나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3510 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1115-34 까사지오 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '등서초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 학교, 단독주택, 관공서 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2019.12.31.) 외벽 : 벽돌 쌓기 마감 등 내벽 : - 창호 : 새시 창호 등 입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지와 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 서울특별시 강서구 화곡동 1115-34 까사지오 제5층 제502호 다세대주택에 대한 경매 물건 분석 내용을 담고 있습니다.

1.1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3510 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1115-34 까사지오 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 289,000,000원

토지면적: 20.85㎡ (약 6.31평)

토지지분: 20.85㎡ (약 6.31평)

건물면적: 29.16㎡ (약 8.82평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '등서초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 학교, 단독주택, 관공서 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 환경은 보통으로 평가됩니다.

토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)', '과밀억제권역' 등에 포함되어 있어 관련 규제를 받을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 주택도시보증공사(HUG)가 신청한 강제경매로 진행 중입니다.

건물 등기부 요약상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 김양빈 외 1명 (2020-01-09)

* 공유자전원지분전부이전: 주식회사케이젤 (2020-03-17)

* 주택임차권 (을1): 강윤자 (2024-04-19 등기, 288,000,000원). 등기부상 말소 예정이나, 특별매각조건에 따라 HUG가 매수인에게 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소를 조건으로 매각됩니다.

* 압류 (갑5, 갑6): 강서구, 동대문세무서장 (말소 예정)

* 강제경매 개시결정 (갑7): 주택도시보증공사 (288,000,000원, 2026-02-02 등기). 본 경매의 말소기준권리입니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (강윤자)

* 보증금: 288,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-12

* 확정일자: 2022-02-22

* 대항력: 없음 (자료상 명시)

* 비고: 특별매각조건에 따라 HUG가 배당받지 못하는 잔액에 대한 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각.

* 임차인: 전현서

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-09-27

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금액이 0원이지만 대항력이 있으므로, 명도 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (특별매각조건에 따라 HUG 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됨)

모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, 전현서 임차인의 명도 문제는 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 일대는 다세대주택 밀집 지역으로, 지역 내 상권은 주거지 특성상 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

인근에 학교(등서초등학교)가 소재하며, 다양한 상업시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

직접적인 상업 중심지라기보다는 주거지의 배후 상권으로 볼 수 있으며, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

* 교육: 등서초등학교가 인근에 위치하여 학군 관련 이점이 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 기타: '중요시설물보호지구(공항)' 지정으로 인해 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 명도: 보증금 0원에 대항력 있는 임차인 전 씨가 존재합니다. 명도 과정에서의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* HUG 임차권 관련 조건: HUG 임차권(강윤자)은 특별매각조건에 따라 말소 및 보증금 반환청구권 포기가 조건이지만, 조건 이행 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 만약 조건이 불이행될 경우, 288,000,000원의 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다. (다만, 현재까지의 정보로는 HUG가 보증금을 포기하고 말소하는 조건으로 매각이 진행되는 것으로 보입니다.)

* 토지거래허가구역: 본 건 토지는 여러 차례 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 잔금 납부 시 해당 허가를 받아야 할 수 있습니다. (외국인, 아파트, 단독/다가구/연립/다세대 등 용도별 지정기간 상이, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일 등)

* 항공기 소음: '중요시설물보호지구(공항)' 지정으로 인해 김포공항 인근 지역으로서 항공기 소음의 영향이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합의견

본 물건은 2019년 준공된 비교적 신축 다세대주택으로, 서울 강서구 화곡동의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 등서초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 양호하며, 교통 및 편의시설 접근성도 보통 수준입니다.

다만, 보증금 0원에 대항력 있는 임차인 전 씨의 존재와 HUG 임차권 관련 복잡한 특별매각조건이 잠재적 리스크로 작용합니다. 특히 HUG 보증금 관련 조건이 원만히 이행될 경우, 매수인은 추가적인 보증금 부담 없이 물건을 취득할 수 있을 것으로 예상됩니다. 토지거래허가구역 지정 등도 확인이 필요합니다.

1.8. 투자포인트

* 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로, 최신 건축 규격을 반영하고 있어 노후도에 대한 부담이 적습니다.

* 입지: 서울 강서구 화곡동, 등서초등학교 인근으로 학군 및 주거 환경이 우수합니다.

* 가치 상승 잠재력: 복잡한 권리관계(HUG 임차권)가 매각 조건에 따라 해소될 경우, 시장 가격 대비 합리적인 가격에 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 토지 소유권 관련 분쟁 없이 온전한 소유권을 확보할 수 있습니다.

1.9. 예상입찰가

본건 감정가는 289,000,000원입니다.

최근 유사 물건(2019년식, 19.98㎡)의 거래가는 2026년 7월 216,000,000원(약 3576만원/평)으로, 이를 기준으로 환산 시 본건(29.16㎡)의 시가는 약 315,000,000원 이상으로 추정됩니다.

채권 총액은 288,000,000원이며, HUG 보증금 288,000,000원이 존재하나, 특별매각조건에 따라 매수인이 인수하지 않는 것으로 명시되어 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

이에 따라, 감정가(289,000,000원) 수준 이상으로 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

잠재적 리스크(전 임차인 명도, HUG 조건 이행 여부 확인) 및 토지거래허가 등의 제반 사항을 고려할 때, 합리적인 입찰가는 감정가 대비 90~100% 수준인 약 260,000,000원 ~ 289,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.