나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3497 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 709-23 발산킹덤 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 '우장산역(5호선)' 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반여건은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로서, - 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등 - 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등 - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택 - 방, 욕실, 거실, 테라스, 다락 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, "공동주택(다세대주택)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 5M, 북측으로 노폭 약3-4M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025 .10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

물건 비고

-제시외 건물 포함(5,000,000원) 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3497 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 내발산동 709-23 발산킹덤 제4층 제402호

건물명: 발산킹덤

용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호

내부 이용 상태: 방, 욕실, 거실, 테라스, 다락 등 (복층 구조)

1.3. 면적 정보

토지면적: 12.95㎡ (약 3.92평)

토지지분: 12.95㎡ (약 3.92평)

건물 전용면적: 20.60㎡ (약 6.23평)

건물지분: 20.6㎡ (약 6.23평)

건물 제시외면적: 13.00㎡ (약 3.93평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 265,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각 포함 사항: 제시외 건물 포함 (5,000,000원 상당)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 '우장산역(5호선)' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(5호선 우장산역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

대상 물건은 동측으로 폭 약 5미터, 북측으로 폭 약 3-4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 건은 선순위 임차권이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다. 말소기준권리보다 선순위인 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있으나, 이는 배당 절차에서 우선 변제받지 못한 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음을 의미하는 것으로 해석됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최 (최시원)

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2018-04-25

* 배당신고일자: 2025-04-28

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 주택임차권 존재. 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 함.

3.3. 등기부 요약 (말소기준권리 확인)

* 말소기준권리: 갑7 (2026-01-30 접수, 강제경매, 채권자 최시원, 260,000,000원).

* 인수되는 권리: 을1 (2025-04-28 접수, 주택임차권, 채권자 최시원, 260,000,000원). 이 권리는 말소기준권리보다 선순위로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 있습니다. (배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 시세 동향

최근 거래된 주변 유사 물건 시세 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2014년식 다세대주택 (서울특별시 강서구 내발산동 704-18번지, 36.2㎡ 전용) 2026년 5월 7일 238,000,000원에 직거래. (평당 약 2,173,000원)

* 2007년식 다세대주택 (서울특별시 강서구 내발산동 710-54번지, 54.78㎡ 전용) 2026년 5월 1일 275,000,000원에 중개거래. (평당 약 1,659,000원)

본건은 전용면적 20.60㎡ (약 6.23평)으로, 제시외 건물 면적 13.00㎡를 포함하고 있습니다. 감정가는 265,000,000원입니다.

주변 면적 대비 시세를 고려할 때, 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 테라스 및 다락 공간 등 부가적인 가치를 반영한 것으로 추정되나, 선순위 임차인의 보증금 260,000,000원이 매수인이 인수해야 할 가능성이 있어, 실제 총 매수 비용은 감정가를 초과할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 구조 및 이용 상태

본 물건은 다세대주택으로, 방, 욕실, 거실, 테라스, 다락 등으로 이용 중입니다. 건축물현황도상 내부 계단을 통해 출입 가능한 복층(다락) 구조로 되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 대중교통: 5호선 우장산역 도보 이용 가능 거리. 다수의 버스 노선 운행.

* 생활 편의: 주거지 밀집 지역으로 기본적인 상가 및 편의시설 이용 가능.

* 기타: 중요시설물보호지구(공항)에 포함되어 항공기 소음 영향 등을 고려할 수 있습니다. 별도의 혐오시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장상 '무단증축'으로 인한 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이는 향후 철거, 시정명령 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 선순위 임차권 (인수 보증금)

가장 큰 리스크 요인으로, 임차인 최OO(최시원)의 보증금 260,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 이는 총 매수 비용을 감정가 이상으로 상승시킬 수 있습니다.

6.3. 복층 구조

내부 계단을 통한 다락 구조는 실제 이용 편의성에 따라 가치가 달라질 수 있으며, 불법 증축 여부 등을 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등 항공기 운항 및 군사 시설 관련 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 우장산역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 잠재적인 가치는 있으나 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 선순위 임차인의 보증금 260,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높으며, 위반건축물 등 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 5호선 우장산역 역세권이라는 점.

* 소형 면적(20.6㎡)으로 1인 가구 또는 소규모 투자 수요 고려 가능.

* 복층(다락) 구조로 인한 공간 활용성 증대 (제시외 면적 포함).

9. 예상 입찰가

본 건은 선순위 임차인의 보증금 260,000,000원이 인수될 경우, 실제 매수인의 총 지출 비용이 감정가(265,000,000원)를 초과할 가능성이 높습니다. 채권자(최시원)가 임차인이므로 경매를 통해 본인 채권(260,000,000원)을 회수하고자 할 것이며, 매각 금액이 채권액을 충당할 경우 보증금 인수 부담은 줄어듭니다.

주변 시세 및 물건의 감정가, 위반건축물 등의 리스크를 종합적으로 고려하여, 낙찰 시 추가 인수 보증금을 제외한 물건의 순수 가치에 근거한 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

감정가 265,000,000원에서 위반건축물 등 리스크를 고려한 할인율을 적용하여, 예상 입찰가를 238,500,000원 으로 제시합니다. 이는 주변 시세 유사 물건의 거래가격을 참고하여 산정한 수치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.