나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3433 [1] 서울특별시 강서구 방화동 841 장미아파트 제101동 제7층 제707호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정해 · 평가일 2026.02.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

교통상황

형태 및 이용상태

인접 도로상태

토지이용계획 및 제한상태

제시목록 외의 물건

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정평가요항표

건물의 구조

이용상태

설비내역

부합물 및 종물

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3433 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 방화동 841 장미아파트 제101동 제7층 제707호

* 용도: 아파트

* 감정가: 594,000,000원

* 토지면적: 39.06㎡ (약 11.8평)

* 건물면적: 59.04㎡ (약 17.8평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 사용승인일: 1994년 7월 29일

* 건축물 총 연면적: 29,846.97㎡ (총괄표제부 기준)

* 건축물 층수: 최고 15층 (표제부 기준)

* 해당 동 정보: 101동, 총 15층, 149세대 (표제부 기준)

* 해당 호수: 7층, 707호 (전유부 기준)

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 (표제부 기준)

* 건물 용도: 공동주택 (아파트) (표제부 기준)

1.1. 아파트 상세정보

* 아파트명: 장미아파트 (방화1단지)

* 주소: 서울특별시 강서구 방화동 841

* 관리사무소 연락처: 02-6346-3241

* 건설사: 미상

* 사용승인일: 1994년 7월 29일

* 총 동수: 3개동 (정보 제공)

* 총 세대수: 387세대 (정보 제공)

* 최고층: 15층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

* 주차시설: 지상 124대, 지하 5대 (총 124대)

* 전용면적: 59.04㎡ (약 17.8평)

* 분양면적: 제공된 정보에 명시되지 않았습니다.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 해당 물건은 서울특별시 강서구 방화동에 소재하며, 인근은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지역임.

* 교통상황

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 시됨.

* 단지 인근 도로를 이용하여 차량의 접근은 용이한 편임.

* 인접 도로상태

* 본 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 도로 상태는 양호한 편임.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역임.

* 주변 시설

* 해당 아파트 단지는 방화1동 지역에 위치하며, 주변으로 발산초등학교, 방화중학교, 공항고등학교 등 다수의 교육시설이 밀집해 있습니다.

* 또한, 홈플러스 강서점, NC백화점 강서점 등 대형 쇼핑 시설 이용이 편리하며, 마곡지구와 인접하여 관련 생활 인프라 이용이 용이합니다.

* 주변에 김포국제공항이 인접해 있어 항공기 소음 영향이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 관련하여, 주변에 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (추후 현장 확인 필요)

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 6월 8일자 한국주택금융공사의 근저당권 (을14)입니다.

* 매각으로 인하여 말소되는 권리:

* 을14 한국주택금융공사 근저당권 (말소기준권리)

* 을15 신한은행 근저당권

* 을16 주식회사지니자산관리대부 근저당권

* 갑4 토스뱅크주식회사 지분가압류

* 갑5 서울신용보증재단 지분가압류

* 갑6 주식회사대광파이낸스대부 임의경매 (본건 경매개시결정)

* 을16-5 제이비우리캐피탈주식회사 근질권

* 갑7 삼성카드 지분가압류

* 갑8 엠메이드대부 지분가압류

* 인수되는 권리:

* 위 목록에 명시된 권리들은 모두 말소되므로, 경매 낙찰 후 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 해당 물건에는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

* 해당 아파트 단지는 배후 주거 수요가 풍부한 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 다수의 학교와 근린생활시설이 밀집하여 주거 환경이 양호하며, 상권 형성에 긍정적인 요소로 작용합니다.

* 마곡지구와 인접하여 향후 발전 가능성 또한 높은 지역으로 평가됩니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 발산초등학교, 방화중학교, 공항고등학교 등

* 편의시설: 홈플러스 강서점, NC백화점 강서점, 다수의 병원 및 은행 이용 가능

* 문화/여가시설: 서울식물원, 공원 등 인접

* 교통: 지하철 5호선 송정역, 발산역 등 이용 가능 (도보 거리 확인 필요)

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 1994년 준공된 아파트로, 건축 후 약 30년이 경과하여 내부 및 외부 시설의 노후화가 있을 수 있습니다. (관련하여 유지보수 비용 발생 가능성)

* 항공기 소음: 김포국제공항 인접으로 인한 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

* 감정평가서 요약 정보 부족: 감정평가서의 토지 및 건물 감정평가 요항표에 상세 내용이 기재되어 있지 않아, 정확한 물건 상태 파악에 제한이 있습니다. (현장 조사 필수)

* 제시외 물건 및 공부와의 차이: 제시된 정보에서 제시외 물건이나 공부와의 차이에 대한 구체적인 내용이 없어, 현장 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 장미아파트로, 59.04㎡(약 17.8평)의 전용면적을 가진 아파트입니다.

* 1994년에 건축되어 건물 노후도가 있으나, 주변 교육 및 편의시설 이용이 편리하고 마곡지구와 인접하여 입지적 가치가 있습니다.

* 권리관계가 복잡하지 않고, 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적은 편입니다.

* 다만, 감정평가서 상세 내용 부재 및 건물 노후도, 항공기 소음 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 명도 부담 최소화: 임차인이 없어 인수할 보증금이 0원이므로, 명도 진행 시 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

* 양호한 입지: 강서구 방화동 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 마곡지구와 인접하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 편리한 생활 인프라: 다수의 학교, 병원, 쇼핑 시설 등이 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 시장 가격 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 최근 59.04㎡ 면적의 거래 사례를 보면, 2026년 6월 15일 8층이 390,000,000원에 거래되었고, 2026년 7월 3일 3층이 675,000,000원에 거래되었습니다.

* 감정가는 594,000,000원입니다.

* 해당 물건은 7층에 위치하고 있습니다. 3층의 높은 거래가와 8층의 낮은 거래가가 혼재되어 있어 시세 편차가 존재합니다. 8층 거래가는 직거래로 인한 특수 거래일 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 7층의 위치를 고려하고, 감정가 및 최고 실거래가를 참고했을 때, 보수적인 관점에서 시세는 530,000,000원 ~ 590,000,000원 사이로 예상됩니다.

* 경매 절차의 특성상, 예상되는 취득세, 법무 비용, 명도 비용, 수리 비용 등을 고려하여 감정가 또는 시세 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 일반적입니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 530,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.