나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3489 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-92 아덴하임 제6층 제609호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 "강서구청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 오피스텔, 주상복합건물, 상업용건물 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제6층 제609호로서, (집합건축물 대장상 사용승인일 : 2020년 11월 5일) 외벽: 석재 붙임 등 마감, 내벽: 인테리어 등 마감, 창호: 하이샹시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 및 기계식주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설(소매점) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 노푹 약 30m 및 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 24-92 소재 아덴하임 제6층 제609호 오피스텔 경매 물건입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3489 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 218,000,000원입니다.

토지 면적은 4.71㎡ (약 1.43평)이며, 건물 면적은 26.63㎡ (약 8.06평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본건의 건축물대장상 사용승인일은 2020년 11월 5일로, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 17층 건물 중 6층에 위치합니다.

채권자는 김OO (김 )입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 "강서구청" 역에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위로는 공동주택, 오피스텔, 주상복합 건물, 상업용 건물 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본건 건물은 북서측 및 남동측으로 폭 약 30m 및 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 10월 21일자 강서구(서울특별시)의 압류 (갑4)입니다.

인수되는 권리로는 을구 1번 주택임차권이 있습니다.

임차인 김기은(김 )은 보증금 205,000,000원, 차임 0원이며, 2021년 04월 26일 전입, 2021년 03월 23일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

이 임차권은 말소기준권리보다 선순위이므로, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 그 잔액을 인수해야 합니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 코리아신탁주식회사 소유권보존(갑1), 천하영 소유권이전2번신탁등기말소(갑3), 주택도시보증공사 가압류(갑5, 말소 예정), 김기은 강제경매(갑6, 말소 예정) 등의 권리 내역이 있습니다.

따라서, 매수인은 을구 1번 주택임차인의 보증금 중 미배당분에 대한 인수 책임을 질 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 오피스텔 및 근린생활시설, 상업용 건물이 밀집하여 있어 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다.

건물의 주된 용도는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설(소매점)입니다.

주변으로 강서구청, 이마트, 홈플러스, NC백화점 등 대형 편의시설이 소재하고 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

최근 실거래가 정보를 살펴보면, 본건과 유사한 면적(26.63㎡)의 아덴하임 오피스텔은 2025년 2월 220,000,000원에 거래되었습니다.

5. 생활정보

교통 측면에서는 지하철 5호선 화곡역 또는 우장산역을 이용할 수 있으며, 도보로 약 10~14분 거리에 위치합니다. 또한, 인근 버스 정류장을 통해 다양한 시내 및 광역 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

생활 편의시설로는 주변에 마트, 편의점, 다양한 음식점 및 카페 등이 입점해 있어 편리한 생활이 가능합니다. 혜성약국과 같은 의료 시설도 가까이 위치합니다.

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 및 기계식 주차시설 등이 갖추어져 있습니다.

주변 환경은 전반적으로 조용하고 살기 좋은 주거 환경을 갖추고 있다는 평가가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인인 김기은(김 ) 씨의 보증금 인수 문제입니다. 을구 1번 주택임차권(205,000,000원)은 말소되지 않으므로, 임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 해당 잔액을 인수해야 합니다. 이로 인해 예상보다 높은 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

임차인의 차임이 0원으로 기재되어 있는 점은 실제 거주 또는 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요한 부분입니다.

본건 토지는 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 토지 이용 제한 및 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건물의 증축, 개축, 용도 변경 등 재산권 행사에 상당한 제약을 줄 수 있습니다.

세대당 0.5대의 주차 공간은 다소 부족하게 느껴질 수 있습니다.

주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 사용 승인된 신축 오피스텔로, 강서구청 역 인근이라는 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변 시세와 감정가를 비교했을 때, 가격적인 측면에서 큰 부담은 없어 보입니다.

하지만, 권리 분석상 가장 중요한 쟁점은 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 임차인의 보증금 전액 미변제 시 매수인이 부담해야 하는 추가 비용을 반드시 고려해야 하며, 철저한 임차인 권리 분석이 필수적입니다.

다양한 토지 이용 규제는 향후 재산권 행사에 잠재적인 제약이 될 수 있으므로 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로서 2020년 준공되어 건물의 노후화 정도가 낮고, 이에 따른 유지보수 비용 부담이 적습니다.

강서구청 역 역세권 인근이라는 입지는 편리한 교통망을 제공하며, 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

주변에 풍부한 상업시설과 편의시설이 밀집해 있어 주거 및 업무 환경이 우수합니다.

26. 63㎡의 소형 면적은 1~2인 가구 또는 1인 사업자 등 실수요자 및 임대수요층이 두텁다는 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 아덴하임 오피스텔의 실거래가를 분석하면, 본건과 유사한 면적(26.63㎡)의 경우 2025년 2월 220,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 218,000,000원입니다.

본 건의 가장 큰 리스크는 선순위 임차인 김기은(김 ) 씨의 보증금 205,000,000원입니다. 해당 보증금 전액이 배당으로 회수되지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 입찰가 외 별도로 추가되는 금액이 없다는 의미일 수 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 조항에 따라 보증금 인수 의무가 발생함을 유의해야 합니다. 즉, 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못하면, 낙찰가 외에 추가로 205,000,000원(또는 미회수 잔액)을 부담할 수 있습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 200,000,000원 ~ 210,000,000원 범위로 제안합니다.

최종 입찰 결정 전, 임차인의 보증금 배당 현황을 면밀히 파악하여 인수 금액 발생 여부 및 규모를 확인하시기 바랍니다. 임차인이 보증금을 전액 인수하게 될 경우, 실제 총 취득 비용은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.