나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50084 [1] 서울특별시 서대문구 홍제동 298-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희감정 · 평가일 2026.02.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍제동 소재 '서울인왕초등학교' 서측 인근에 위치하며 주위는 재래시장(인왕시장) 및 단독주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 시장주변 상업지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 "홍제역"이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지이고 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09) , 일반상업지역(2025-07-03) , 지구단위계획구역(2025-07-03) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2025-07-03)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역),토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브 지하1층/지상2층 건물로서 외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감. 내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등 마감. 창호 : 플라스틱 창호 등임.

이용상태

1층 주택 1가구(방2, 주방, 거실, 화장실 등)으로 이용 중임. 2층 주택 1가구(방3, 주방, 거실, 화장실 등)으로 이용 중임. 지층 주택 2가구로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비가 되어 있음. 기본적인 위생시설 및 상하수도 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 기호(가) 건물에 부합물 및 종물 기호 ㄱ~ㅊ 이 소재하나, 구조 및 규모, 이용상황 등으로 보아 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단되는바, 개략적인 목측에 의해 사정평가 함.

공부와의 차이

본건 건물 기호(2) 지상1층의 공부상 용도는 근린생활시설(소매점)이나, 현황 주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50084 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 홍제동 298-1

용도: 다가구주택

감정가: 1,227,442,720원

토지면적: 152.00㎡ (약 46.0평)

건물면적: 196.02㎡ (약 59.3평)

건물 제시외면적: 50.80㎡ (약 15.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 서OO

특이사항: 공유물분할 경매, 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재.

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 서대문구 홍제동 소재 '서울인왕초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건 주변은 재래시장(인왕시장)과 단독주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 시장 주변 상업지대입니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 '홍제역'이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

토지 형태: 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

도로 상태: 본건 북동측으로 세로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2026년 02월 02일 접수된 서묘신 명의의 임의경매 개시결정 (2026타경50084)입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수 대상):

* 을구 순위 13번 주택임차권 (등기 접수일자 2025-12-30)

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 전입일자: 2022-09-19, 확정일자: 2022-09-19

* 대항력: 있음

* 비고: 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

* 을구 순위 14번 주택임차권 (등기 접수일자 2026-03-13)

* 임차인: 강

* 보증금: 5,000,000원

* 전입일자: 2016-10-19, 확정일자: 2016-10-19

* 대항력: 있음

* 비고: 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

기타 대항력 있는 임차인 (권리관계 추가 확인 필요):

* 임차인: 서

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2020-06-02

* 대항력: 있음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자 미상.

* 임차인: 이

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-03, 확정일자: 2021-11-03

* 대항력: 있음

* 비고:

인수 예상 보증금 합계: 현재까지 명확히 인수 대상으로 확인된 보증금은 10,000,000원 (김 5백만원, 강 5백만원)입니다. 그러나 서 임차인(3백만원) 및 이 임차인(1억 2천만원) 역시 대항력이 있어, 배당 결과에 따라 추가 인수 금액이 발생할 수 있으며, 이 경우 총 인수 보증금은 최대 133,000,000원까지 증가할 수 있습니다.

건물 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 건물 1층의 공부상 용도는 근린생활시설(소매점)이나, 현황은 주택으로 이용 중입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 재래시장(인왕시장)과 주택, 근린생활시설이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

시장 및 상업 시설과의 연계로 인해 적절한 유동인구와 소비 잠재력을 가지고 있습니다.

주거용 건물로서 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브 지하 1층, 지상 2층으로 구성된 다가구주택입니다.

이용 상태: 1층에 1가구, 2층에 1가구, 지층에 2가구 등 총 4가구의 주택으로 이용 중입니다. (일부 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 이용)

설비 내역: 도시가스 난방 설비가 되어 있으며, 기본적인 위생 및 상하수도 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

인수해야 할 임차보증금: 대항력 있는 임차인들의 보증금 중 배당으로 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 현재 명확히 인수 대상인 보증금은 10,000,000원이지만, 서 및 이 임차인의 보증금(총 123,000,000원) 역시 인수 가능성이 있어 신중한 권리 분석이 요구됩니다.

건물 현황 용도 불일치: 공부상 근린생활시설(소매점)이나 실제 주택으로 이용 중인 부분에 대해 향후 행정적인 문제 발생 가능성이 있습니다.

제시외 건물: 건물 제시외면적 50.80㎡가 존재하며, 일괄매각에 포함되나, 감정평가서상 별도 특이사항은 없습니다.

토지이용계획 및 제한사항: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 도시계획 규제가 적용됩니다. 특히 상업지역 및 지구단위계획구역 지정 기간(2025년까지) 등 향후 도시계획 변경 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 홍제동의 역세권 인근에 위치한 다가구주택으로, 감정가는 12억 2천여만원입니다.

공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리 분석에 각별한 주의가 필요합니다.

특히, 1억 2천만원의 보증금을 가진 임차인 이 씨를 포함한 임차인들의 보증금 총액(133,000,000원) 중 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 할 주요 리스크 요인입니다.

건물의 일부 용도 불일치와 복잡한 토지이용계획상의 제한사항 또한 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

다만, 홍제역 역세권이라는 입지적 장점과 시장 주변의 상업성을 갖추고 있어, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

지하철 3호선 홍제역과의 접근성이 우수하여 교통이 편리합니다.

인왕시장 및 주변 상업 시설과 인접하여 생활 편의시설이 풍부합니다.

다가구주택으로서 다수의 임대 가구 확보를 통한 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

토지이용계획 상 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,227,442,720원을 기준으로 하되, 권리분석상 인수해야 할 임차보증금(최소 10,000,000원에서 최대 133,000,000원까지 발생 가능) 및 명도, 수리 등 추가 비용을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 및 임대 수익률 분석, 경쟁 물건 분석, 임차인과의 협의 가능성 검토 등 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

제시된 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어려운 점 양해 부탁드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.