나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3365 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 504-20 베스트빌 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 6층 건내 제3층 제301호로서, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 도시형생활(다세대)주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2 공히 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항) , 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 원추표면구역(원추표면)<공항시설법> , 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -기타 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 504-20 베스트빌 제3층 제301호에 소재한 다세대주택입니다.

본건의 사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3365 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 277,000,000원입니다.

토지 면적은 18.59㎡ (약 5.62평)이며, 건물 전용 면적은 28.28㎡ (약 8.56평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

경매 채권자는 김지후입니다.

건축물은 철근콘크리트구조이며, 2019년 11월 13일에 사용승인되었습니다. 건물은 지하 1층, 지상 6층 규모이며, 본건은 3층에 위치합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 대중교통 편의도는 보통으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설 및 환경

"화곡4동주민센터"가 인근에 있어 행정시설 접근성이 양호합니다. 또한, 근린생활시설이 주변에 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 중요시설물보호지구(공항) 및 원추표면구역으로 지정되어 있어 김포공항과 관련된 소음 및 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무자

본 경매는 채권자 김지후에 의해 신청된 강제경매 사건입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김지후

* 보증금: 247,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-28

* 확정일자: 2020-07-01

* 대항력: 있음

* 비고:

임차인 김지후는 대항력을 갖추고 있으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다. 이는 경매 절차에 따라 임차인의 보증금이 배당될 것으로 예상되기 때문입니다.

3.3. 등기부 요약 및 권리관계

본건의 등기부상 말소기준권리는 2022년 6월 7일 남동세무서장의 압류입니다. 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 소유권 보존 등기, 이전 등기, 압류, 가압류, 강제경매 등기 등이 순차적으로 기록되어 있으며, 가압류 및 강제경매는 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 지역은 다세대주택 및 단독주택 밀집 지역으로, 일반적인 주거 상권이 형성되어 있습니다. 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있으나, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포들이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 및 외곽 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

인근에 주민센터 및 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

5.3. 교육시설

본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어(강서교육지원청 확인 필요), 교육 관련 법규 준수 사항을 반드시 확인해야 합니다. 주변 교육 시설에 대한 상세 정보는 추가적인 확인이 필요합니다.

5.4. 주거환경

다세대주택 위주의 주거 밀집 지역으로, 상대적으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김지후는 대항력이 있으나, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 부담할 위험은 없습니다. 다만, 권리관계 및 배당 순위 등에 대한 최종적인 법원 해석을 다시 한번 확인할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건은 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으며, 토지거래허가구역에 해당합니다. 이러한 제한사항들은 향후 건물 증축, 개축 또는 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다. 특히 공항 관련 지구는 소음이나 고도 제한 등의 환경적 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 향후 규제 변화 가능성: 토지 이용 계획 및 각종 지구 지정은 관련 법규나 정책 변화에 따라 변경될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 신축된 비교적 현대적인 다세대주택으로, 권리상 인수 부담이 없는 점이 장점입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 경매 절차를 통해 보증금 회수가 예상되어 낙찰자의 직접적인 금전 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 다양한 토지이용계획 및 공항 관련 지구 지정 등으로 인한 잠재적 제약 사항들을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 내부 상태 양호 예상.

* 권리관계 명확: 인수할 임차 보증금이 없어 권리 분석상 부담 없음.

* 지역 개발 잠재력: 화곡동 지역은 지속적인 정비 및 개발 가능성이 있는 지역 중 하나임.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사한 조건(2019년 준공, 다세대주택)의 인근 물건(전용면적 19.98㎡)이 2026년 7월 21일에 216,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건의 전용면적(28.28㎡)이 해당 물건보다 약 40% 넓다는 점과, 동일한 준공 연도를 고려할 때, 현재 감정가 277,000,000원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 경매에서는 시세보다 저렴한 가격으로 낙찰받는 것이 중요하므로, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다. 유사 면적의 실거래가, 감정가, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.