나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3506 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제6층 제604호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재"강서구청"서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로서, 주거용으로의 제반 주위 환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평슬라브지붕 지하 1층 지상 19층 건물 내 제6층 제604호로서, (사용승인일: 2022.03.30.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 오피스텔로 이용 중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재설비, 승강기, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지 일단으로 인접토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 일단의 토지 남동측으로 노폭 약 30M 내외, 북서측으로 노폭 약 6M 내외 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 987-3 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03) 화곡동 987-15 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3506 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제6층 제604호

* 용도: 오피스텔/업무시설 (건축물대장상 용도 기준)

* 감정가: 209,000,000원

* 토지면적: 3.40㎡ (약 0.91평)

* 토지지분: 3.4021㎡ (약 0.91평)

* 건물면적: 17.59㎡ (약 4.75평)

* 건물지분: 17.59㎡ (약 4.75평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사(HUG)

* 건물 사용승인일: 2022년 03월 30일

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서구청' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 업무 환경이 형성되어 있습니다.

* 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 지하철 5호선 까치산역이 도보 약 4분 거리에 위치하며, 우장산역도 도보 약 17분 거리에 있어 교통 접근성이 양호합니다.

* 본건 일단의 토지는 남동측 약 30M 도로와 북서측 약 6M 도로에 접하고 있습니다.

* 지역적으로는 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2025년 02월 17일자 영등포세무서의 압류입니다.

* 매각으로 인해 소유권 보존, 소유권 이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등 등기부상 모든 권리 및 채권은 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-25

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 계약 관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 244,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-08

* 확정일자: 2022-05-30

* 배당신고일자: 2023-10-24

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을3)으로 등재되어 있으나, 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 특별매각조건: 본 건은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 매수인에게 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이에 따라 인수할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 건물은 서울 강서구청 인근에 위치하며, 주변에 관공서, 오피스, 상업시설이 밀집해 있어 직장인 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 지역 내 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등 다양한 주거 형태가 공존하며, 배후 수요가 탄탄한 편입니다.

* 다수의 신축 오피스텔이 공급되어 경쟁이 있을 수 있으나, 르미엘은 비교적 신축 건물에 속합니다.

* 역세권(도보 4~17분)에 위치하며, 강서구청을 중심으로 한 지역 상권의 중심지에 해당합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 이마트에브리데이, 홈플러스익스프레스 등 마트와 다양한 상점, 음식점, 카페 등이 있습니다.

* 교육시설: 서울우장초등학교, 명덕여자중학교, 경복여자고등학교, 강서고등학교 등 다수의 학교가 인접해 있습니다.

* 의료시설: 인근에 병원, 약국 등이 위치하여 의료 접근성이 좋습니다.

* 교통: 강서구청 인근 버스 정류장을 통해 시내 및 수도권 여러 지역으로 이동이 가능합니다.

* 주변 환경: 공원 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 소음: 일부 거주자 후기에서 차량 통행으로 인한 소음이 언급되었습니다.

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력이 있으나 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 특별매각조건에 따라 HUG와 관련된 임차인의 권리는 포기되나, 김 임차인과의 관계는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성에 따른 가치 하락 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 일반적으로 혐오시설로 분류되는 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 주변 지역으로서 관련 법규(수평표면구역 등)의 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구청 인근에 위치한 비교적 신축(2022년 준공)의 오피스텔로, 입지 및 편의시설 이용에 강점을 가지고 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이며, 특별매각조건으로 인해 매수인에게 권리 인수 부담이 적은 편입니다. 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸 예정이어서 명도 과정이 비교적 명확할 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 특이사항이며, 이에 대한 세부적인 확인이 요구됩니다. 전반적으로 클린 물건으로 분류될 수 있으나, 잠재적 리스크 요인을 면밀히 검토 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년에 준공된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉각적인 수리 비용이 적게 발생할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 강서구청 중심 상권에 위치하여 행정, 상업, 교통 시설 이용이 편리합니다.

* 안정적인 명도: 특별매각조건으로 인해 매수인에게 부담되는 임차권 관련 권리가 적어 명도 절차가 비교적 간결할 것으로 예상됩니다.

* 수익형 부동산 잠재력: 안정적인 임대 수요를 바탕으로 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 209,000,000원이며, 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 건물은 2026년 7월 21일에 19.98㎡(약 6평)가 216,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 10,800,000원 수준입니다. 본건은 17.59㎡(약 4.75평)로, 이를 대입하면 약 190,100,000원의 시장 가치를 추정할 수 있습니다. 또한, 건물 자체의 신축 연차 및 입지 조건을 고려했을 때 감정가 수준의 가치를 인정할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 185,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 88.5% 수준으로, 시장 가치 및 최근 거래 사례를 반영하고 잠재적 리스크를 감안한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.