나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3350 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-39 자하클래식 제15층 제1512호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퀀텀 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 일대는 상업시설과 오피스텔 등을 중심으로 인근에 교통 및 편의시설 소재하는 지역이며 주거용 및 상업용으로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호함.

교통상황

본건에 차량출입 가능하고, 인근에 지하철역 등이 소재하여 전반적인 대중교통 이용편익은 양호함. 본건의 남서측 약 900m 거리에 지하철 5호선 역인 "화곡역" 소재하고, 북동측 약 1.7km 거리에는 지하철 9호선 "증미역" 소재함. 본건의 남서측 약 150m 거리와 동측 약 230m 거리에 버스정류장이 각각 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 업무시설 및 다세대주택 건물이며, 외벽 : 인조석 판붙임 마감. 내벽 : 벽지도배 및 인테리어 타일붙임. 창호 : PVC 창호.

이용상태

본건인 1512호는 오피스텔로 이용중임. (주방 및 거실, 욕실 겸 화장실, 현관, 상부다락)

설비내역

난방설비, 냉방설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 보안설비 등 갖추고 있음. 본건 건물에 옥내 자주식 주차 3대분(181.44㎡), 옥외 자주식 주차 1대분, 옥내 기계식 122대분(1,098.89㎡)의 주차공간 확보되어 있음. (세대 당 0.512 대)

토지의 형상 및 이용상태

본 건물부지는 공동주택, 오피스텔 건물의 건부지로 이용중이며, 전체 대체로 세장형(접면도로를 기준으로 세로로 긴 직사각형의 모양)의 토지로서 간선도로에 비해 평탄함.

인접 도로상태등

본건 건물의 북서측으로 로폭 약 30m의 도로에 접하고 있고, 북동측으로 로폭 약 6m의 도로에 접하고 있고, 남동측으로 로폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구미분류, 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 건축선(2019-04-03) 지정됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 그 밖의 참고사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 24-39, 자하클래식 제15층 제1512호에 소재한 오피스텔입니다.

1.2. 면적 현황

토지면적은 2.59㎡(약 0.78평)이며, 건물면적은 15.88㎡(약 4.80평)입니다. 이는 전용면적 기준입니다.

1.3. 감정가 및 기본사항

감정가는 150,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다. 본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 서울특별시 강서구청 남서측 인근에 위치하며, 상업시설과 오피스텔이 밀집한 지역입니다. 주위 환경 및 제반 입지조건은 양호한 편입니다. 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 편익도 우수합니다. 남서측 약 900m 거리에 지하철 5호선 화곡역이, 북동측 약 1.7km 거리에 지하철 9호선 증미역이 위치합니다. 또한, 남서측 약 150m 및 동측 약 230m 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 업무시설 및 다세대주택으로, 외벽은 인조석 판붙임, 내벽은 벽지도배 및 인테리어 타일, 창호는 PVC로 마감되었습니다. 내부에는 주방, 거실, 욕실, 현관, 상부다락 등으로 구성된 오피스텔로 이용 중이며, 난방, 냉방, 위생, 소방, 승강기, 보안 설비 등을 갖추고 있습니다. 주차 공간은 옥내 자주식 3대, 옥외 자주식 1대, 옥내 기계식 122대로 총 126대의 주차가 가능합니다 (세대당 0.512대).

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역, 건축선 지정 등의 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 서울남부지방법원 2026타경3350 부동산강제경매 사건입니다. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑9)이며, 채권 총액은 145,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

본건에는 주택도시보증공사(HUG)의 임차인 오희진 씨가 등기되어 있습니다. 보증금은 145,000,000원이며, 차임은 0원입니다. 전입일자는 2020년 11월 12일, 확정일자는 2020년 10월 12일입니다. 배당신고일자는 2024년 11월 05일입니다.

중요한 점은 해당 임차인에게 대항력이 없다는 것입니다. 또한, 특별매각조건으로 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 말소되지 않는 권리

등기부상 지상권이 존재할 수 있으나, 세부 내용은 확인되지 않았습니다. 매각으로 인해 위 권리 외 대부분의 등기부상 권리는 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 서울특별시 강서구 화곡동 일대는 오피스텔과 상업시설이 혼재되어 있는 지역으로, 주거 및 업무용 수요가 꾸준한 곳입니다. 특히, 인근에 강서구청 등 공공기관과 다수의 상업시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다. 최근 검색된 유사 오피스텔 정보에 따르면, 화곡동 지역의 오피스텔 시세는 면적에 따라 상이하나, 본건과 유사한 전용면적(약 15.88㎡) 기준으로 1억원 초반대에서 1억 중반대의 매매가가 형성되어 있습니다. 경매 물건의 경우, 본건과 유사한 면적의 오피스텔이 감정가의 51% 수준까지 유찰된 사례도 있어, 시세 대비 저렴한 낙찰 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

본 건은 지하철 5호선 화곡역과 9호선 증미역을 이용할 수 있어 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 양호합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변에 각종 편의시설, 병원, 학교 등이 분포하고 있어 주거 생활에 필요한 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 주택도시보증공사(HUG)의 임차인 관련 조건입니다. 비록 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 임차권 승계와 관련된 조건부 매각이므로 잔금 납부 및 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다. 다만, HUG가 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 말소를 조건으로 하는 점은 매수인에게 유리하게 작용할 가능성이 높습니다. 또한, 토지이용계획상 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역 등이 포함되어 있어 향후 건물 신축이나 증축 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구의 중심 상업지역에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 우수합니다. 비록 소형 오피스텔이지만, 접근성과 편의시설을 고려할 때 꾸준한 수요가 기대됩니다. 특히, HUG 임차인의 대항력 부재 및 조건부 매각 사항은 인수 부담을 최소화할 수 있는 긍정적인 요인으로 분석됩니다. 다만, 경매 절차상의 명도 및 기타 제반 사항에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 강서구청 인근의 상업지역으로 교통 및 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 부담 없는 인수 조건: HUG 임차인의 대항력 부재 및 보증금 포기 조건으로 잔여 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 잠재적 시세 차익: 감정가 대비 낮은 가격으로 취득 시 시세 상승을 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적: 15.88㎡(약 4.8평)의 소형 면적으로 임대 수익률 관리가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가 150,000,000원을 기준으로, 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율을 고려할 때, 본건의 현재 시세는 1억 4천만원대 내외로 추정됩니다. 임차인의 인수 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 최근 유사 면적 오피스텔의 실거래가가 1억 4,600만원인 점 및 주변 경매 물건의 유찰 사례를 고려하여, 보수적으로 접근한다면 1억 3,000만원 ~ 1억 4,500만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.