나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3522 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 29-42 여의도써밋 제3층 제305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 소재 "서울영동초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 아파트, 다세대주택, 상업용 건물, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

공부상 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 내 제3층 제305호로써 (사용승인일 : 2021.10.01) 외벽 : 외장 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방설비, 승강기, 기계식 주차설비, 옥외 소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지와 등고평탄한 부정형 토지로써, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 노폭 약 8 ~ 10m 내외, 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역,가축사육제한구역((예외:애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+ 건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항:서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>,토지거래계약에 관한허가구역((대상자: 외국인 등,용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적리스크

7. 종합의견

8. 투자포인트

9. 예상입찰가

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3522 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동7가 29-42 여의도써밋 제3층 제305호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 250,000,000원

* 토지면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

* 토지 지분: 5.2317㎡

* 건물면적: 18.41㎡ (약 5.57평)

* 건물 지분: 18.41㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2021년 10월 1일

2.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 영등포구 영등포동7가 소재 "서울영동초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 공동주택, 아파트, 다세대주택, 상업용 건물, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 주변 시설:

* 서울영동초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* "여의도 디앤써밋" 인근에 위치하며, 해당 지역은 트리플 역세권으로 언급되어 있어 교통 및 생활 인프라가 우수할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 검색 결과에서 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3.1. 권리분석

* 채권자: 주OOOOOOO

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이재원)

* 보증금: 251,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 4일

* 확정일자: 2022년 4월 4일

* 배당신고일자: 2024년 2월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권

* 말소기준권리: 2023년 2월 7일자 영등포구(서울특별시)의 압류 (등기부 갑4)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시된 사항 없음)

* 특이사항:

* HUG 인수조건 변경, 선순위임차권이 존재합니다.

* 임차인 및 임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건을 매각 조건으로 합니다.

* 집합건물 등기부 요약상, 주택임차권(을1) 및 강제경매(갑7)는 말소 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (위 조건에 따라 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

4.1. 상권분석

* 주변 지역: 공동주택, 아파트, 다세대주택, 상업용 건물, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 잠재적 임대수요: 오피스텔 및 다세대주택이 밀집된 지역으로, 관련 임대수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

5.1. 생활정보

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 내 제3층 제305호입니다. (사용승인일: 2021.10.01)

* 외벽: 외장 석재 붙임 마감 등

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등

* 창호: 샷시 창호 등

* 이용상태: 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기, 기계식 주차설비, 옥외 소화전 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 이용상태: 대체로 인접지와 등고평탄한 부정형 토지로, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측 및 남동측으로 노폭 약 8~10m 내외, 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.

6.1. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기: 임차인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되므로, 보증금 반환에 대한 매수인의 부담은 없습니다. 다만, 명도 관련 절차 진행 시 협조 여부에 따라 변수가 발생할 수 있습니다.

* 선순위 임차권: 등기부상 말소 예정이나, 법적 효력 및 진행 상황을 정확히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 준주거지역

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 특정 대상 및 용도에 한함, 2025.10.20.~2026.12.31.)

7.1. 종합의견

본 물건은 2021년에 신축된 비교적 신축 오피스텔로, 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 입지에 소재합니다. 권리 분석상 주택도시보증공사(HUG)의 선순위 임차권이 존재하나, 매각 조건에 따라 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는 조건이므로 인수 부담이 없습니다. 다만, HUG의 협조 여부에 따라 명도 절차가 원활하게 진행될 수 있을지 여부가 중요합니다.

8.1. 투자포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물이며, 내부 시설 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 양호한 입지: 서울 영등포구에 위치하며, 주변에 초등학교와 상업 시설이 혼재되어 있어 주거 및 업무 환경이 편리합니다.

* 인수 부담 없음: HUG 임차권 관련 보증금 인수 부담이 없어, 낙찰 대금 외 추가적인 자금 부담이 없습니다.

9.1. 예상 입찰가

* 감정가: 250,000,000원

* 최근 매매 사례 (2024년 1월, 7층, 17.33㎡): 227,000,000원

* 본건의 경우, 3층이며 건물 면적은 18.41㎡입니다. 최근 거래된 7층 물건의 가격을 고려할 때, 층수 차이를 감안하면 유사하거나 약간 낮은 수준에서 가격이 형성될 수 있습니다.

* HUG 임차권의 보증금(251,000,000원)은 인수 대상이 아니므로, 순수 시세 및 감정가를 기반으로 입찰가를 산정합니다.

* 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가는 약 225,000,000원에서 245,000,000원 사이로 예상됩니다.

* 본건은 최근 거래가액(22,700만원)과 감정가(25,000만원) 사이에서 적정 가격을 형성할 것으로 보이며, 3층이라는 점을 감안하여 230,000,000원 ~ 240,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.