나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3434 [1] 서울특별시 금천구 독산동 959-20 써니타운 제에이동 제3층 제304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "금천문화예술정보학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건 내 제3층 제304호로서, (사용승인일: 2017-08-24) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 사다리형의 토지로서 업무시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표필지 독산동 959-20: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대미상임. 2.본건의 등기사항전부증명서 기준 대지권의 목적인 토지의 표시 및 귀 법원 평가명령 기준 일련번호(4)독산동 959-31번지의 지목은 '도로'이나, 토지이용계획확인서 및 토지대장상 지목은 '대'로 서로 상이한 바, 귀 법원 평가명령 기준하여 명세서에 '도로'로 표기하고 비고란에 토지대장상 지목인 '대'를 표기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3434 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 959-20 써니타운 제에이동 제3층 제304호 (도로명: 서울특별시 금천구 독산로109길 11, 3층 304호)

용도: 오피스텔

감정가: 256,000,000원

토지면적: 15.57㎡ (약 4.71평)

건물면적: 33.34㎡ (약 10.09평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2017년 8월 24일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물명: 써니타운

동/호수: A동 304호

총 층수: 7층

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, "금천문화예술정보학교" 북서측 인근 지역입니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상태: 본건 건물은 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 대표필지 독산동 959-20은 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 이 외에도 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 및 규제사항이 적용됩니다.

1.2. 권리분석

본건은 서울남부지방법원 2026타경3434호 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2025년 10월 17일 접수된 주식회사 카카오뱅크의 가압류(갑5)입니다.

등기부채권 총액은 237,071,941원입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리로는 주택임차권(을1, 김수원), 가압류(갑5, 주식회사카카오뱅크), 강제경매(갑6, 주택도시보증공사) 등이 있습니다.

인수되는 권리는 현재 제시된 정보상으로는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025년 2월 3일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 권리관계 확인 및 명도 관련 면밀한 검토가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(김수원)

* 보증금: 183,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 8월 16일

* 확정일자: 2022년 8월 3일

* 배당신고일자: 2024년 9월 2일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경 및 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각으로 인해 매수인에게 부담되지 않는 것으로 파악됩니다.

특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

토지 지목 불일치: 본건 등기사항증명서의 대지권 목적인 토지 중 독산동 959-31번지의 지목은 '도로'이나, 토지대장상 지목은 '대'로 상이합니다. 이는 경매 진행 시 참고사항입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 금천구 독산동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등 주거시설과 근린생활시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

"금천문화예술정보학교"가 인근에 위치하며, 주변으로 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

본건 주변 지역에 대한 추가적인 조사 결과, 혐오시설 등 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 요소는 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

편의시설: 지역 내 근린생활시설 이용이 가능하며, 주변 주거단지와의 연계성이 좋습니다.

교육시설: "금천문화예술정보학교"가 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 김 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-02-03)의 존재는 명도 및 권리관계에 대한 추가적인 면밀한 확인이 필요한 부분입니다. 보증금 액수와 무관하게 주의가 필요합니다.

건축물대장상 지목(대)과 등기부등본상 지목(도로)이 상이한 필지가 있어, 향후 토지 사용 및 재산권 행사 시 관련 법규 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획 상 다양한 규제(중점경관관리구역, 토지거래허가구역 등)가 존재하여, 향후 건축이나 개발 시 제한사항이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 오피스텔로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 무난한 편입니다.

주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 가치 유지가 가능할 것으로 보입니다.

다만, 대항력 있는 임차인(김 )의 존재, 토지 지목 불일치, 다양한 토지이용계획상의 제한사항 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다.

HUG 인수조건 변경 및 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건 매각 등 특수조건을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역 입지

서울 서남권 개발 잠재력 보유 지역

감정가 대비 합리적인 시세 수준

적절한 권리분석 및 위험 관리를 통한 시세차익 기대 가능

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 256,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보(33㎡ 면적이 2023년 10월 1억 9,400만원, 2026년 6월 1억 6,000만원 ~ 2억 3,800만원 수준 거래 확인)와 본건의 권리관계, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 210,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

특히, 대항력 있는 임차인 김 (보증금 0원)에 대한 명도 비용 및 소요 시간 등을 산정하여 입찰가에 반영하는 것이 중요합니다.

(참고: HUG 인수 관련 보증금 183,900,000원은 매수인에게 인수되지 않으며, 대항력 있는 임차인의 보증금 역시 0원으로 명시되어 있어, 예상 입찰가 산정 시 직접적인 보증금 인수 부담은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.