나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3415 [1] 서울특별시 영등포구 당산동5가 8 데시앙루브오피스텔 제5층 제517호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동5가 소재 "당산역" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위로는 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철(당산)역 및 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철골철근콘크리트구조,철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제5층 제517호 건으로서,(사용승인일:2014.01.14.) 외벽 : 복합판넬마감 등, 창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 오피스텔로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)~(3):본건 3필 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1)~(3):본건 남동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(특별계획구역(세부사항 은 도시계획과 문의)), 도로(접합),가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제 과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청 에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지 반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> ,토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기 간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임. 기호(2):도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(특별계획구역(세부사항 은 도시계획과 문의)),가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확 인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 (세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약 에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~ 2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임. 기호(3):도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(특별계획구역(세부사항 은 도시계획과 문의)),가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확 인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 (세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약 에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~ 2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3415 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동5가 8 데시앙루브오피스텔 제5층 제517호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)' [cite:BUILDING_REGISTRATION_SUMMARY])

토지면적: 7.00㎡ (본 건 지분, 약 2.12평)

건물면적: 28.24㎡ (전용면적, 약 8.54평)

감정가: 241,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 영등포구 당산동5가 소재 "당산역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

주변으로는 아파트 단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 지하철(당산역) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

건물의 남동측으로는 포장도로와 접하고 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(특별계획구역 포함)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20~2026.12.31) 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

3. 권리분석

본 건은 박OO 채권자의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

* 임차인 현황

임차인 박지연 씨는 보증금 235,000,000원에 대한 주택임차권을 가지고 있으며, 2023년 12월 29일 전입 및 2024년 1월 8일 확정일자를 받았습니다. [cite:TENANT_INFO, REGISTRATION_SUMMARY]

박지연 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 등기부등본 상 해당 주택임차권(을6)은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. [cite:TENANT_INFO, REGISTRATION_SUMMARY]

이전의 전세권 설정(을5)은 말소 예정입니다. [cite:REGISTRATION_SUMMARY]

* 기타 권리사항

채권자 박OO의 임의경매 개시결정(2026타경3415) 등기부채권 총액은 542,617,124원입니다. [cite:REGISTRATION_SUMMARY]

삼성카드, 토스뱅크 등의 가압류 권리는 말소 대상입니다. [cite:REGISTRATION_SUMMARY]

권리분석 결과, 대항력 있는 임차인 박지연 씨의 보증금 235,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 당산동5가 지역은 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설이 밀집한 상업 및 주거 혼합 지역입니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

당산역 역세권이라는 점은 높은 유동인구를 확보할 수 있어 상업 활동에 유리하며, 이는 잠재적인 임대 수익률에도 긍정적인 영향을 미칩니다.

지구단위계획구역(특별계획구역 포함)으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승의 가능성도 기대해 볼 수 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

5. 생활정보

지하철 2, 9호선 당산역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 매우 편리합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

인근의 다양한 근린생활시설 및 상업시설을 통해 풍부한 편의시설을 이용할 수 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

오피스텔과 아파트가 혼재된 주거 환경으로, 비교적 쾌적한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 임차인 박지연 씨의 보증금 235,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 부담입니다. 따라서 입찰가 산정 시 이 금액을 반드시 고려해야 합니다. [cite:TENANT_INFO, REGISTRATION_SUMMARY]

복잡한 토지 이용 규제: 토지거래허가구역 지정 기간이 2026년 12월 31일까지이며, 가축사육제한, 교육환경보호, 대공방어협조, 과밀억제, 폐기물매립시설 설치제한 등 다양한 법률에 따른 제한사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

업무시설(오피스텔) 용도: 집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 되어 있어, 주거용으로 사용할 경우 세금 및 법규 적용 시 차이가 발생할 수 있습니다. [cite:PROPERTY_STATEMENT_REMARKS]

혐오시설 정보: 제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 투자 전 현장 방문 및 외부 지도 서비스 등을 통한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 영등포구 당산역 역세권이라는 탁월한 입지에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

그러나 대항력 있는 임차인 박지연 씨의 보증금 235,000,000원을 인수해야 한다는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. [cite:TENANT_INFO, REGISTRATION_SUMMARY]

복잡한 토지이용계획 및 제한사항 또한 잠재적인 불편함으로 작용할 수 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

따라서 본 건에 대한 투자는 인수해야 할 보증금을 고려한 철저한 시세 분석과 함께, 이를 상쇄할 수 있는 가격 경쟁력을 확보하는 것이 무엇보다 중요합니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 당산역 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 높은 시세 안정성과 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

우수한 교통망: 지하철 2, 9호선 및 다양한 버스 노선을 통한 편리한 대중교통 환경을 제공합니다.

지역 개발 가능성: 지구단위계획구역(특별계획구역 포함) 지정으로 인한 미래 가치 상승이 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2025년 12월 18일: 220,000,000원 (13층, 전용 24.97㎡) [cite:SALE_JSON_1]

* 2025년 12월 26일: 200,000,000원 (15층, 전용 28.24㎡) [cite:SALE_JSON_2]

* 2026년 7월 16일: 189,500,000원 (10층, 전용 24.97㎡) [cite:SALE_JSON_3]

시세 분석:

가장 유사한 거래 사례는 2025년 12월 26일에 거래된 15층, 전용 28.24㎡의 200,000,000원입니다. [cite:SALE_JSON_2]

본 건은 5층으로, 층수 차이를 감안할 때 현재 시점의 시장 가치는 190,000,000원에서 210,000,000원 수준으로 추정됩니다.

예상 입찰가 산정:

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다.

현재 시점의 추정 시장 가치(190,000,000원 ~ 210,000,000원)와 인수해야 할 보증금 235,000,000원을 고려할 때, 총 부담액은 시장 가치를 초과하게 됩니다.

따라서, 본 건의 경매 개시 채권자(박지연)의 채권액(235,000,000원) 이상으로 입찰해야 하며, 이로 인해 예상 입찰가는 시장 가치 대비 수익성을 확보하기 어려운 구조입니다.

합리적인 입찰 전략을 수립하기 위해, 시장 가치(190,000,000원)의 약 80% 수준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 152,000,000원 (190,000,000원 * 0.8)

주의사항: 본 예상 입찰가는 시장 가치를 기준으로 산정한 것이며, 실제 총 취득 비용은 예상 입찰가와 인수 보증금 235,000,000원을 합한 금액이 됩니다. (총 예상 부담액: 152,000,000원 + 235,000,000원 = 387,000,000원)

따라서, 제시된 예상 입찰가로는 법적 요구 사항(채권액 상회)을 충족하지 못할 수 있으며, 총 부담액이 시장 가치를 초과하므로 투자 수익 확보에 어려움이 예상됩니다. 이에 대한 철저한 추가 분석 및 현장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.