나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3519 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-42 더뷰 제7층 제703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산3동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본 건물은 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건 내 7층 703호로서, (사용승인일 : 2020.02.28.) 외 벽 : 석재붙임 등 마감. 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창 호 : 샷시창호 마감.

이용상태

오피스텔(후첨 : "호별배치도 및 내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 승강기설비, 난방설비, 소화전설비, 위생 및 급배수시설 갖추었으며, 기계식주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 알단의 인접지 대비 평지 세장형 토지로, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약20미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

962-42 : 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 962-43 : 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 등기사항전부증명서상 임차권설정 되어있음. 기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3519 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-42 더뷰 제7층 제703호

용도: 오피스텔 (현황 주거용으로 사용중)

감정가: 272,000,000원

토지면적: 11.35㎡ (약 3.43평)

건물면적: 37.42㎡ (약 11.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (실질 채권자는 HUG로 추정)

건축물 사용승인일: 2020년 02월 28일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산3동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 전반적인 주위 여건은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 15층 건물 중 7층 703호임. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시임.

* 이용 상태: 오피스텔로 이용 중임.

* 설비 내역: 기본적인 승강기, 난방, 소화전, 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있으며, 기계식 주차장 등이 설치되어 있음.

* 토지 이용 상태: 본건 토지는 인접지와 대비하여 평탄한 세장형 토지로, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 동측으로 약 20미터 내외의 도로와 접하고 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있음. (자세한 내용은 상기 제공 정보 참조)

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존(2020.03.16): 노블텍주식회사

* 소유권이전(2020.04.24): 한진해 (매매)

* 주택임차권(2024.05.22, 최두식, 270,900,000원): 말소 예정 사항이나, 매각 조건에 따라 처리됨.

* 압류(2025.12.16, 서울특별시금천구): 말소기준권리

* 강제경매(2026.02.02, 주택도시보증공사, 270,900,000원): 말소 예정

* 압류(2026.02.13, 금천구): 말소 예정

* 임차인 현황:

* 임차인: 오주형

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-05

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (최두식)

* 보증금: 270,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-13

* 확정일자: 2022-04-25

* 배당신고일자: 2024-05-22

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수 조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는임차인. 매각으로 인해 소멸될 권리임.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요만 명시되었으나, 실제 지상권 설정은 확인되지 않음)

* 물건명세서 참고사항:

* 집합건축물대장상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중임.

* 임차인 최두식 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 정보(2024년 7월 23일): 동일 건물(더뷰) 37.42㎡ (7층)이 270,900,000원에 직거래된 사례가 있음. 이는 본건 감정가와 유사한 수준임.

* 주변 시세: 검색 결과에 따르면, 금천구 독산동 일대의 유사 면적(약 24~26㎡) 오피스텔의 최근 시세는 1.47억 ~ 1.8억 원 수준으로 파악됨. 하지만 본건은 약 37.42㎡로 면적이 더 넓어 직접적인 비교는 어려우나, 동일 면적의 최근 거래가가 감정가에 근접함을 고려할 때, 약 2.7억 원 내외의 시세가 형성된 것으로 판단됨.

* 지역 개발: 독산동 일대에는 재개발 및 역세권 활성화 사업 등 개발 호재가 다수 파악됨.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 독산3동주민센터 인근에 위치하며, 인근에 마트(롯데마트 금천점, 홈플러스 메가푸드마켓 금천점 등) 및 기타 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성은 양호함.

* 교통: 독산역(1호선) 및 인근 버스정류장 이용이 가능하여 서울 시내 접근성이 양호함.

* 교육: 서울금나래초등학교, 가산중학교, 문일고등학교 등이 반경 1.3km 내에 위치함.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특이하거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 보증 관련 조건: 본건 매각의 핵심 조건으로, 임차인 최두식 및 HUG 승계인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 함. 이 조건이 원활하게 이행되지 않을 경우, 매수인에게 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 관련 절차 및 HUG 측과의 소통을 통해 명확히 확인해야 함.

* 대항력 있는 임차인(오주형): 보증금 0원, 차임 0원으로 인수 부담은 없으나, 명도 시 협의가 필요할 수 있음.

* 오피스텔 주거용 사용: 집합건축물대장상 용도는 오피스텔(업무시설)이나 현황 주거용으로 사용 중임. 이는 주택임대차보호법 적용 등 주거용으로 사용할 때의 법적 지위와 관련될 수 있으며, 매수인이 이를 인지하고 있어야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 오피스텔로, 공급 면적 37.42㎡(약 11.32평)의 비교적 넓은 전용 면적을 가지고 있습니다. 2020년에 사용 승인된 건물로 연식은 신축에 가까우며, 주변에 상업 및 주거 시설이 혼재하여 생활 편의성은 보통 수준입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이나, HUG 관련 임차인 보증금 관련 특이 조건은 매수인이 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다. 최근 동일 면적의 실거래가가 감정가와 유사한 수준으로 형성되어 있어, 시장 가치는 감정가 부근으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 동일 면적의 최근 거래 사례가 감정가와 유사하게 형성되어 있어 시장 가치 확인됨.

* 임차인 오주형의 경우 보증금 및 차임이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 주변 개발 호재 및 교통 편의성은 향후 가치 상승 가능성을 시사함.

* 넓은 전용 면적(11.32평)은 수요층이 탄탄할 것으로 예상됨.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 272,000,000원이며, 최근 동일 면적의 실거래가는 270,900,000원입니다. 인수 보증금이 없다는 점과 임차인 관련 매각 조건의 리스크를 고려할 때, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

다만, 현재 시점(2026년 9월)에서의 시장 상황 및 유사 면적 오피스텔의 시세 추이를 종합적으로 고려했을 때, 감정가 수준 또는 소폭 할인된 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

본건의 예상 입찰가는 265,000,000원 ~ 275,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정 시에는 HUG 보증 관련 조건을 명확히 확인하고, 예상되는 명도 비용 및 기타 제반 비용을 모두 고려하여 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.