경으로 인해 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 특징입니다. 또한, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 복잡한 토지이용계획상의 제한사항과 HUG 관련 조건 이행 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담 없음: 인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰 후 임차 관련 추가 비용 발생이 없습니다.

* 우수한 교통 접근성: 당산역, 영등포시장역을 통한 서울 주요 지역 접근성이 탁월합니다.

* 소형 주거 공간의 임대 수요: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 복합 상권 지역: 주거, 상업, 업무 시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 130,000,000원입니다.

인수해야 할 임차인의 보증금이 없다는 점을 고려하면, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, 실제 입찰가는 본건의 현황, 권리관계, 시장 시세, 주변 개발 계획, 본건의 잠재적 리스크(토지이용계획, HUG 조건 등) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

철저한 현장 조사를 통해 시세 파악 및 임대 수익률 분석을 선행하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.