나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경17 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 744 마곡엠밸리9단지 제판매시설3동 제1층 제101호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "공항초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 관공서, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(송정역,마곡역)이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하 층/지상 1층 건내 제1층 제101호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 인테리어 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 판매시설(편의점)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 판매시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측과 서측으로 광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

지적 미정리 상태임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -기타 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경17 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 744 마곡엠밸리9단지 제판매시설3동 제1층 제101호

용도: 판매시설 (현재 GS25 편의점으로 이용 중)

감정가: 1,080,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (토지 지분 0㎡, 토지 제시외면적 0.00㎡)

건물면적: 69.99㎡ (약 21.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사

특이사항: 대지권 미등기

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "공항초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 관공서, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 송정역 및 마곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 대중교통 편의도는 보통으로 평가됩니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕의 지하층/지상 1층 건물 중 제1층 제101호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 인테리어, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

토지 이용: 부정형 토지 위에 판매시설 건부지로 이용 중입니다.

도로 상태: 본 건은 남측과 서측으로 광대로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획: 지적 미정리 상태입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 9월 2일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을3)입니다.

소멸되는 권리: 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. (을3, 을4, 갑4, 갑7, 갑8, 갑9 등)

소멸되지 않는 권리: 권리 분석상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 등 특이사항 없음)

등기부채권 총액: 1,214,000,000원 (등기부상 채권 총액 기준)

주요 권리 내역:

* 소유권: 서울주택도시공사(보존) -> 정재웅(이전) -> 이승혁(이전)

* 근저당: 농협은행주식회사 (864,000,000원, 2022.09.02.)

* 근저당: 정재웅 (350,000,000원, 2022.09.02.)

* 압류: 강서구, 강서세무서장 등 다수

* 임의경매: 농협은행 (745,348,676원, 2026.02.02.)

임차인 현황:

* 임차인: 조미정 (GS25 강서마곡점)

* 보증금: 23,000,000원

* 차임: 0원 (특이사항)

* 배당신고일자: 2026년 5월 11일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무 없음)

특이사항: 임차인의 차임이 0원으로 기재되어 있어 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요하나, 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

현재 이용: 본 건은 기준시점 현재 판매시설(편의점)로 이용 중입니다.

주변 환경: 대규모 아파트 단지(마곡엠밸리 9단지) 내 상가로, 단지 내 고정수요와 인근 공항초등학교 및 기타 근린생활시설의 배후수요를 확보하고 있습니다.

교통 여건: 지하철역(송정역, 마곡역)이 인접해 있어 유동인구 흡수에 유리합니다.

발전 가능성: 마곡지구는 서울의 주요 개발 축 중 하나로, 향후 지속적인 인구 유입과 상업 및 업무 기능이 강화될 것으로 예상됩니다. 이는 본 건의 상권 가치 상승 잠재력을 높입니다.

5. 생활정보

주요 편의시설: 공항초등학교가 인접해 있으며, 마곡역 및 송정역을 중심으로 다양한 상업시설, 관공서, 의료시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주거 환경: 주변이 아파트 단지로 둘러싸여 있어 안정적인 주거 및 소비 배후 수요를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대지권 미등기 및 지적 미정리: 본 건은 대지권 미등기 상태이며 지적도 미정리 상태로 감정평가되었습니다. 이는 소유권 이전이나 재산권 행사 시 행정 절차상의 불편함이나 법적 복잡성이 발생할 수 있는 요인입니다. 감정평가 시 적정 대지권이 포함되었으나, 실제 등기 및 등록 절차에 대한 확인이 필수적입니다.

임차인 차임 0원: 임대차 관계상 차임이 0원으로 기재된 점은 일반적이지 않아, 계약 관계에 대한 확인이 필요합니다. 다만, 대항력이 없어 명도 과정에서의 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 마곡동의 역세권 및 대규모 아파트 단지에 인접한 판매시설로, 현재 편의점으로 운영 중입니다. 공항초등학교와 인근 지하철역 접근성이 우수하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

권리관계는 대부분 소멸 예정으로 깔끔한 편이며, 임차인은 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다.

가장 큰 리스크 요인은 '대지권 미등기' 및 '지적 미정리' 상태로, 이는 추후 재산권 행사에 있어 주의가 요구됩니다.

마곡지구의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때, 상권 활성화 및 자산 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 마곡지구의 미래 가치: 서울 서남권의 신흥 업무 및 주거 중심지로 성장하고 있는 마곡지구의 잠재력.

* 안정적인 배후 수요: 대규모 아파트 단지 및 학교 인접으로 인한 꾸준한 고객 확보 가능성.

* 양호한 교통 환경: 역세권 입지로 유동인구 및 접근성 우수.

* 깔끔한 권리 분석: 경매 후 말소되는 권리가 많아 인수 부담 적음.

* 현재 성업 중인 상가: 인수 후 즉시 수익 창출 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 10억 8천만원을 기준으로, 대지권 미등기 및 지적 미정리 상태, 임차인의 특이사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 시장 조사를 통해 유사 물건의 낙찰가율, 지역 상권 분석, 향후 개발 가능성 등을 면밀히 검토한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

잠재적 가치와 리스크 요인을 감안할 때, 감정가의 85% ~ 95% 범위 (약 9억 1,800만 원 ~ 10억 2,600만 원) 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사와 시장 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.