나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3386 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1084-5 타임빌 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세준 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 북동측 인근에 지하철5호선 "화곡역" 및 본건 인근으로 각종 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제2층 제204호로서, (사용승인일: 2021.06.02) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공부상 ‘단지형다세대주택’(방, 주방 및 거실, 화장실 등)임.(확장 발코니면적 있음, 후첨 내부구조도 참조) ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 인접토지 및 인접도로 대비 대체로 평탄한 세장형 토지로서 ‘공동주택’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약5m 내외, 북동측으로 노폭 약3m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 화곡동 1084-5, 기호(2) 화곡동 1084-2 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-등기사항전부증명서 상 아래와 같이 주택임차권이 설정되어 있으니 업무진행 시 참고바람. 임차보증금: 금250,000,000원 임대차계약일자: 2021년 12월 20일 임차권자: OOO

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3386 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1084-5 타임빌 제2층 제204호

물건종별: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 221,000,000원

토지면적: 13.03㎡ (약 3.94평)

건물면적: 18.80㎡ (약 5.69평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 주변 지역은 다세대주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역임. "신월초등학교" 남서측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호함.

교통 환경으로는 북동측 인근에 지하철 5호선 "화곡역"이 위치하고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편임. 차량의 진출입도 원활한 것으로 판단됨.

1.2. 건물 정보

건물명은 "타임빌"이며, 철근콘크리트 경사슬라브 지붕 구조의 지하 1층, 지상 6층 건물임. 본건은 이 중 지상 2층 제204호로서, 2021년 6월 2일 사용승인을 받은 비교적 신축 건물임.

외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시 창호로 시공되었으며, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 주차장 등이 갖추어져 있음.

내부 이용 상태는 공부상 '단지형다세대주택'으로 방, 주방 및 거실, 화장실 등으로 구성되어 있으며, 확장 발코니 면적이 포함되어 있음. 현장 조사 시 폐문 등으로 인해 정확한 내부 상태 확인은 제한적이었으며, 집합건축물대장 및 외관, 탐문 조사 등을 기준으로 함.

1.3. 권리분석

본건에는 현재 다수의 권리가 설정되어 있으며, 경매로 인한 소멸 여부를 면밀히 분석해야 함.

말소기준권리는 2023년 9월 20일자 김포세무서장의 압류 (갑3)이며, 이보다 선순위인 권리는 모두 매각으로 소멸될 것으로 보임.

등기부상 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(갑4, 2026.01.26.)이 말소기준권리보다 후순위에 있어, 이 경매 절차가 완료되면 말소될 예정임.

가장 중요한 권리는 을구 4번의 주택임차권으로, 권리자 남궁자애, 임차금액 250,000,000원이며, 말소기준권리보다 선순위로 설정되어 있음. (접수일: 2024.02.27, 전입일자: 2022.02.04, 확정일자: 2021.12.20)

물건명세서에 따르면, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하는 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

본건의 감정가는 221,000,000원이지만, 임차인의 보증금은 250,000,000원으로 감정가를 초과하고 있어, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 매우 높음. 따라서, 매수인은 상당한 금액의 임차보증금을 인수하게 될 것으로 예상됨.

1.4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 다세대주택 및 소규모 근린생활시설이 주를 이루고 있음.

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 물건 거래 사례를 바탕으로 시세 파악이 가능함.

2026년 7월 1일 거래된 인근 "더원" (건축연도 2019년, 전용면적 19.98㎡)은 216,000,000원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 10,810,000원 수준임.

본건의 건물 면적은 18.80㎡ (약 5.69평)으로, 위 사례와 비교할 때 유사한 가치를 지닐 것으로 예상되나, 약 203,430,000원 (18.80㎡ * 10,810,000원/㎡) 수준의 시장 가치를 추정해 볼 수 있음.

이는 본건의 감정가(221,000,000원)보다 다소 낮은 수준이며, 특히 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금(250,000,000원)이 물건의 시장 가치 및 감정가를 초과하므로, 시세 대비 높은 낙찰가로 낙찰받을 경우 상당한 금전적 손실이 발생할 위험이 있음.

1.5. 생활정보

주변 편의시설로는 "신월초등학교"가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, "화곡역" 및 각종 버스 노선이 위치하여 생활 편의시설 이용이 편리함.

주변 지역은 주거지 중심의 상권으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능함.

다만, 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았음.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 존재 및 보증금 인수 문제임.

* 대항력 있는 임차인 남궁자애 씨는 250,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 이는 본건의 감정가(221,000,000원)를 초과함.

* 등기부 요약 및 물건명세서 상 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 함.

* 경매 배당 절차에서 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액은 고스란히 매수인의 부담이 됨. 현재 상황상 전액 회수는 어려울 것으로 판단되며, 매수인은 최소 250,000,000원 이상의 추가적인 금전적 부담을 감수해야 함.

* 건물 내부 상태에 대한 정확한 파악이 어렵다는 점도 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

1.7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물에 해당하는 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경은 보통 수준임. 그러나 최선순위 임차인의 보증금이 감정가와 시장 가치를 상회하며, 해당 임차권은 매각 후에도 인수해야 하는 매우 높은 위험 요소를 가지고 있음.

따라서, 본건의 입찰은 인수해야 할 임차보증금을 고려한 총 투자 비용 대비 수익성을 철저히 분석한 후 신중하게 접근해야 함. 인수 보증금으로 인해 사실상 "마이너스" 가치를 지니는 물건으로 판단될 수 있음.

1.8. 투자 포인트

* 2021년에 사용승인된 신축급 건물로, 건물 자체의 노후도가 낮음.

* "화곡역" 및 초등학교 인근으로 기본적인 주거 입지 조건을 갖추고 있음.

* 이러한 장점에도 불구하고, 앞서 언급된 높은 위험 부담 때문에 일반적인 투자 관점에서는 접근이 매우 어려움.

1.9. 예상 입찰가

본건의 시장 가치는 약 203,430,000원 수준으로 추정되나, 250,000,000원의 인수 보증금으로 인해 사실상 매수자가 부담해야 할 총 비용이 부동산 자체의 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 본건의 시장 가치 및 감정가를 고려하되, 막대한 인수 보증금으로 인한 위험을 반영하여 매우 보수적으로 산정해야 합니다.

현재로서는 감정가 221,000,000원 대비 상당한 할인율을 적용해야 하며, 예상되는 인수 보증금 250,000,000원을 고려할 때, 본 물건은 투자로서의 매력도가 매우 낮다고 판단됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 150,000,000원 사이에서, 본인의 투자 성향과 위험 감수 능력에 따라 결정하시는 것을 권고합니다.

단, 본 입찰가에 낙찰받더라도 매수인은 추가로 250,000,000원(또는 배당 후 잔액)의 임차보증금을 인수해야 하므로, 총 지출 비용은 (입찰가 + 인수 보증금)이 될 것입니다. 이 점을 반드시 인지하고 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.